星耀如景作為“資管+運(yùn)營一體化專業(yè)平臺”,，致力于中國保障性和市場化租賃住房領(lǐng)域的建設(shè)發(fā)展,，旨在提供高品質(zhì)租住綜合體，吸引國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資本長期投資,，探索中國住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的新模式,。

提到北京的老舊城區(qū)改造，石景山區(qū)是一個(gè)典型案例,，特別是首鋼園附近,。該區(qū)域多為老舊房屋，配套設(shè)施不足,，戶型過時(shí),，一些公寓的衛(wèi)生間面積狹小，部分小區(qū)缺乏合適的物業(yè)服務(wù),。然而,，隨著2022年北京冬奧會的舉辦，首鋼園進(jìn)行了大規(guī)模改造,，園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)聚集,，包括航天航空、銀行保險(xiǎn),、AGI大模型,、科幻等。三條地鐵輕軌連接起中關(guān)村,、金融街及麗澤商務(wù)區(qū),，吸引了大量年輕人在此工作生活。高品質(zhì)住房需求與低配置房屋供給之間的矛盾日益突出,。

這是星耀如景的第一個(gè)項(xiàng)目,，定位為“大型租住社區(qū)”，計(jì)劃建設(shè)1500間公寓,，總投資額12億元,，并已申請納入北京市保障性租賃住房,。該項(xiàng)目也是北京近一年外資參與的最大單筆投資的租住社區(qū)。星耀如景由住房租賃機(jī)構(gòu)自如與全球投資公司景順房地產(chǎn)共同出資成立,，負(fù)責(zé)從投資、建設(shè),、運(yùn)營到退出的全鏈條資管業(yè)務(wù),。

平臺通過自有資金和募集國內(nèi)外長期資金、銀行項(xiàng)目融資,，投資新的租賃用地和收購存量資產(chǎn),，打造滿足客戶需求的各種類型的租賃住房產(chǎn)品。通過強(qiáng)大的數(shù)智化能力管理運(yùn)營資產(chǎn),，獲取穩(wěn)定的經(jīng)營收益,，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活和資本循環(huán)。未來如果資產(chǎn)運(yùn)營收益達(dá)到資產(chǎn)證券化的上市標(biāo)準(zhǔn),，也將考慮發(fā)行公募REITs,。

中國租住市場已進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)價(jià)值需靠管理,、運(yùn)營產(chǎn)生正向現(xiàn)金流來體現(xiàn),。自如從三年前開始收購物業(yè)資產(chǎn)，自主管理運(yùn)營,。當(dāng)時(shí),，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，市場向存量化方向轉(zhuǎn)變,?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)擴(kuò)展至保障性租賃住房，金融機(jī)構(gòu)也加大對租賃市場的支持,，年輕人的消費(fèi)習(xí)慣也在改變,，更多人選擇租房而非買房。

自如建立了專門團(tuán)隊(duì)執(zhí)行相關(guān)策略,，在北京投資了兩個(gè)項(xiàng)目,。為了可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展,，自如廣泛接觸國內(nèi)外資管機(jī)構(gòu),，最終與景順集團(tuán)達(dá)成合作。景順集團(tuán)總部設(shè)在美國,，全球資產(chǎn)管理規(guī)模約1.8萬億美元,，其中景順房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模約900億美元。景順集團(tuán)在1992年進(jìn)入中國市場,，目前仍持有長三角的物流倉儲資產(chǎn)組合和北京的健康科技產(chǎn)業(yè)園,。

在星耀如景的合作中,，自如負(fù)責(zé)選址、新建或改造以及運(yùn)營管理,，利用數(shù)智化管理系統(tǒng)提高運(yùn)營效率,。自如在北京和上海已經(jīng)進(jìn)入數(shù)千個(gè)商圈，積累了500多萬人次用戶,，開發(fā)了多種租住產(chǎn)品,。例如，2022年,，自如將上海楊浦一棟5000平米的老舊商場改造成自如寓,，6個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)了100%的出租率。

景順則負(fù)責(zé)資金募集和投資管理,，基于多年經(jīng)驗(yàn)構(gòu)建了成熟的運(yùn)營體系,。景順看好中國住房租賃市場的宏觀前景，認(rèn)為租賃住房具備抗周期性,，特別是在一二線城市,。盡管當(dāng)前外資對中國市場態(tài)度謹(jǐn)慎，但景順對一線城市機(jī)構(gòu)化住房租賃賽道充滿信心,。

政府層面也在出臺政策支持住房租賃市場發(fā)展,，增加租賃住房用地供應(yīng)，提供財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免,，降低企業(yè)運(yùn)營成本,。金融方面，國家通過專項(xiàng)貸款,、債券等工具支持住房租賃項(xiàng)目,，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供低息貸款。

除了新建項(xiàng)目,，星耀如景還通過收購存量資產(chǎn)投入保障性和市場化租賃住房領(lǐng)域,。2024年，自如資管將超過10萬平米的閑置商辦資產(chǎn)改造成符合監(jiān)管要求的居住型物業(yè),，并納入保障性租賃住房體系,。此外，自如與北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司成立了合資公司,，用于盤活存量資產(chǎn),，打造長租公寓和保租房產(chǎn)品。

市場上存量資產(chǎn)情況嚴(yán)峻,，商品房待售面積持續(xù)增長,，甲級寫字樓空置率上升。機(jī)構(gòu)化住房租賃業(yè)態(tài)相比其他業(yè)態(tài)具有抗經(jīng)濟(jì)周期、穩(wěn)定的特點(diǎn),，在投資回報(bào)方面具備一定優(yōu)勢,。孟月表示，盤活低效,、空置的商辦類資產(chǎn)需要考慮其改造方向,，結(jié)合市場情況，將其改造成租住項(xiàng)目是不錯(cuò)的機(jī)會,。通過數(shù)智化手段精準(zhǔn)把握市場變化,，有助于提升資產(chǎn)價(jià)值，解決年輕人安居需求,。