從11月1日起,，房貸定價(jià)規(guī)則迎來(lái)新變化,。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行,、中國(guó)銀行,、建設(shè)銀行、交通銀行,、郵儲(chǔ)銀行等國(guó)有六大行發(fā)布公告,，宣布將從11月1日起陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率,。

對(duì)于以浮動(dòng)利率即LPR加減點(diǎn)報(bào)價(jià)的存量個(gè)人房貸,，如果其利率加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，借款人可以向銀行申請(qǐng)調(diào)整房貸利率LPR加點(diǎn)值,。調(diào)整后的加點(diǎn)為全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn),。全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值由人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率減去對(duì)應(yīng)季度五年期以上LPR均值確定。若所在地區(qū)有個(gè)人房貸利率政策下限,，則最終加點(diǎn)值不能低于該下限,。

如何判斷存量房貸利率加點(diǎn)值是否能夠調(diào)整？可以通過(guò)比較貸款的LPR加點(diǎn)值與全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP來(lái)決定,。如果貸款的LPR加點(diǎn)值較高,，則可申請(qǐng)將其下調(diào)至全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP,。例如，假設(shè)某貸款利率為L(zhǎng)PR-20BP,，而人行最新公布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率為3.33%,，考慮到對(duì)應(yīng)季度（7-9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP,。全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP為-22BP,，貸款加點(diǎn)值為-20BP，高于-22BP,，因此可以申請(qǐng)下調(diào)至-22BP,，下調(diào)后貸款利率為L(zhǎng)PR-22BP。

此外,，新的定價(jià)機(jī)制還取消了重定價(jià)日周期最短一年的限制,。LPR按月發(fā)布，新發(fā)放房貸以最近的LPR為準(zhǔn),，但此前存量房貸的重定價(jià)周期都為一年,。這意味著，即使一年內(nèi)LPR多次調(diào)整,，存量房貸利率也不能及時(shí)隨之調(diào)整,，必須等滿一年才能變動(dòng)，導(dǎo)致新老房貸利差較大,。根據(jù)中國(guó)人民銀行于今年9月發(fā)布的公告,，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期,。在利率重定價(jià)日,，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確,。六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制,，貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月，當(dāng)然還可以保持為一年,。在整個(gè)還款周期里,，房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。

除了國(guó)有銀行之外,，其他商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告,，明確新的個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制以后,，人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率,。這意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求即將正式落地。