一個充滿誘惑和風(fēng)險的領(lǐng)域,。

1

飆漲

法拍房又傳來了新信號,。

不久前,，一份國信達(dá)數(shù)據(jù)發(fā)布的報告在網(wǎng)上流傳,，里邊透露了一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：2024年1-9月,，全國法拍房掛拍量為494737套,，同比增長66.84%,，掛牌金額超過5200億,。

在這些法拍房當(dāng)中,，住宅用房占比最高，達(dá)48.47%,。具體來看,，報告期內(nèi)全國法拍住宅用房掛拍量為239814套,，成交量為79645套，成交率為33.21%%,，平均成交折扣率為76.35%,。

相比去年同期，這個掛拍量增長29.61%,。

從城市看,，2024年1-9月，40個大中城市掛拍量較高的城市是成都,、重慶,、武漢、鄭州等,。流拍率較高的城市是蘭州和西寧,，都超過90%。

法拍房掛拍量的暴增,，其實(shí)早有跡象,。

在上海，法拍房的掛牌量已經(jīng)達(dá)到8.19萬套,，是2021年8月以來的最高值,，也是首次突破8萬套。

拉長時間看,，中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2015年住宅類法拍房全國共有3.78萬套，到了2023年,，這個數(shù)字已經(jīng)變成了37萬套,，是當(dāng)年的近10倍！

▲圖源：網(wǎng)易數(shù)讀

更勁爆的數(shù)據(jù)出現(xiàn)在2022年,。彼時,，在全球疫情、房地產(chǎn)下行周期等連環(huán)沖擊下,，各地的法拍房如雨后春筍般冒出,。

根據(jù)當(dāng)時的數(shù)據(jù)，光阿里拍賣平臺上的法拍房數(shù)量就超過了300萬套,。

這一年,，也被媒體稱為“法拍房大年”。

法拍房,，為啥飆得這么快,？

2

破裂

回答這個問題之前，我們先簡單解釋下法拍房是個啥,。

法拍房,，全稱“法院拍賣房產(chǎn)”,，是人民法院按照國家法律規(guī)定依法進(jìn)行拍賣的房源。法拍房的房源,，大多來自于強(qiáng)制執(zhí)行拍賣,。例如：

銀行貸款產(chǎn)生：原業(yè)主不能如期償還房貸

民間借貸產(chǎn)生：網(wǎng)貸平臺，或者其他民間借貸,，在借貸期間,，雙方約定以房產(chǎn)為抵押，到期不能還款

司法沒收產(chǎn)生：因?yàn)樯婕靶淌掳讣?，在判決中被依法沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)

無主房產(chǎn)：無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)……

清楚了基本概念,，我們再來探究法拍房增長的原因。

第一,，債務(wù)糾紛多了,。

法拍房的房源里，最多的就是訴訟資產(chǎn),，其中又以債務(wù)糾紛為主,。做生意破產(chǎn)了、借債到期沒錢還了,、替人擔(dān)保債務(wù)人跑路了……都有可能讓房子進(jìn)入法拍程序,。

以廣州為例，中?；ǔ菫秤袀€起拍總價為3355.6萬元的豪宅,，房屋所有人是一個做生意20多年的電器公司老板，因?yàn)橥锨啡谫Y公司的錢,，房子被執(zhí)行查封,。

此前杭州還有一個案例，一男子給一個公司做擔(dān)保,，后來這個公司破產(chǎn)了,，男子名下的房產(chǎn)也被法院查封，成為了法拍房,。

第二,，杠桿買房資金斷裂。

前幾年地產(chǎn)行情火爆的時候,，不少人瘋狂加杠桿買房甚至炒房,，還有人違規(guī)使用經(jīng)營貸。

數(shù)據(jù)顯示,，截至2023年底,，全國商業(yè)銀行經(jīng)營貸余額高達(dá)22.15萬億，而在2020年末這個數(shù)字僅為11.54萬億,。這其中,，有多少流入了樓市呢？

例如今年初,，市場流傳,，深圳保守估計有幾萬人通過經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)等方式，從銀行套錢出來投鼎益豐,。鼎益豐爆雷之后,，這批人直接傻眼了。

此外,，根據(jù)安永《中國上市銀行2023年回顧及未來展望》的數(shù)據(jù),，上市銀行的個人住房貸款違約率從2021年的0.32%漲到了2023年的0.49%。

杠桿崩了,、工作沒了,、不想還貸了……各種因素之下，很多人走上了斷供的道路,，房子只能被法拍,。

第三，技術(shù)的提升和觀念的普及,。

2017年,，隨著最高人民法院的發(fā)文，“司法拍賣網(wǎng)絡(luò)化”才正式進(jìn)入大眾的視線,。到了2019年,，阿里拍賣已經(jīng)有全國99%的法院入駐?？梢哉f,，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房產(chǎn)拍賣領(lǐng)域的普及，才讓更多人關(guān)注到法拍房,。

3

暗坑

肯定有人要問,，法拍房能買嗎？

從價格來看,，法拍房確實(shí)有優(yōu)勢,。

根據(jù)國信達(dá)數(shù)據(jù)的報告，今年1-9月法拍房平均成交折扣率為77.17%,，同比減少2.84個百分點(diǎn),。從實(shí)際成交看，經(jīng)歷多次法拍的房子甚至能打7折或者更低,。

這啥概念呢,？如果是在一線城市，市場價1000萬的房子,，只需要700萬就能拍下,，省了300萬,，這確實(shí)美滋滋。

但“撿漏”背后,，暗藏的坑也很多,。

例如2017年7月，廣州的李某以559萬元的價格,，在阿里拍賣網(wǎng)上拍下了一套117平米的房子,，折算下來，單價僅為4.8萬,，遠(yuǎn)低于市場價,。但李某獲得產(chǎn)權(quán)證去收樓時，一推門蒙了：房屋原產(chǎn)權(quán)人陳某還住在里面,，而且賴著不走,。

無奈的李某只好把“老賴”陳某告上了法庭。但根據(jù)法院的判決,，因?yàn)榉孔优馁u前已經(jīng)清楚說明是“按現(xiàn)狀不交吉”方式拍賣,，因此李先生需要對此承擔(dān)風(fēng)險，也就是容忍“老賴”繼續(xù)住下去,，而“老賴”只需要按照每月最高7895元的限額支付租金,。

也就是說，原產(chǎn)權(quán)人陳某只需要一年最多支付9.48萬租金就可以一直住下去,，而李某花了559萬買下的房子,，算下來最起碼得等59年才能回本！

再如2019年3月,，重慶“陽光100”小區(qū)里的趙先生在“家里”被人上門收租,。

此前，趙先生通過朋友陳某買下了這套房子,，陳某曾自稱有渠道,、可以買到內(nèi)部價的“法拍房”。但直到房東上門收租,，他才發(fā)現(xiàn)自己被騙了,。

更離奇的是，在警方的調(diào)查下,，一起涉案金額上億的連環(huán)詐騙案浮出水面,。

陳某伙同李某、張某,、林某等人,，以認(rèn)識人可以低價購買銀行、法院處置房產(chǎn)為由，租賃高檔小區(qū)“陽光100”等房屋,，以交房名義將30多套房產(chǎn)交予受害人入住,，收取趙先生等人8000多萬元購房定金。

實(shí)際上,，法拍房大多“身世復(fù)雜”,，當(dāng)你買下這樣的房子后，以下問題都有可能遇到：多次抵押,、惡意租賃、非法侵占,、戶籍霸占,、暗藏天價過戶稅……

每一個問題，都能讓你崩潰,。

便宜,，是法拍房最大的誘惑，也是最大的陷阱,。

如果你不是專業(yè)人士,，我給你的建議只有一個：珍愛生命，遠(yuǎn)離法拍房,。