房貸利率調(diào)整首月還款為何變多 利率分段計算影響(2)
假設(shè)借款人原合同貸款總額為100萬元,，貸款期限為25年(300個月),，等額本息貸款利率為4.4%，那么每月還款金額為5501.72元，利息總額約為65.05萬元。如果在利率調(diào)整前已經(jīng)按照原合同還了5期,，那么剩余的還款期限為295個月,，剩余本金約為99.08萬元,。如果調(diào)整后的利率降為3.55%，那么第1期需還本金為2108.26元,。
由于利率調(diào)整發(fā)生在還款周期中，因此利息需要進行分段計算,。前24天的利息仍需按照原利率計算,，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天(或365天,，具體取決于銀行計算方式),，再乘以所占天數(shù)，為2906.22元,。而后7天的利息則按照新利率計算,，同理可以算出這部分的利息為683.90元。因此,，當(dāng)11月1日還款時,，本金2108.26元加上利息3590.12元(2906.22元+683.90元)，總月供為5698.38元,，確實略高于此前的5501.72元,。
這主要是因為重新計算后本金增加的金額超過了利息減少的金額，所以調(diào)整后的當(dāng)期還款金額出現(xiàn)了高于此前月供的情況,。但是,，等到下一期還款時，就會統(tǒng)一執(zhí)行調(diào)降后的新利率3.55%,，且剩余還款期限為294個月,，剩余本金約為98.87萬元。如果此后利率保持不變,，那么重新計算后的月供將穩(wěn)定在5039.42元左右,。
存量房貸利率下調(diào)總體規(guī)則是還款本息總額減少，總償還本金不變,，總期限不變,，總付利息減少。雖然短期內(nèi)可能月供增加,，但從長期來看,，還款總額是下降的。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示,，截至10月末,，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、總額達25.2萬億元的存量房貸利率完成了調(diào)降,。這一政策預(yù)計每年可為約5000萬戶家庭減少利息支出總額約1500億元,。
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