現(xiàn)在的市場(chǎng)狀態(tài)下,，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要充分順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律,，建好房子,、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向,。

中房報(bào)記者苗野北京報(bào)道

2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了最強(qiáng)信號(hào)：穩(wěn)?。?/p>

從12月召開的中央政治局會(huì)議明確要“穩(wěn)住樓市”,，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“穩(wěn)住樓市”，并強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向,，可以預(yù)見未來樓市將圍繞“穩(wěn)”字發(fā)力,。

“穩(wěn)住樓市的目標(biāo)很有可能在未來一到兩年實(shí)現(xiàn)?！敝袣W國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授,、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)盛松成在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，9月召開的中央政治局會(huì)議提出,，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善起到了非常積極的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的實(shí)質(zhì)是指“量升而價(jià)穩(wěn)”,。

隨著監(jiān)管部門逐步落地多項(xiàng)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“組合拳”,，多重利好政策的疊加效應(yīng)在市場(chǎng)上已有所顯現(xiàn)。

12月16日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1～11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況,，銷售、融資等多個(gè)指標(biāo)繼續(xù)改善,，1～11月份,，新建商品房銷售面積86118萬(wàn)平方米，同比下降14.3%,，降幅較1～10月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn),，該指標(biāo)已連續(xù)6個(gè)月收窄；新建商品房銷售額85125億元,，同比下降19.2%,，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

這是一個(gè)積極信號(hào),，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向止跌回穩(wěn),。

盛松成同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯,。2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄,，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但能否實(shí)現(xiàn)還需看政策力度,、居民預(yù)期,、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)也是有可能的,。

為努力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回穩(wěn),，盛松成建議：一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng),，提升住房質(zhì)量,，為老百姓蓋好房子,；二是嚴(yán)控土地供應(yīng)，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模,；三是加大對(duì)剛需和改善性需求購(gòu)房群體的支持力度,，包括稅收、貸款利率等多個(gè)方面,；四是繼續(xù)推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度,，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。

市場(chǎng)走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,？

盛松成：從數(shù)據(jù)來看,，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌堪比2022年，但與2022年不同的是,，當(dāng)年市場(chǎng)是加速下滑的,，今年的市場(chǎng)是逐步改善的。

如果從2021年7月（本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌的起點(diǎn)）開始逐月看銷售同比增速的變化,，整體呈現(xiàn)先快速下跌,、后逐步回穩(wěn)的趨勢(shì)。2022年4月,，我國(guó)商品房銷售面積同比增速為-39%,，為增速的最低點(diǎn)，隨后市場(chǎng)跌幅總體上是逐步收窄的,，至2024年10月,，商品房銷售面積當(dāng)月同比僅下降1.63%，11月當(dāng)月同比增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正,，為3.25%,，市場(chǎng)走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯。

如果這一狀態(tài)能繼續(xù)保持下去,，我們可以順利實(shí)現(xiàn)12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的穩(wěn)住樓市的政策目標(biāo),。即使未來一到兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然下行，下行幅度也將不斷收縮,，穩(wěn)住樓市的目標(biāo)也很有可能在未來一到兩年實(shí)現(xiàn),。而從2021年7月開始并持續(xù)至今的本輪調(diào)整，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的發(fā)展階段的重要過渡,，未來行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過去20年,。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”,，對(duì)于這一定調(diào)怎么看,？如何理解“穩(wěn)住”樓市的定調(diào)？

盛松成：會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”的政策導(dǎo)向,，為歷年會(huì)議以來首次提及,，釋放了更加堅(jiān)定的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的信號(hào),。房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的實(shí)質(zhì)是指“量升而價(jià)穩(wěn)”。

目前,，四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策,，包括調(diào)整住房限購(gòu)、降低交易稅,、降低首付比例等，北京,、上海政策力度相對(duì)謹(jǐn)慎,，而廣州全面放開限購(gòu)，整體政策力度最大,。展望未來,，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，上海,、深圳,、北京限制性政策仍然有放松空間。

目前,，我國(guó)新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率低于3.5%,，已達(dá)歷史最低水平，有利于促進(jìn)需求,。另外財(cái)政部明確指出地方政府專項(xiàng)債可用于收購(gòu)存量商品房,，還可以用于土地儲(chǔ)備，這是一個(gè)創(chuàng)新,，有利于商品房庫(kù)存去化,，也能有效緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),。

我相信在一兩年內(nèi)基本上大部分城市都可以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn),，三四線城市需要的時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來,，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題,，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲(chǔ)”,、調(diào)整限購(gòu)限售政策,、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場(chǎng)效果,？

盛松成：從今年的政策來看,，力度是在不斷增強(qiáng)的，且是全方位的,。尤其9月份的中央政治局會(huì)議提出,，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善起到了非常積極的作用。9月底以來房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松后,，月度銷售改善明顯,，10月、11月的月度銷售同比都是加速恢復(fù)的,。

從具體的政策調(diào)整看,，隨著市場(chǎng)常態(tài)化，一些特殊時(shí)期特殊區(qū)域的政策會(huì)逐步退出,，因?yàn)椴簧僬呤菓?yīng)對(duì)過去20年市場(chǎng)只漲不跌的情形推出的,，例如限購(gòu)限售等；有些政策可能只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)下行的應(yīng)急政策,，例如“白名單”“收儲(chǔ)”,，這些政策預(yù)估以后也會(huì)逐漸退出。而有些常規(guī)性政策,，例如利率調(diào)整等,，以后可能會(huì)長(zhǎng)期運(yùn)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中。

2026年回穩(wěn)的可能性較大

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看,，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么,？

盛松成：最難的問題是有效需求不足，市場(chǎng)出清仍不徹底,。

2021年,，我國(guó)新建商品房銷售面積為17.94億平方米，今年預(yù)估只有10億平方米左右,，3年下降幅度可能達(dá)到44%,，這意味著行業(yè)產(chǎn)能大量閑置。即使房地產(chǎn)行業(yè)本身進(jìn)行了調(diào)整,，縮小了規(guī)模,，但是過去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2014年～2023年,，成交的土地規(guī)劃建筑面積達(dá)212.95億平方米，但成交商品房面積僅147.08億平方米,，仍然有65.87億平方米的潛在庫(kù)存空間,。同時(shí)分結(jié)構(gòu)來看，我國(guó)商辦用房的去化形勢(shì)要比住宅用房更加嚴(yán)峻,，上海商辦用房去化周期甚至超過160個(gè)月,，而且從過去的供應(yīng)過剩發(fā)展到如今的供應(yīng)嚴(yán)重過剩、需求下降雙重夾擊,。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)此,，您有何建議,？

盛松成：對(duì)于這一問題只能多管齊下。第一,，在市場(chǎng)下行期,，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回,，還要嚴(yán)格限制供地,，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。應(yīng)加快推進(jìn)房企退出與轉(zhuǎn)型,，繼續(xù)減少供應(yīng),，抑制供給過剩。

第二,，進(jìn)一步擴(kuò)大需求。例如對(duì)首套房,、多孩家庭購(gòu)房等剛需購(gòu)房加大優(yōu)惠力度,，更要想方設(shè)法提升居民收入，改善預(yù)期,，降低房?jī)r(jià)收入比,。

第三，加大結(jié)構(gòu)性去化力度,，商辦用房的去化力度應(yīng)該更大,，我建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng),，更改商品用房的征稅方式,，適當(dāng)降低稅率，加速去化,。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從房企交出的“成績(jī)單”來看,，銷售下行，“造血“能力減弱,、現(xiàn)金流吃緊仍是行業(yè)普遍現(xiàn)狀,。您建議房企在開發(fā)、拿地及經(jīng)營(yíng)方面要做哪些調(diào)整來適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式,？

盛松成：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入下行周期已接近3年半,，很多房企順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，已開始適應(yīng)發(fā)展新模式,。例如以前“高周轉(zhuǎn),、高杠桿、高負(fù)債”的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)走到了盡頭,，原因是高周轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的是商品房的高去化速度,，但當(dāng)前市場(chǎng)根本無(wú)法快速去化,，高周轉(zhuǎn)也就無(wú)從談起。而高杠桿,、高負(fù)債在當(dāng)前的金融環(huán)境下更是不可能,。

今年以來，國(guó)家越來越強(qiáng)調(diào)要建“好房子”,，房子要安全,、舒適、綠色,、智能,，這是對(duì)過去一段時(shí)期高周轉(zhuǎn)帶來的房屋質(zhì)量下降趨勢(shì)的否定，建“好房子”也是市場(chǎng)發(fā)展的方向,。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米,，住房問題已經(jīng)基本得到解決，市場(chǎng)會(huì)以改善性需求為主,，要是還走“規(guī)模為王,、重量不重質(zhì)”的老路，將會(huì)被市場(chǎng)淘汰,。

要審慎經(jīng)營(yíng),，這是對(duì)于過去“盲目舉債，大幅擴(kuò)張”經(jīng)營(yíng)模式的否定,。經(jīng)過3年半的調(diào)整,，房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)、A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率從2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%,，未來這一趨勢(shì)仍將持續(xù),。

這些理念會(huì)逐步融入房企的經(jīng)營(yíng)模式當(dāng)中。現(xiàn)在的市場(chǎng)狀態(tài)下,，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要充分順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律,，建好房子、交現(xiàn)房,、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向,。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作,？

盛松成：剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定,，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造,，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力,，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等舉措。對(duì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我認(rèn)為：

第一,，從過去幾年發(fā)展看,，2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大,，但是能否實(shí)現(xiàn)還需看政策力度,、居民預(yù)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素,，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)也是有可能的,。

第二，從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)來看,，按照城鎮(zhèn)人口新增需求,、改善性需求和折舊需求分開測(cè)算，我國(guó)一年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平,，在此區(qū)間波動(dòng)都屬正常,。2024年前11個(gè)月我國(guó)商品住宅銷售面積達(dá)到7.2億平方米。

為努力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回穩(wěn),，仍然有很多工作要做,，一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng),，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子,；二是嚴(yán)肅土地供應(yīng)紀(jì)律,，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對(duì)剛需和改善性需求購(gòu)房群體的支持力度,，包括稅收,、貸款利率等多個(gè)方面；四是繼續(xù)推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度,，支持市場(chǎng)回穩(wěn),。