5月以來,，長江實業(yè)集團旗下和記黃埔房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的北京御翠園二期高端住宅項目大幅降價,，引發(fā)市場關注,。此次降價距離去年10月首次特價促銷不足一年,，兩次降價后,，目前高層產品較備案價相當于打了7折,，價格較去年低了近百萬元,。

御翠園降價并非個例,。從去年“小陽春”之后,，北京新房市場依然承壓,，不少項目選擇“以價換量”。盡管從去年“9·26”新政之后,，市場整體降幅縮窄,，但項目之間的分化仍在加劇。面對同一區(qū)域內有限的客戶,，項目之間競爭激烈,，御翠園此次降價促銷有其自身產品原因，但也受到即將入市項目的影響,。

5月上旬,，和記黃埔對位于北京東四環(huán)外的高端住宅項目北京御翠園二期進行加推。此次加推包括建筑面積約140平方米的三居室,，總價低于1000萬元,，以及建筑面積約185平方米的改善型三居室，總價不到1300萬元,。據項目置業(yè)顧問介紹,，這次推出的房源,，銷售均價為7萬元/平方米～7.1萬元/平方米。北京住建委官網顯示,，御翠園二期去年10月以來所推的高層房源網簽均價為7.8萬元/平方米,，以此來看，價格低了百萬元,。按照該項目此前9.07萬元/平方米～9.97萬元/平方米的備案價,，此次加推的房源每平方米售價低了2萬元～2.9萬元，本次銷售價格較備案價最高價格相當于打了7折,。

御翠園二期項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)與東五環(huán)之間的朝青板塊,，與國貿CBD直線測距約6公里。項目西邊約1公里便是萬象匯,，向南約3公里是朝陽地標商業(yè)項目——大悅城,，距項目2公里范圍內更有達美中心、在建中的標桿商業(yè)項目萬象城環(huán)繞周邊,，配套商業(yè)資源極為優(yōu)渥,。項目東部有京城體育休閑公園，朝陽體育中心就位于公園西部,，南鄰7萬平方米姚家園公園,，北靠東風公園。項目占地面積9.7萬平方米,，住宅建面約24萬平方米,，容積率2.5，綠化率30%,，建筑形式由8棟16～18層的板式觀景高層,、18棟低密聯(lián)排產品等構成?？偣?6棟樓,，共1252戶，其中高層1024戶,、聯(lián)排228戶,。高層包含140平方米和185平方米兩種戶型；此外,，該項目還推出市區(qū)罕見的聯(lián)排大宅,，建筑面積有345平方米和400平方米兩種，包括地上三層及一層地庫,。

此次并非該項目首次降價，早在去年10月份開盤之時,，御翠園便推出一批特價房源,，高層產品均價在7.5萬元/平方米～7.6萬元/平方米,，這一價格甚至低于周邊二手房的價格。相較于備案價,，每平方米售價低了1.5萬元～2.4萬元,，相當于最高打了7.6折。而今年5月以來加推的房源,，相較于去年10月份開盤的特價房源降價近百萬元,。置業(yè)顧問表示，140平方米的高層產品現在總價980萬元起步,，而在這之前則在1080萬元～1100萬元,。除高層戶型降價，別墅產品也有所下調,。以345平方米為例,，降價后總價2900萬元起，單價在8.5萬元～8.6萬元之間,，而之前總價則在3200萬元～3300萬元,，相當于最高降了400萬元。

一位渠道人士解釋稱,，這個項目今年6月就要交房,，近期開發(fā)商著急回款，想著盡快去化,，所以再次降價,。此次推出特價房源后并未引起此前購房業(yè)主的不滿，主要是因為御翠園為老業(yè)主提供了補償方案,?！皩τ?40平方米戶型的老業(yè)主補近80萬元差價，對于180平方米業(yè)主則補近100萬元差價,?！?/p>

值得注意的是，該項目地塊拿地時間較早,，即便兩次降價,，項目仍有極大利潤空間。據了解,，2001年時,，和記黃埔與北京市政府簽訂土地出讓協(xié)議，以約7億元的總價拿下了位于北京市朝陽區(qū)姚家園的該地塊,，樓面價僅1750元/平方米,。自拿地至項目正式破土動工，御翠園經歷了一段較長的沉寂期。直至拿地四年后的2005年6月,，一期項目才開始動工開發(fā),。2005年11月，御翠園一期項目逸翠園開盤,，均價約為9000元/平方米,。2011年11月，御翠園一期項目御翠尚府推出,，成交均價漲至2.9萬元/平方米,。2023年7月，御翠園二期終于迎來了預售證的正式頒發(fā),，并隨之啟動了期待已久的銷售工作,。2024年8月份，御翠園啟動全球宣傳計劃,，并于當年10月開盤,。第三方平臺顯示，御翠園一期二手房目前掛牌價格超過8萬元/平方米,。

御翠園不到一年再次降價有其自身產品的原因,。在業(yè)內人士看來，由于拿地時間較早,，該項目在產品力方面相對落后于市場,。相較于北京近兩年新房市場的產品，該項目在戶型設計,、產品打造上并不具備優(yōu)勢,，高層產品得房率僅在79%～82%。此外,，項目自獲取土地使用權以來已逾23年,，產權年限有所減少，影響購買意愿,。

而在該項目周邊,，今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體以底價126億元競得一組團地塊,，成交樓面價5.45萬元/平方米,。其中就包括位于朝青板塊的平房黃衫木店地塊，在新一代產品打造理念影響下,，預計將成為該項目的有力競爭者,。另外，距離該項目約3公里的豪宅項目中?！とf吉玖序也即將開盤,，該地塊是中海于去年11月底以153.32億元所拿的朝陽組團地塊中的酒仙橋地塊。4月27日，中?！とf吉玖序取證,，共計332套房源，批準銷售均價在11萬元/平方米～13萬元/平方米,。

實際上，自去年以來,，北京新房市場持續(xù)承壓,，像御翠園這樣降價促銷的樓盤并非個例。一位資深渠道人士表示,，去年4月份,，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”剛過，二手房市場價格繼續(xù)“陰跌”,，購房客群觀望情緒加重,，預算減少，影響“賣一買一”的換房鏈條,。再加上二手房價格大幅下降,，同一區(qū)域內的新房項目價格亦受到影響。去年6月份,，受市場行情疊加開發(fā)商年中沖刺業(yè)績等因素影響,，北京多個新盤出現大幅降價，尤其是南城區(qū)域,，部分房源降幅甚至超過30%,，單價降幅超過1萬元/平方米。也有部分項目開盤時價格相對于銷售指導價大幅折讓,。

自去年“9·26”政策以來,，北京樓市相對“止跌回穩(wěn)”，二手房成交量持續(xù)高位運行,，在契稅減免,、首付比例下調、房貸利率優(yōu)化等一攬子政策作用下,，購房者預期趨于穩(wěn)定,。4月份北京二手房住宅網簽15569套，雖然環(huán)比下降19.05%,，但仍超過1.5萬套“榮枯線”,，同比上漲16.59%。新房市場方面,，根據市場機構中指研究院統(tǒng)計,，今年3月、4月傳統(tǒng)“小陽春”期間，北京新房成交7494套（不含保障性住房）,，相較于今年1月和2月的4952套實現51%的增長,，相較于去年同期“小陽春”的5223套增長43%。

上述渠道人士介紹,，北京新房市場從去年10月份以來,，降幅在縮窄。一個明顯的表現是大幅降價的項目變少了,。不過項目之間分化明顯,，一些位置優(yōu)越、產品稀缺的項目價格已基本穩(wěn)定,，但外圍區(qū)域降價的項目仍比比皆是,。同樣在朝陽區(qū)，今年“五一”前夕,，由中建智地開發(fā)的,、位于孫河板塊的中建璞園一期推出一批特價房源，其中94平方米的三居室房源在優(yōu)惠后價格為658萬元左右,，較原價750萬元便宜近100萬元,。據相關人士透露，位于朝陽東壩的北熙區(qū)項目則在更早之前嘗試大幅降價,，單價相較于此前每平方米直降近1萬元,。據了解，該項目最初銷售時價格超過8萬元/平方米,，從去年開始價格陸續(xù)下調,，逐漸降至7.4萬元/平方米左右，今年3月份推出的特價房源則進一步降至6.4萬元/平方米,。不過,，該舉措很快便被叫停。

根據中指研究院數據,，5月份北京新房項目趁著假期普遍推出一系列優(yōu)惠活動,，特價房源較多。從案場來訪情況來看,，市場延續(xù)分化特征,，朝陽、大興,、昌平等區(qū)域部分熱點“好房子”項目來訪客戶較多,，但其他區(qū)域來訪及成交整體較為平淡?！拔逡弧逼陂g,，北京新建商品住宅累計網簽302套,、3.42萬平方米，同比分別增長114%,、107%,。