房貸利率調(diào)整首月還款為何變多利率分段計(jì)算影響(2)

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2024-12-16 11:04:07 手機(jī)中國(guó)網(wǎng)

假設(shè)借款人原合同貸款總額為100萬(wàn)元，貸款期限為25年(300個(gè)月),，等額本息貸款利率為4.4%,，那么每月還款金額為5501.72元,，利息總額約為65.05萬(wàn)元。如果在利率調(diào)整前已經(jīng)按照原合同還了5期，那么剩余的還款期限為295個(gè)月,，剩余本金約為99.08萬(wàn)元,。如果調(diào)整后的利率降為3.55%,，那么第1期需還本金為2108.26元。

由于利率調(diào)整發(fā)生在還款周期中,，因此利息需要進(jìn)行分段計(jì)算。前24天的利息仍需按照原利率計(jì)算,，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天(或365天,，具體取決于銀行計(jì)算方式)，再乘以所占天數(shù),，為2906.22元。而后7天的利息則按照新利率計(jì)算,，同理可以算出這部分的利息為683.90元。因此,，當(dāng)11月1日還款時(shí)，本金2108.26元加上利息3590.12元(2906.22元+683.90元),，總月供為5698.38元,，確實(shí)略高于此前的5501.72元,。

這主要是因?yàn)橹匦掠?jì)算后本金增加的金額超過(guò)了利息減少的金額，所以調(diào)整后的當(dāng)期還款金額出現(xiàn)了高于此前月供的情況,。但是，等到下一期還款時(shí),，就會(huì)統(tǒng)一執(zhí)行調(diào)降后的新利率3.55%,，且剩余還款期限為294個(gè)月，剩余本金約為98.87萬(wàn)元,。如果此后利率保持不變,，那么重新計(jì)算后的月供將穩(wěn)定在5039.42元左右。

存量房貸利率下調(diào)總體規(guī)則是還款本息總額減少,，總償還本金不變,，總期限不變，總付利息減少,。雖然短期內(nèi)可能月供增加，但從長(zhǎng)期來(lái)看,，還款總額是下降的,。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至10月末,，21家全國(guó)性銀行共計(jì)對(duì)5366.7萬(wàn)筆,、總額達(dá)25.2萬(wàn)億元的存量房貸利率完成了調(diào)降。這一政策預(yù)計(jì)每年可為約5000萬(wàn)戶(hù)家庭減少利息支出總額約1500億元,。

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(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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