專項債收儲存量閑置土地這么近那么遠(yuǎn),！劉卓是一家民營房企在某中部二線城市的負(fù)責(zé)人。由于該民營房企主體已經(jīng)爆雷,，他負(fù)責(zé)的城市項目開發(fā)和銷售均受到影響,，未開發(fā)的土地?zé)o法動工，已開發(fā)的項目難以銷售,。

如何盤活存量資產(chǎn)成為他的重點(diǎn)工作之一,。2024年11月7日，自然資源部下發(fā)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》,，鼓勵地方政府發(fā)行專項債收儲存量閑置土地,。通知發(fā)布時,，劉卓正與當(dāng)?shù)卣⒄勔粋€爛尾房地產(chǎn)項目的回購。項目簽約后,，劉卓試探性地詢問對方是否有意收購他們公司旗下的一幅閑置土地,，對方表示可以商談。

用專項債收儲土地的政策早在2015年就已存在,。當(dāng)時財政部試點(diǎn)發(fā)行土地儲備專項債,，用于土地儲備、前期開發(fā)整理等相關(guān)工作,，并要求以“專項債對應(yīng)的土地出讓收益”作為償債資金來源,。閑置土地是地方政府常規(guī)土地儲備的重要來源之一。

2024年12月下旬,，劉卓開始與當(dāng)?shù)卣⒄劵刭彺媪客恋厥乱?。但由于對方提出的條件苛刻且報價低于預(yù)期，談判很快結(jié)束,。劉卓意識到,，運(yùn)用專項債收儲存量閑置土地并沒有想象中那么容易。

中部某地級市土地儲備中心負(fù)責(zé)人王飛表示,，當(dāng)前土地市場冷淡,，運(yùn)用專項債收儲存量閑置土地既要考慮如何收儲，也要考慮收儲后的消化問題,。如果收儲的土地?zé)o法消化,，只會增加政府債務(wù)。

2024年11月,，王飛所在的土地儲備中心收到通知后,，發(fā)布了征集專項債收儲存量閑置土地的公告。公開征集的目的有兩個：一是摸底多少企業(yè)有退地需求,；二是征求企業(yè)對實施細(xì)則的意見,。申報的存量閑置土地需符合以下條件之一：無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅和商服用地,；流拍兩次及以上的法拍土地,；因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要回收的土地；已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分,；其他符合規(guī)定的土地,。同時，這些土地還需滿足2024年二季度前出讓,，并已納入土地市場動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)存量閑置土地清單,。

房企申報存量閑置土地時，需標(biāo)明土地的權(quán)利人,、位置,、用途,、電子監(jiān)管號、土地面積,、拿地價及其他投入成本,。同一家房企申報多幅土地時，需按地塊單獨(dú)申報,，不能合并申報,。公開征集以來，王飛已接收到10多宗地塊的報名信息,，經(jīng)過初步審查,，剔除了不符合收儲要求的地塊。目前正在向申報企業(yè)了解信息,，包括地塊閑置的原因、企業(yè)資金流動性及期望價格等,。

信息收集完成后,，土地儲備中心將根據(jù)企業(yè)意愿、市場需求,、地塊條件等因素,，委托備案的土地評估機(jī)構(gòu)擬定收儲的基礎(chǔ)價格，形成一份土地儲備計劃,，上報市級政府,。市級政府將根據(jù)市場形勢、合同履約情況等,，通過集體決策確定專項債收儲存量閑置土地的基礎(chǔ)價格及下調(diào)幅度,，并與財政部門溝通，結(jié)合當(dāng)?shù)貙ｍ梻l(fā)行計劃確定土儲專項債的發(fā)行額度,。

收儲方案和實施細(xì)則確定后,，由土地儲備中心出面與土地權(quán)利人協(xié)商具體收儲價格；雙方協(xié)商一致后,，對外公示,；公示期結(jié)束后，如果沒有收到異議,，報市級政府批準(zhǔn)確認(rèn)收儲,；收儲金額由當(dāng)?shù)刎斦块T支付給土地權(quán)利人。

不同省份,、不同城市實施專項債收儲存量閑置土地的細(xì)則不完全相同,。某西部城市自然資源部門的人士表示，收到通知后,，該城市對全市存量閑置土地進(jìn)行全面盤點(diǎn),，并制定了三種方案：無償收回,、協(xié)商收回和運(yùn)用專項債收購。

劉卓所在的城市也制定了專項債收儲存量閑置土地細(xì)則,，但房企的積極性不高,，目前還沒有正式對外發(fā)布。華北地區(qū)一位省級自然資源部門的人士指出,，近年來隨著房地產(chǎn)市場回歸常態(tài),，土地儲備來源逐步轉(zhuǎn)向存量，如城中村改造,、舊城改造,、盤活閑置和低效土地等。

劉卓所在城市的土地儲備中心要求計劃收儲的存量閑置土地必須具備兩個條件：房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押,、抵押等情況,，如有則需要由房企自行解押；收儲存量閑置土地按照當(dāng)前市場價評估,。通常情況下,，房企拿地取得國有土地使用證后，會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸,。在這種情況下,，出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地。而資金實力雄厚的央企和地方國企可以通過調(diào)配資金來解押土地,，從而實現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的,。

劉卓認(rèn)為，專項債收儲存量閑置土地的政策要真正惠及出險民企,，需要有配套的金融服務(wù)政策,。此外，收儲價格通常是評估價的7折左右,，開發(fā)商普遍無法接受這一價格,，因為所得的資金不足以覆蓋土地現(xiàn)有的融資。

運(yùn)用專項債收儲存量閑置用地面臨的另一個難題是,，地方政府如何消化收儲來的土地,。上述西部城市自然部門人士表示，非現(xiàn)金收回是主要手段,，一方面是因為發(fā)債困難,，有限的專項債額度要優(yōu)先用于其他領(lǐng)域；另一方面是因為當(dāng)?shù)叵恋氐哪芰τ邢蕖?/p>

根據(jù)通知,，運(yùn)用專項債收儲存量閑置土地,，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè),，或保障房（包括人才公寓）建設(shè),。王飛認(rèn)為,，監(jiān)管不鼓勵專項債收儲的土地用于商品房建設(shè)，未來這類土地大部分將用于保障房建設(shè),。如果用于保障房建設(shè),，土地價格不宜太高；但如果收儲價格太低,，房企又不愿意,。

2024年下半年，部分城市開始嘗試發(fā)行專項債收儲存量閑置土地,。武漢曾宣布計劃發(fā)行26.3億元專項債用于收儲武昌濱江商務(wù)區(qū)等六幅存量閑置土地,。廣州也是積極收儲存量閑置土地的城市。無論是華僑城的武漢地塊還是萬科的廣州地塊,，被政府收儲后最終又回到了原企業(yè)的名下,。在沒有大幅增加土地成本的情況下，華僑城武漢地塊增加了住宅用地比例,，萬科廣州地塊則全部變?yōu)樽≌玫亍?/p>

熟悉情況的房企人士表示,，在廣州收儲萬科地塊和武漢收儲華僑城地塊的過程中，一旦地塊二次出讓時無人參拍或競價,，被收儲地塊的企業(yè)須兜底拿地。王飛認(rèn)為,，不同城市的現(xiàn)實情況不同,，面臨的困難也不同，專項債收儲存量閑置土地政策要根據(jù)自身實際情況制定方案和實施細(xì)則,。