2024年樓市呈現(xiàn)“前低后高”趨勢,，市場在密集政策的推動(dòng)下逐漸回暖,，購房者置業(yè)預(yù)期大幅改善,。蛇年“小陽春”能否提前到來,？2025年一季度房價(jià)會(huì)怎么走？返鄉(xiāng)置業(yè)能否重新激發(fā)三四線城市活力？

1月20日晚，每經(jīng)房產(chǎn),、騰訊房產(chǎn)聯(lián)合推出《樓市洞察》系列直播第五期，邀請了58安居客研究院院長張波,、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉,、飯總選房出品人司智做客直播間。

張波表示,，成交量層面,，回暖趨勢非常明確。2024年四季度同比2023年出現(xiàn)一定增長，商品房整體成交金額,、面積都超出了市場預(yù)期,。盡管2024年總量指標(biāo)仍處于相對低位，但四季度明顯復(fù)蘇的態(tài)勢將帶來2025年的進(jìn)一步止跌回穩(wěn),。李宇嘉認(rèn)為,，2025年成交量即便平均數(shù)據(jù)可能比2024年第四季度少，也會(huì)超出新政之前的水平,，從這個(gè)角度來看,，止跌回穩(wěn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。下一步主要取決于增量政策能否落地,，如果落地,，會(huì)有更加樂觀的變化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的70城2024年12月的數(shù)據(jù),，一線城市新房價(jià)格指數(shù)從11月的持平到12月的0.2%,，二線城市新房價(jià)格環(huán)比從下降轉(zhuǎn)為持平，這是很不容易的,。

司智從北京的情況分析,，去年四季度北京連續(xù)三個(gè)月網(wǎng)簽量都接近或超過2萬套，已經(jīng)多年沒有發(fā)生過這種情況,。從2025年1月開始，實(shí)時(shí)成交同比仍在增長,，只是春節(jié)因素令增速逐步衰減,。在這種慣性之下，可以預(yù)計(jì)今年春節(jié)之后出現(xiàn)“小陽春”沒有問題,。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整,，返鄉(xiāng)置業(yè)幾乎被遺忘。但在2025年止跌回穩(wěn)的大背景下,，三四線城市有望借此重新抓住機(jī)遇,。李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在各地應(yīng)該再次重視返鄉(xiāng)置業(yè),。返鄉(xiāng)置業(yè)人群有不同特征,，需要根據(jù)他們的需求來確定供應(yīng)。初代進(jìn)城務(wù)工人員,、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的年輕群體和購置婚房的群體這三類人群長期在城市生活,，接觸過高品質(zhì)產(chǎn)品。他們更關(guān)注性價(jià)比和優(yōu)質(zhì)房源,。三線和四線城市應(yīng)了解外界變化,，當(dāng)前高能級城市的供給端產(chǎn)品迭代非常快速，想對標(biāo)好房子,、好產(chǎn)品非常容易,。政府和開發(fā)商都應(yīng)該充分了解購房人的需求痛點(diǎn)——有配套、有品質(zhì),、有學(xué)位,、有就業(yè)機(jī)會(huì)，才能打動(dòng)購房者,。

司智提出,，返鄉(xiāng)置業(yè)是歷年來的重點(diǎn)領(lǐng)域，主要由兩個(gè)因素決定：北上廣深房價(jià)太高,，選擇在老家購買,；隨著一線城市認(rèn)貸政策的調(diào)整，異地置業(yè)不再影響所在城市的首套和二套房認(rèn)定,。今年的調(diào)研顯示,，許多人回到老家置業(yè)的意愿比前兩年明顯高很多。但在實(shí)際購房層面,，大家仍有疑慮,。三四線城市分化嚴(yán)重，買房人雖然想買,，但不知道如何選擇,，因此現(xiàn)階段比較猶豫。盡管今年比去年返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿更強(qiáng),，但是否拿出真金白銀仍需謹(jǐn)慎判斷,。

張波建議返鄉(xiāng)置業(yè)時(shí)注意以下幾點(diǎn)：不要因?yàn)楸阋硕噘I一套，即使產(chǎn)品好,、價(jià)格低也不建議在非自用的需求下購買,；年輕群體返鄉(xiāng)就業(yè)不必急于在老家所在地買房，可以放大半徑,，根據(jù)未來的就業(yè)機(jī)會(huì),、子女教育等選擇合適的區(qū)域和城市；不必著急購買,，目前三四線城市真正的好產(chǎn)品還不多,，未來還會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)房源值得等待。

近年來,，部分城市一二手房成交量逆轉(zhuǎn),，也有的城市價(jià)格倒掛逐漸消失，疊加市場對新房交付的擔(dān)憂,，買房人產(chǎn)生了新的糾結(jié)：2025年,，買新房還是二手房,？張波認(rèn)為這個(gè)問題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。一二手房在不同區(qū)域有著不同優(yōu)勢,。以上海為例,，二手房銷售情況非常好，新房也銷售得非常好,。仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn),，二手房中400萬元以下的低總價(jià)房子成交占比更大，一方面原因是置換需求,，另一方面是上海限購政策相應(yīng)放松,，購房門檻降低，更多人選擇先購買二手房,。對于資金充裕度較高的群體,，建議以自住為主、兼顧資產(chǎn)配置,；對于普通購房者,，選擇新房還是二手房要根據(jù)所在城市的情況分析。

李宇嘉以廣深地區(qū)為例分析,，2022年之前的新房供應(yīng)基本都在郊區(qū),，去化壓力很大，現(xiàn)在新的住宅供應(yīng)慢慢回到主城區(qū),，以改善型為主,。二手房成交占比從2022年的約30%上升到了60%，大部分剛需都已經(jīng)轉(zhuǎn)向二手房,，所以新房慢慢趨向改善,。如果未來收入確實(shí)有一定的不確定性，就不要貿(mào)然加太多杠桿,，賣掉舊房再去買改善的；如果支付能力,、預(yù)算沒有問題,，需要進(jìn)行改善，當(dāng)前的新盤不僅得房率高,、園林景觀好,，物業(yè)服務(wù)也好，再考慮到現(xiàn)有房價(jià)下的高贈(zèng)送,，至少和周邊同品質(zhì)的二手房價(jià)格接近,，這時(shí)候選擇新房就更加有意義。

司智則提出,，過往調(diào)研顯示,，參與調(diào)研的群體中,，75%~78%的人群選擇“新房二手房皆可”，具體操作則需從三個(gè)方面考慮：產(chǎn)品,、需求,、風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)品角度來看,，小城市基本以購買新房為主,，大城市比較復(fù)雜，近兩年新房完全吊打二手房,，但大城市有剛性需求,，二手房正好匹配這樣的需求。從需求上看,，有時(shí)候新房價(jià)格反而比周邊二手房低,，加上中國人買房有新房情節(jié)，遇到剛性需求無法滿足的情況,，才會(huì)選擇購買二手房,。從風(fēng)險(xiǎn)角度來說，交付和對品質(zhì)的期待成了購買新房的未知數(shù),。一線城市往往還面臨著新房供應(yīng)缺乏的問題,，以北京為例，有在售房源的二手房小區(qū)近8000多個(gè),，但新房在售項(xiàng)目非常少,，對于購房人來說，選擇二手房也是無奈之舉,。