南京全面取消限售的看漲邏輯是什么！2025年3月31日,，南京市宣布全面取消商品房限售政策,，商品住房取得不動產(chǎn)權證后即可上市交易。這一持續(xù)8年的調(diào)控政策終結,，疊加公積金全家桶,、億元以舊換新補貼等措施，引發(fā)市場高度關注,。

政策取消后,，南京二手房掛牌量在12小時內(nèi)激增23%,，部分中介平臺單日新增房源超5000套。數(shù)據(jù)顯示,，2024年底南京二手房庫存量已達14.8萬套,，其中6-7萬套為2022年后交付的次新房。盡管短期內(nèi)釋放的置換需求推動3月新房成交面積環(huán)比增長29.9%,，但遠郊板塊如江寧祿口,、橋林等地，次新房成交價較開盤價已縮水30%,，出現(xiàn)萬元級降價促銷,。廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，南京核心區(qū)如河西中長江華府二手房成交價（57987元/㎡）與開盤價基本持平,，而郊區(qū)房源掛牌價下跌1.1%,，顯示地段價值成為關鍵變量。蘇州2024年松綁限售的經(jīng)驗表明,，成交量激增200%的同時,，房價并未出現(xiàn)大幅波動，但南京當前新房庫存量突破7萬套,，創(chuàng)歷史新高,，開發(fā)商買新房送車位的價格戰(zhàn)已悄然打響。

針對青年群體購房痛點,，南京創(chuàng)新推出公積金全家桶政策,，將提取范圍擴展至父母子女。數(shù)據(jù)顯示,，南京機關事業(yè)單位集中區(qū)域,，父母公積金賬戶平均余額達18萬元，與青年群體首付缺口形成互補,。政策實施兩年多來,，已累計提取公積金支付首付24億元。以500萬元房產(chǎn)為例,，疊加政府1%補助（5萬元）和開發(fā)商首付5%優(yōu)惠（10萬元）,，購房者可節(jié)省15萬元。但值得注意的是,，南京銀行鑫青貸產(chǎn)品將首付比例降至15%,，支持前3年只還利息，可能推高居民杠桿率,。

易居研究院嚴躍進提醒,，南京2025年1-2月二手房成交面積同比增長16.7%，但掛牌量同比增幅達30%,，供需錯配壓力依然存在,。除核心政策外,，南京同步推出億元以舊換新補貼、房票全城通兌等六大配套措施,。其中,，電子房票實現(xiàn)跨區(qū)流通，已去化庫存6200套,；商辦用地轉(zhuǎn)型住宅,，溧水容積率1.05地塊將供應低密產(chǎn)品。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，南京新房價格已連續(xù)4個月上漲,，漲幅居全國首位，但遠郊板塊仍面臨去庫存壓力,。上海易居研究院嚴躍進分析,，2025年南京新房庫存量突破7萬套，通過以價換量模式,，既緩解房企資金壓力,，又提升土地市場活力。然而,，投資性房源占比超40%的現(xiàn)實,，可能導致短期內(nèi)二手房市場出現(xiàn)泄洪式供應，需警惕價格競爭加劇,。

盡管政策紅利顯著,，但市場分化風險不容忽視。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源將保持堅挺,，而遠郊同質(zhì)化產(chǎn)品可能面臨價格競爭,。李宇嘉提醒，需警惕二手房泄洪式供應對局部市場的沖擊,，建議通過差異化稅收政策引導理性交易,。南京此次政策調(diào)整被視為全國樓市因城施策的風向標。深圳,、廈門等城市已跟進松綁,，未來或形成政策聯(lián)動效應。值得關注的是,，南京在政策中明確房住不炒定位,，計劃加強市場監(jiān)管，防止投機復燃,。這對其他城市具有借鑒意義：既要釋放市場活力，又要守住民生底線,。當限售政策成為歷史,，南京樓市正在書寫新的篇章,。這場變革不僅關乎房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，更折射出中國城市發(fā)展的深層邏輯——從抑制過熱到促進流通,，從單一調(diào)控到系統(tǒng)治理,。流動性提升的同時，如何避免市場大起大落,，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展,，仍是擺在決策者面前的重要課題。