星耀如景作為“資管+運營一體化專業(yè)平臺”，致力于中國保障性和市場化租賃住房領(lǐng)域的建設(shè)發(fā)展,，旨在提供高品質(zhì)租住綜合體,，吸引國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資本長期投資,，探索中國住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的新模式,。

提到北京的老舊城區(qū)改造,，石景山區(qū)是一個典型案例,，特別是首鋼園附近,。該區(qū)域多為老舊房屋,，配套設(shè)施不足,，戶型過時，一些公寓的衛(wèi)生間面積狹小,，部分小區(qū)缺乏合適的物業(yè)服務(wù),。然而，隨著2022年北京冬奧會的舉辦,，首鋼園進(jìn)行了大規(guī)模改造,，園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)聚集，包括航天航空,、銀行保險,、AGI大模型、科幻等,。三條地鐵輕軌連接起中關(guān)村,、金融街及麗澤商務(wù)區(qū)，吸引了大量年輕人在此工作生活,。高品質(zhì)住房需求與低配置房屋供給之間的矛盾日益突出,。

這是星耀如景的第一個項目，定位為“大型租住社區(qū)”,，計劃建設(shè)1500間公寓,，總投資額12億元，并已申請納入北京市保障性租賃住房,。該項目也是北京近一年外資參與的最大單筆投資的租住社區(qū),。星耀如景由住房租賃機構(gòu)自如與全球投資公司景順房地產(chǎn)共同出資成立，負(fù)責(zé)從投資,、建設(shè),、運營到退出的全鏈條資管業(yè)務(wù)。

平臺通過自有資金和募集國內(nèi)外長期資金,、銀行項目融資,，投資新的租賃用地和收購存量資產(chǎn)，打造滿足客戶需求的各種類型的租賃住房產(chǎn)品,。通過強大的數(shù)智化能力管理運營資產(chǎn),，獲取穩(wěn)定的經(jīng)營收益,，最終實現(xiàn)資產(chǎn)盤活和資本循環(huán)。未來如果資產(chǎn)運營收益達(dá)到資產(chǎn)證券化的上市標(biāo)準(zhǔn),，也將考慮發(fā)行公募REITs,。

中國租住市場已進(jìn)入存量時代，物業(yè)價值需靠管理,、運營產(chǎn)生正向現(xiàn)金流來體現(xiàn),。自如從三年前開始收購物業(yè)資產(chǎn)，自主管理運營,。當(dāng)時,，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格調(diào)整，市場向存量化方向轉(zhuǎn)變,?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點擴展至保障性租賃住房，金融機構(gòu)也加大對租賃市場的支持,，年輕人的消費習(xí)慣也在改變,，更多人選擇租房而非買房。

自如建立了專門團隊執(zhí)行相關(guān)策略,，在北京投資了兩個項目,。為了可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展,，自如廣泛接觸國內(nèi)外資管機構(gòu),，最終與景順集團達(dá)成合作。景順集團總部設(shè)在美國,，全球資產(chǎn)管理規(guī)模約1.8萬億美元,，其中景順房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模約900億美元。景順集團在1992年進(jìn)入中國市場,，目前仍持有長三角的物流倉儲資產(chǎn)組合和北京的健康科技產(chǎn)業(yè)園,。

在星耀如景的合作中，自如負(fù)責(zé)選址,、新建或改造以及運營管理,，利用數(shù)智化管理系統(tǒng)提高運營效率。自如在北京和上海已經(jīng)進(jìn)入數(shù)千個商圈,，積累了500多萬人次用戶,，開發(fā)了多種租住產(chǎn)品。例如,，2022年,，自如將上海楊浦一棟5000平米的老舊商場改造成自如寓，6個月內(nèi)實現(xiàn)了100%的出租率,。

景順則負(fù)責(zé)資金募集和投資管理,，基于多年經(jīng)驗構(gòu)建了成熟的運營體系,。景順看好中國住房租賃市場的宏觀前景，認(rèn)為租賃住房具備抗周期性,，特別是在一二線城市,。盡管當(dāng)前外資對中國市場態(tài)度謹(jǐn)慎，但景順對一線城市機構(gòu)化住房租賃賽道充滿信心,。

政府層面也在出臺政策支持住房租賃市場發(fā)展，增加租賃住房用地供應(yīng),，提供財政補貼和稅收減免,，降低企業(yè)運營成本。金融方面,，國家通過專項貸款,、債券等工具支持住房租賃項目，鼓勵金融機構(gòu)提供低息貸款,。

除了新建項目,，星耀如景還通過收購存量資產(chǎn)投入保障性和市場化租賃住房領(lǐng)域。2024年,，自如資管將超過10萬平米的閑置商辦資產(chǎn)改造成符合監(jiān)管要求的居住型物業(yè),，并納入保障性租賃住房體系。此外,，自如與北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司成立了合資公司,，用于盤活存量資產(chǎn)，打造長租公寓和保租房產(chǎn)品,。

市場上存量資產(chǎn)情況嚴(yán)峻,，商品房待售面積持續(xù)增長，甲級寫字樓空置率上升,。機構(gòu)化住房租賃業(yè)態(tài)相比其他業(yè)態(tài)具有抗經(jīng)濟周期,、穩(wěn)定的特點，在投資回報方面具備一定優(yōu)勢,。孟月表示,，盤活低效、空置的商辦類資產(chǎn)需要考慮其改造方向,，結(jié)合市場情況,，將其改造成租住項目是不錯的機會。通過數(shù)智化手段精準(zhǔn)把握市場變化,，有助于提升資產(chǎn)價值,，解決年輕人安居需求。