2019年,，陜西橫山的一些業(yè)主全款購(gòu)買了華城嘉苑的房產(chǎn)并入住,，但一直未能辦理房產(chǎn)證,。后來(lái)他們發(fā)現(xiàn),，所購(gòu)房產(chǎn)竟然一直處于在建抵押狀態(tài)。

蘇先生是這些業(yè)主中的一員,，他在2019年7月購(gòu)買了一套房產(chǎn),。入住后，他和其他業(yè)主多次催問(wèn)房產(chǎn)證的辦理情況,，最終得知房產(chǎn)早在2019年9月10日就被開(kāi)發(fā)商橫山縣大禹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為在建工程抵押給了齊商銀行西安分行,。抵押期限原本到2022年9月9日到期，但直到2025年這些房屋依然沒(méi)有解押,，因此無(wú)法辦理房產(chǎn)證,。

業(yè)主們表示，他們先與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同,，之后房子卻被拿去抵押?，F(xiàn)在不僅房產(chǎn)證辦不了，還擔(dān)心萬(wàn)一銀行把這些抵押房產(chǎn)收回拍賣,，他們的權(quán)益將難以保障,。

據(jù)業(yè)主們介紹，華城嘉苑小區(qū)分為一期和二期,，從2012年開(kāi)工建設(shè)至2022年竣工,，共有1800余套住房。通過(guò)向榆林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解,，經(jīng)核實(shí),，華城嘉苑小區(qū)1、2,、3,、4、5,、6,、17幢樓未作抵押貸款，而7至16幢樓中只有少部分房屋未進(jìn)行在建工程抵押貸款，其他眾多房屋都在2019年9月10日被抵押給齊商銀行股份有限公司西安分行,。業(yè)主們估計(jì),，至少有上百套房產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商先賣給居民后再抵押給銀行的。

3月3日,，記者聯(lián)系榆林市橫山區(qū)住建局了解情況,。住建局房產(chǎn)交易中心工作人員表示，在他們的系統(tǒng)里,，該小區(qū)顯示為正常狀態(tài)，主要負(fù)責(zé)網(wǎng)簽備案登記工作,。對(duì)于房產(chǎn)被抵押的情況,，工作人員解釋說(shuō)，這不在他們的管理范疇內(nèi),，他們并不知情,。

記者又咨詢了橫山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，工作人員表示當(dāng)時(shí)是正常辦理在建工程抵押,，目前抵押已經(jīng)過(guò)期,，需要銀行過(guò)來(lái)辦理解押手續(xù)。如果開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)了在建工程抵押,，在銷售房產(chǎn)期間,，開(kāi)發(fā)商和銀行需要辦理解押手續(xù)，同時(shí)銷售時(shí)要辦理預(yù)告登記,。關(guān)于如何杜絕業(yè)主所購(gòu)房產(chǎn)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押的問(wèn)題,，工作人員建議讓開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)告登記。

榆林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)業(yè)務(wù)科室工作人員表示,，開(kāi)發(fā)商私下出售房產(chǎn)的情況確實(shí)難以掌握,。不管是先售房還是先抵押，如果開(kāi)發(fā)商刻意隱瞞房產(chǎn)抵押情況或房屋銷售情況,，很難有效杜絕,。登記中心主要負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，如果房子有抵押,，是不會(huì)給辦理房產(chǎn)證的,。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善認(rèn)為，商品房買賣合同成立并生效后,，買受人取得對(duì)房屋的債權(quán),，在房屋交付并辦理過(guò)戶登記前，買受人享有的物權(quán)期待權(quán)受法律保護(hù),。在“買賣在先抵押在后”的情況下,，若買受人滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條的條件，可排除房屋上的抵押權(quán)。根據(jù)《民法典》,，業(yè)主已支付全部或部分房款并實(shí)際占有房屋,，開(kāi)發(fā)商抵押行為存在惡意，業(yè)主的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)受保護(hù),。趙良善提醒購(gòu)房者,，購(gòu)房時(shí)要提高警惕，簽合同前到不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)房屋是否被抵押,，并按合同約定付款,，確保自身具備購(gòu)房資質(zhì)，盡早接收,、占有房屋并完成過(guò)戶,。