近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》,，其中提到要更好滿足住房消費需求，包括適時降低住房公積金貸款利率和擴大住房公積金使用范圍,。此前的政府工作報告也提出要大力提振消費，實施提振消費專項行動,，樓市成為最受關(guān)注的領(lǐng)域之一,。

去年以來，商業(yè)性個人住房貸款利率進一步下行,，商貸利率與公積金貸款利率之間的利差不斷收窄,，部分地區(qū)一度出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，引起市場對公積金貸款利率或?qū)⑦M一步下調(diào)的猜測,。業(yè)內(nèi)認為,，若公積金貸款利率調(diào)降落地，一方面將進一步為購房者減負,；另一方面能夠釋放積極信號,，提升市場信心。

《方案》在“大宗消費更新升級行動”中提到,，更好滿足住房消費需求,，適時降低住房公積金貸款利率。當(dāng)前我國5年以上公積金貸款利率為首套2.85%,、二套3.325%,，處于歷史低位。自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR以來,，5年期以上LPR已從4.85%降至3.6%,，累計調(diào)降125BP；同期,，5年以上公積金貸款利率僅調(diào)降2次合計40BP,。在此期間，央行多次放松商貸利率下限直至取消,，各城市的商業(yè)性個人住房貸款利率浮動加點數(shù)普遍有不同程度的下降,。尤其是去年LPR先后3次下行之后，越來越多的城市房貸利率進入“2時代”,，與公積金貸款利率利差進一步收窄至10BP甚至以下,，來到歷史低位。個別城市甚至出現(xiàn)商貸利率與公積金貸款利率倒掛的現(xiàn)象，引起市場廣泛關(guān)注,。

以廣州為例,，去年四季度，在10月5年期以上LPR報價下降25BP至3.6%之后,，當(dāng)?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行跟隨調(diào)整后的房貸利率最低低至2.6%，較公積金貸款利率（首套房）低了25BP,。隨后不久,，當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率被要求不得低于3%，部分銀行陸續(xù)對商貸利率進行逆向調(diào)升,?；诠e金貸款低利率、普惠性等特點和功能定位,，不少市場人士預(yù)期并呼吁公積金貸款利率下調(diào),。有分析認為，公積金貸款利率下調(diào),，除了減負作用,，會進一步釋放出積極信號提振市場信心，也有望為商貸利率的下調(diào)釋放一定空間,。

華泰證券報告認為,，較窄的利差對商貸利率進一步下行形成門檻，這也是2024年四季度以來房貸利率下調(diào)速度減緩,，甚至部分城市首套房貸利率有所反彈的原因,。降低公積金貸款利率有望打開商貸利率下行空間，進一步支持住房消費需求,。不過,，招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實驗室副主任董希淼表示,，公積金貸款利率只是一個參照系,，商貸利率調(diào)整并不與其掛鉤，此前個別城市逆向調(diào)升商貸利率的根本原因是商貸本身出現(xiàn)了“超調(diào)”,。

事實上,，此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以來，住房公積金貸款政策調(diào)整是各大城市樓市政策優(yōu)化的重要方向,，目前仍在持續(xù),。去年5月，央行宣布自2024年5月18日起,，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點,。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，2024年5月18日前已發(fā)放的個人住房公積金貸款，根據(jù)借款合同約定自2025年1月1日起執(zhí)行新利率,。目前,，包括北京、上海,、廣州,、深圳等一線城市在內(nèi)的各地均已跟進落實。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),，截至3月16日,，今年以來各地有約90城（區(qū)）出臺政策約130條，其中針對公積金貸款政策的優(yōu)化約50條,，主要方向為降低首套,、二套房公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度,，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn),、延長還款期限、優(yōu)化商轉(zhuǎn)公等,。

就在3月16日,，深圳再度優(yōu)化公積金政策，將家庭最高額度提高至110萬元,，購買首套最高額度可上浮40%,、多孩家庭可上浮50%，購買保障性住房可上浮20%,，合計可上浮110%,。若購房的多孩家庭符合上述條件，貸款額度可提升至231萬元,。同時,，購買二套首付比例下調(diào)至20%。此前的2月,，大連也針對符合條件的碩士研究生和多孩家庭推出貸款額度上浮政策,。貸款額度的大幅提升，能較大幅度降低符合條件的購房者置業(yè)成本,，對于市場活躍度的提振有著積極作用,。

《方案》還提到，要擴大住房公積金使用范圍,，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款,，加大租房提取支持力度，推進靈活就業(yè)人員繳存試點工作,。住房公積金“既提又貸”早在2024年于部分省市如四川樂山,、遼寧沈陽、江西南昌等開始試點并推廣，從這些地方的試點效果來看,，主要體現(xiàn)了緩解居民購房資金壓力,、激活市場需求等意義，通過降低購房門檻,，助力剛需以及改善需求釋放,。從《方案》此次提法看，未來有望從地方試點轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性優(yōu)化,，向更多城市推廣,。預(yù)計接下來更多城市或?qū)奶嵘e金貸款額度、提取公積金作為首付等方面加快跟進落實,。