今年地產(chǎn)行業(yè)的重要目標(biāo)之一是“去庫存”,。這不僅涉及大量存量商品房的銷售，還包括處理規(guī)模龐大的存量土地,。說到存量土地的大戶,，不得不提城投公司,。自2021年起，隨著房企拿地積極性下降,，城投公司在多個城市的土拍中成為主力軍,，尤其在三四線城市，城投公司的拿地規(guī)模顯著增加,。

然而，最近情況發(fā)生了變化,。根據(jù)CRIC統(tǒng)計,，2024年全國重點30城的城投拿地占比高達64%，創(chuàng)近幾年新高,。但今年形勢急劇變化,，城投從各地的土拍名單中退潮。一季度,，全國重點30城的城投拿地總建面不足2000萬平方米,，占比大幅下降至50%。進入4月,，全國22個城市區(qū)共出讓涉宅地73宗,，總出讓金為871.4億元，城投類企業(yè)拿地金額只有219.8億元,，占比進一步下滑到25.2%,。

具體來看,，深圳和廣州兩大一線城市較為突出,。深圳過去含宅地塊出讓較少，且多為租賃用房地塊,，城投拿地占比長期在50%以上,。目前，深圳只賣了龍崗大運的一宗地,，由中海以30.65億元的總價拿下,，城投占比直接歸零。江蘇、浙江和四川是幾個典型省份,。2024年城投拿地金額最多的城市中,，前12名中有10個集中在江蘇。去年一年,，這些城市的城投拿地金額超過4600億元,。例如，南通城投的金額高達628億元,，占比超過80%,。但今年江蘇城投在土拍市場上明顯由托底轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性參與。一季度南通城投拿地金額僅有57億元,，還不到去年全年的10%,，規(guī)模占比也僅為40%。之前南通各個縣區(qū)如通州,、海安和通州灣,，土拍市場都被城投包圓，現(xiàn)在更多縣區(qū)由本地國企成為土拍主力,。

浙江城投同樣來勢兇猛。寧波城投以104億元排在拿地金額榜第五,，杭州城投則以32007元/㎡排在房企拿地樓面價第三,。今年以來，浙江拿地的企業(yè)更加多元化,，既有綠城,、濱江等本土企業(yè)積極拓儲，民企占比超過40%,，也有華潤置地,、中能建等知名央國企。據(jù)不完全統(tǒng)計,，目前僅杭州,、寧波、溫州等5個城市各有一塊地由城投托底低價成交,，拿地金額占比尚不足5%,。四川去年全省城投的拿地總金額超過1000億元，今年一季度跌至82億,，占比僅為25%,，同比也下降了30%以上,。

這些變化反映了當(dāng)下城投拿地的邏輯已經(jīng)與前幾年完全不同。城投項目開工,、開售速度遠遠跟不上拿地速度,。從2021年到2023年,，重點30城拿地項目的開工率分別為48.9%、40.8%和26.5%,，2024年更是降至8.5%,。截止2025年第一季度，30城城投自2021年以來所拿的地塊中,，待開發(fā)地塊數(shù)量超過4200宗,，待開發(fā)建筑面積約為3.6億平方米，處于“沉睡”狀態(tài),。城投公司的開售率更低,，2023年僅有3.54%。而央企,、地方國企的開售率長期維持在60%以上,，形成巨大差距。

以浙江為例,，2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平臺競得的480宗涉宅地中,，順利進入開盤階段的僅118宗,，占比不到25%。城投拿到的地開發(fā)起來并不賺錢,，收益率低下,。結(jié)合地塊溢價率來看，城投拿地的平均溢價率都保持在4%以下,，是所有房企中最低的,。尤其是2022年低至0.98%，主要作用是“托底”拿地,，而不是考慮地塊的稀缺性和優(yōu)質(zhì)性,。

過去在樓市上行期,，一些城投公司嘗到了甜頭,，如廈門軌道、成都軌道,、寧波軌交等地鐵公司實現(xiàn)了多方綜合盈利,。但好景不長，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤空間迅速縮水,。除了合肥地鐵還在高歌猛進,，其他多家地鐵公司拿地幅數(shù)從高峰期的數(shù)十幅迅速下降到一兩幅。深圳地鐵去年虧損嚴(yán)重，手里的地成了“燙手山芋”,，加上巨大的財務(wù)成本,，只能依賴政府撥款和債務(wù)融資，導(dǎo)致盈利空間被消耗殆盡,。

面對這些問題，部分城投公司也在不斷摸索解決辦法,。首先是使用好全國專項債,，加快土地收儲工作。中央接連出臺政策措施支持地方政府對閑置土地進行收儲,，這對各地城投公司來說是利好,。以廣東惠州為例，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局公示的一批擬收購國有建設(shè)用地土地使用權(quán)明細中,，8宗地塊的土地使用權(quán)人均為城投類平臺公司,。浙江紹興、衢州甚至杭州也出現(xiàn)了城投競得地塊退地的情況,。

其次是轉(zhuǎn)而發(fā)力保租房。在各地籌建保租房的浪潮下,，一批城投公司紛紛布局,。鄭州城發(fā)安居旗下的城發(fā)美寓在建設(shè)開發(fā)、運營管理和服務(wù)上頗為專業(yè),，運營項目包括玉軒美寓,、金田美寓、楓楊美寓等,，累計開業(yè)房源突破萬套,，在集中式租賃住房管理規(guī)模榜單中位列第三，僅次于萬科和龍湖,。

還有一種方式是向房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)。今年2月,，濱江集團從金華城投手中購入四宗低密地塊51%股權(quán),，拿地總價值約合5.79億元。部分地區(qū)開始限制城投的拿地行為,。湖南,、安徽等地將城投土地開發(fā)進度納入政績考核，明確“拿地三年內(nèi)未開工項目扣減下年度土地指標(biāo)”,。江蘇城投形成了存量房“以舊換新”的模式,，通過城投收購大量二手房,，用作人才房和安置房保障性租賃住房，打通一,、二手置換鏈條，提振房產(chǎn)購置需求,，盤活各地房產(chǎn)市場,，提升地方政府資金使用效率。

城投公司過去確實承擔(dān)了大量的城市建設(shè)與發(fā)展工作,，積累了專業(yè)能力。但隨著我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到67%,，城鎮(zhèn)化進入中后期,，地方政府和居民對城投的要求發(fā)生了巨大改變。城投公司下一步需要投入多方面的努力,，走存量提升之路,，創(chuàng)造出更符合市場需求的產(chǎn)品，提升城市品質(zhì),，探索出與自身相匹配的轉(zhuǎn)型路徑,，才能切實緩解當(dāng)前的生存壓力。畢竟只拿地不開發(fā)的模式,，終究難以長久,。