專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地這么近那么遠(yuǎn)！劉卓是一家民營(yíng)房企在某中部二線城市的負(fù)責(zé)人,。由于該民營(yíng)房企主體已經(jīng)爆雷,，他負(fù)責(zé)的城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售均受到影響，未開(kāi)發(fā)的土地?zé)o法動(dòng)工,，已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以銷售。

如何盤(pán)活存量資產(chǎn)成為他的重點(diǎn)工作之一,。2024年11月7日,，自然資源部下發(fā)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，鼓勵(lì)地方政府發(fā)行專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地,。通知發(fā)布時(shí),，劉卓正與當(dāng)?shù)卣⒄勔粋€(gè)爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目的回購(gòu)。項(xiàng)目簽約后,，劉卓試探性地詢問(wèn)對(duì)方是否有意收購(gòu)他們公司旗下的一幅閑置土地,，對(duì)方表示可以商談。

用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地的政策早在2015年就已存在,。當(dāng)時(shí)財(cái)政部試點(diǎn)發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債,，用于土地儲(chǔ)備、前期開(kāi)發(fā)整理等相關(guān)工作,，并要求以“專項(xiàng)債對(duì)應(yīng)的土地出讓收益”作為償債資金來(lái)源,。閑置土地是地方政府常規(guī)土地儲(chǔ)備的重要來(lái)源之一。

2024年12月下旬,，劉卓開(kāi)始與當(dāng)?shù)卣⒄劵刭?gòu)存量土地事宜,。但由于對(duì)方提出的條件苛刻且報(bào)價(jià)低于預(yù)期，談判很快結(jié)束,。劉卓意識(shí)到,，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地并沒(méi)有想象中那么容易。

中部某地級(jí)市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人王飛表示,，當(dāng)前土地市場(chǎng)冷淡,，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地既要考慮如何收儲(chǔ)，也要考慮收儲(chǔ)后的消化問(wèn)題,。如果收儲(chǔ)的土地?zé)o法消化,，只會(huì)增加政府債務(wù),。

2024年11月，王飛所在的土地儲(chǔ)備中心收到通知后,，發(fā)布了征集專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地的公告,。公開(kāi)征集的目的有兩個(gè)：一是摸底多少企業(yè)有退地需求；二是征求企業(yè)對(duì)實(shí)施細(xì)則的意見(jiàn),。申報(bào)的存量閑置土地需符合以下條件之一：無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā),、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅和商服用地；流拍兩次及以上的法拍土地,；因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要回收的土地,；已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分；其他符合規(guī)定的土地,。同時(shí),，這些土地還需滿足2024年二季度前出讓，并已納入土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)存量閑置土地清單,。

房企申報(bào)存量閑置土地時(shí),，需標(biāo)明土地的權(quán)利人,、位置,、用途、電子監(jiān)管號(hào),、土地面積,、拿地價(jià)及其他投入成本。同一家房企申報(bào)多幅土地時(shí),，需按地塊單獨(dú)申報(bào),，不能合并申報(bào)。公開(kāi)征集以來(lái),，王飛已接收到10多宗地塊的報(bào)名信息,，經(jīng)過(guò)初步審查，剔除了不符合收儲(chǔ)要求的地塊,。目前正在向申報(bào)企業(yè)了解信息,，包括地塊閑置的原因、企業(yè)資金流動(dòng)性及期望價(jià)格等,。

信息收集完成后,，土地儲(chǔ)備中心將根據(jù)企業(yè)意愿、市場(chǎng)需求,、地塊條件等因素,，委托備案的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)擬定收儲(chǔ)的基礎(chǔ)價(jià)格，形成一份土地儲(chǔ)備計(jì)劃,，上報(bào)市級(jí)政府,。市級(jí)政府將根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì),、合同履約情況等，通過(guò)集體決策確定專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地的基礎(chǔ)價(jià)格及下調(diào)幅度,，并與財(cái)政部門(mén)溝通,，結(jié)合當(dāng)?shù)貙ｍ?xiàng)債發(fā)行計(jì)劃確定土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行額度。

收儲(chǔ)方案和實(shí)施細(xì)則確定后,，由土地儲(chǔ)備中心出面與土地權(quán)利人協(xié)商具體收儲(chǔ)價(jià)格,；雙方協(xié)商一致后，對(duì)外公示,；公示期結(jié)束后,，如果沒(méi)有收到異議，報(bào)市級(jí)政府批準(zhǔn)確認(rèn)收儲(chǔ),；收儲(chǔ)金額由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)支付給土地權(quán)利人,。

不同省份、不同城市實(shí)施專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地的細(xì)則不完全相同,。某西部城市自然資源部門(mén)的人士表示,，收到通知后，該城市對(duì)全市存量閑置土地進(jìn)行全面盤(pán)點(diǎn),，并制定了三種方案：無(wú)償收回,、協(xié)商收回和運(yùn)用專項(xiàng)債收購(gòu)。

劉卓所在的城市也制定了專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地細(xì)則,，但房企的積極性不高,，目前還沒(méi)有正式對(duì)外發(fā)布。華北地區(qū)一位省級(jí)自然資源部門(mén)的人士指出,，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài),，土地儲(chǔ)備來(lái)源逐步轉(zhuǎn)向存量，如城中村改造,、舊城改造,、盤(pán)活閑置和低效土地等。

劉卓所在城市的土地儲(chǔ)備中心要求計(jì)劃收儲(chǔ)的存量閑置土地必須具備兩個(gè)條件：房企手中的存量閑置土地沒(méi)有任何質(zhì)押,、抵押等情況,，如有則需要由房企自行解押；收儲(chǔ)存量閑置土地按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)評(píng)估,。通常情況下,，房企拿地取得國(guó)有土地使用證后，會(huì)將土地抵押給銀行獲取開(kāi)發(fā)貸,。在這種情況下,，出險(xiǎn)的民營(yíng)房企很難籌集到足夠的資金解押土地。而資金實(shí)力雄厚的央企和地方國(guó)企可以通過(guò)調(diào)配資金來(lái)解押土地,，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的,。

劉卓認(rèn)為,，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地的政策要真正惠及出險(xiǎn)民企，需要有配套的金融服務(wù)政策,。此外,，收儲(chǔ)價(jià)格通常是評(píng)估價(jià)的7折左右，開(kāi)發(fā)商普遍無(wú)法接受這一價(jià)格,，因?yàn)樗玫馁Y金不足以覆蓋土地現(xiàn)有的融資,。

運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置用地面臨的另一個(gè)難題是，地方政府如何消化收儲(chǔ)來(lái)的土地,。上述西部城市自然部門(mén)人士表示,，非現(xiàn)金收回是主要手段，一方面是因?yàn)榘l(fā)債困難,，有限的專項(xiàng)債額度要優(yōu)先用于其他領(lǐng)域,；另一方面是因?yàn)楫?dāng)?shù)叵恋氐哪芰τ邢蕖?/p>

根據(jù)通知，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地,，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè),，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，或保障房（包括人才公寓）建設(shè),。王飛認(rèn)為,，監(jiān)管不鼓勵(lì)專項(xiàng)債收儲(chǔ)的土地用于商品房建設(shè)，未來(lái)這類土地大部分將用于保障房建設(shè),。如果用于保障房建設(shè),，土地價(jià)格不宜太高,；但如果收儲(chǔ)價(jià)格太低,，房企又不愿意。

2024年下半年,，部分城市開(kāi)始嘗試發(fā)行專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地,。武漢曾宣布計(jì)劃發(fā)行26.3億元專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)武昌濱江商務(wù)區(qū)等六幅存量閑置土地。廣州也是積極收儲(chǔ)存量閑置土地的城市,。無(wú)論是華僑城的武漢地塊還是萬(wàn)科的廣州地塊,，被政府收儲(chǔ)后最終又回到了原企業(yè)的名下。在沒(méi)有大幅增加土地成本的情況下,，華僑城武漢地塊增加了住宅用地比例,，萬(wàn)科廣州地塊則全部變?yōu)樽≌玫亍?/p>

熟悉情況的房企人士表示，在廣州收儲(chǔ)萬(wàn)科地塊和武漢收儲(chǔ)華僑城地塊的過(guò)程中,，一旦地塊二次出讓時(shí)無(wú)人參拍或競(jìng)價(jià),，被收儲(chǔ)地塊的企業(yè)須兜底拿地。王飛認(rèn)為,，不同城市的現(xiàn)實(shí)情況不同,，面臨的困難也不同,，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地政策要根據(jù)自身實(shí)際情況制定方案和實(shí)施細(xì)則。