萬(wàn)科化債迎來(lái)了新進(jìn)展。1月9日晚間，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱,，其子公司2019年的一筆期限不超過(guò)5年的保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃,，到期日調(diào)整至2026年12月31日,。目前該融資余額為20.4億元,，意味著這項(xiàng)債權(quán)投資計(jì)劃獲得展期，展期期限約為兩年,。

盡管債務(wù)展期釋放了積極信號(hào),，萬(wàn)科的債券波動(dòng)仍引發(fā)關(guān)注。這些波動(dòng)不僅影響萬(wàn)科債券兌付的信心,，還進(jìn)一步反映出其償債壓力,。公司股價(jià)也持續(xù)走低，截至1月10日收盤,，萬(wàn)科A股價(jià)為6.69元,，跌幅達(dá)3.74%。

萬(wàn)科的壓力究竟有多大,？2024年,，萬(wàn)科順利完成還債任務(wù),，但這并不意味著可以松一口氣,。1月9日，多只萬(wàn)科境內(nèi)債走低,，“22萬(wàn)科02”跌超15%,，“22萬(wàn)科06”跌超6%；1月10日,，下跌勢(shì)頭繼續(xù),，“21萬(wàn)科06”價(jià)格跌至57元人民幣的歷史新低。美元債方面,，1月8日盤中,，萬(wàn)科2027年11月到期美元債創(chuàng)去年4月以來(lái)最大跌幅。

地產(chǎn)債一定程度上反映了當(dāng)前投資人和資本市場(chǎng)對(duì)公司的信心,，近日萬(wàn)科債券走低或表明市場(chǎng)對(duì)其流動(dòng)性的擔(dān)憂,。截至2024年9月30日，萬(wàn)科企業(yè)的短期債務(wù)從2023年底的620億元升至1168億元,，而公司現(xiàn)金流僅為797.45億元,，現(xiàn)金短債比僅為0.66，表明公司在短期償債能力上存在不足,。

2025年,，萬(wàn)科將迎來(lái)償債高峰期。據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì),，2025年全年,，萬(wàn)科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計(jì)326.4億元，另有兩筆境外債到期,，存續(xù)本金規(guī)模約為66.4億元,。其中，2025年一季度需兌付98.9億元的境內(nèi)公開債,，境外債兌付高峰為2025年5月,，當(dāng)月需兌付4.55億美元。

此外,，截至1月10日,，萬(wàn)科發(fā)行的存續(xù)期債券存量規(guī)模為487.43億元，數(shù)量共30只,，以期限1—3年期為主,，其中1年以內(nèi)到期的金額達(dá)到178.90億元，票面利率大多在3%以上,，略高于同評(píng)級(jí)同期限的其他房企所發(fā)地產(chǎn)債,。

銷售回款是房企自有資金的主要來(lái)源，業(yè)績(jī)下滑讓萬(wàn)科面臨挑戰(zhàn),。2024年前三季度,，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2199億元，同比下降24.3%,；歸母凈利潤(rùn)虧損179.43億元,，同比下降231.7%。主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑,，同時(shí)公司加大計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,。2024年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬(wàn)平方米,，合同銷售金額1812.0億元,，同比分別下降26.8%和35.4%。

這背后與2022年之前的高成本拿地有關(guān),。盡管早在2018年萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就喊話“活下去”,，但萬(wàn)科在2018、2019,、2021年地產(chǎn)行業(yè)拿地總金額排行第一,，2020年排行第二。萬(wàn)科管理層在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上表示,，公司在2022年之前存在非理性拿地的情況,，影響了利潤(rùn)。

面對(duì)債券到期償付的壓力,，積極尋求化債方法成為當(dāng)務(wù)之急,。為應(yīng)對(duì)今年的償債壓力,，房企應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，在加快銷售去化,、加快出售資產(chǎn),、回籠資金的同時(shí)，減少拿地,、減少支出,，積極進(jìn)行債務(wù)重組，與債權(quán)方溝通協(xié)商,。

2024年9月26日,，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門打出一套“組合拳”,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，去年10月,、11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比,、環(huán)比雙增長(zhǎng)。12月14日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在北京表示,，一系列政策措施作用下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到有效提振,，呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭,。

更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,，以及市場(chǎng)信心的恢復(fù)有助于房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī),，但系列利好從政策端傳導(dǎo)到實(shí)際銷售端需要一個(gè)過(guò)程。2025年是萬(wàn)科的“償債高峰年”,，集中到期的大額債務(wù)考驗(yàn)其資金調(diào)配能力,。考慮到短期償債壓力較大,，萬(wàn)科可能需要依賴外部融資和資產(chǎn)變現(xiàn)維持流動(dòng)性,。雖然萬(wàn)科賬上貨幣資金規(guī)模較大，但扣除預(yù)售監(jiān)管資金后實(shí)際可用資金有限,，銷售回款不足可能進(jìn)一步加劇流動(dòng)性緊張,。評(píng)級(jí)下調(diào)使得萬(wàn)科在國(guó)際資本市場(chǎng)融資成本上升。

融資端的修復(fù)確實(shí)需要時(shí)間,。2024年以來(lái),，萬(wàn)科加大了資產(chǎn)處置力度，陸續(xù)處置了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán),、深圳灣超級(jí)總部基地地塊,、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬(wàn)科通過(guò)出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金93.4億元,。針對(duì)2025年將要到期的公開債務(wù),，萬(wàn)科表示會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金,，通過(guò)積極銷售回款,、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式,，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付,。