樓市開始出現(xiàn)反常的一幕!自9月26日以來,,讓房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)成為明確目標(biāo),。目前,一些企穩(wěn)跡象已經(jīng)顯現(xiàn):10月和11月,,一線城市樓市成交量連續(xù)兩個(gè)月上漲,;11月底起,一二線城市再次掀起“賣地潮”,,北上深珠等城市重現(xiàn)地王,;最新公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,新房價(jià)格上漲的城市增加了10個(gè),,二手房價(jià)格上漲的城市增加了2個(gè),;各線城市的新房和二手房價(jià)格同比跌幅均出現(xiàn)收窄。
然而,這些好轉(zhuǎn)跡象背后也存在割裂現(xiàn)象:全國各地的開發(fā)商正在掀起“瘋狂退地潮”,,覆蓋了一二三四線城市,。一方面,開發(fā)商在拼命拿地創(chuàng)造新地王,,另一方面又在拼命退地回籠現(xiàn)金流,。這不尋常的現(xiàn)象傳遞出一個(gè)重要信號(hào):很多房產(chǎn)可能無法回到大漲前夜,只能在生死線上徘徊,。
樓市,,開始出現(xiàn)反常的一幕 房企瘋狂退地潮
實(shí)際上,這次退地潮的主要參與者是“國家隊(duì)”,。例如,,央企華僑城重新退回了武漢楊春湖地塊,越秀地產(chǎn)在廣州白云,、番禺,、海珠區(qū)完成了總價(jià)超過135億元的“退地三連”;北京一宗萬科8年前拿下的海淀地塊,,在7月底重新掛牌出讓,,被保利建工聯(lián)合體斥資89億拿下;溫州地方城投鹿城公司也在去年6月拿地后于今年9月退地,。
房企集體退地的原因現(xiàn)實(shí)且直接,。首先,這些地塊本身已不具備囤地價(jià)值,。拿地時(shí)的美好規(guī)劃在開發(fā)時(shí)變成了難題,,地價(jià)過高、條件苛刻,,導(dǎo)致開發(fā)無望,。面對周邊樓盤價(jià)格腰斬,及時(shí)止損成為最佳選擇,。其次,,退地也是為了重新拿地。房企通過與地方政府談判,,爭取更有利的條件,,如調(diào)規(guī)后再搶回地塊。同時(shí),,地方政府也在想辦法化債,,例如廣州推出的“地票”制度,旨在收儲(chǔ)去庫存,。
數(shù)據(jù)顯示,,今年1-10月份全國土地出讓收入同比下滑了22.9%,。以2023年土拍收入為基準(zhǔn),前11個(gè)月22個(gè)集中供地的城市中,,只有福州提前完成土拍目標(biāo),,而武漢、重慶等地完成率不足30%,,杭州僅完成57%,。因此,各地紛紛上演“賣地潮”,,一二線城市重現(xiàn)“地王”,。
盡管如此,市場的熱情并未像過去那樣熱烈,。因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)意識(shí)到,,這次并非牛市前奏,而是城市為了回血的沖刺,。以賣地為榮的時(shí)代確實(shí)翻篇了,。
從11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看,雖然部分指標(biāo)好轉(zhuǎn),,但也有不少不及預(yù)期,。居民中長期貸款(房貸)同比多增669億元,說明政策刺激起到了積極作用,,但居民短期貸款減少490億,,與去年同期相比多減964億,表明消費(fèi)總需求不足,,經(jīng)濟(jì)基本面仍需改善。
明年,,提振消費(fèi),、擴(kuò)大國內(nèi)需求將是重點(diǎn)。加之國際環(huán)境不確定性因素,,預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖周期將延長,。房地產(chǎn)繁榮與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),因此明年房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)只會(huì)出現(xiàn)在部分城市,。當(dāng)前的刺激結(jié)果也顯示,,樓市回暖主要集中在部分城市,三四線城市的二手房價(jià)格同比下跌7.29%,。
盡管如此,,部分三四線城市如湛江、南充,、平頂山,、宜昌、錦州在11月新房價(jià)格同比上漲,其中湛江漲幅最大,。這背后是城中村改造計(jì)劃的推動(dòng),,300個(gè)城市納入改造名單,帶來巨大動(dòng)能,。如果所在城市在改造計(jì)劃中,,應(yīng)抓住機(jī)會(huì),否則未來可能會(huì)更加困難,。
房地產(chǎn)市場正加速分化,,房企化債也在加速進(jìn)行。近期多家頭部房企已清償債務(wù),,市場積極回暖,。房企退地資金從三四線城市流向核心城市和核心樓盤,反映了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清,。購房者應(yīng)關(guān)注核心資產(chǎn),,抓住置換時(shí)機(jī),避免踩坑,。