在流動(dòng)性壓力下，萬達(dá)集團(tuán)再次出售資產(chǎn),，險(xiǎn)資積極參與收購,。國家市場監(jiān)管總局信息顯示,，太盟珠海,、陽光人壽,、高和豐德,、騰訊控股以及京東潘達(dá)直接或通過其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營企業(yè),，并通過該企業(yè)收購大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司持有的48家目標(biāo)公司100%股權(quán),。

此次交易涉及的48座萬達(dá)廣場包括北京、廣州等一線城市的重要項(xiàng)目,，也包括榆林,、樂山等三四線城市的下沉市場資產(chǎn)。據(jù)多方消息,，此次交易金額將達(dá)到500億元,，創(chuàng)下商業(yè)地產(chǎn)單筆交易規(guī)模新紀(jì)錄。

自2023年以來,，萬達(dá)集團(tuán)累計(jì)出售的萬達(dá)廣場數(shù)量已超過80座,，其中新華保險(xiǎn)、陽光人壽,、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)已收購24座,，占比近三成，成為最活躍的接盤方之一,。

在利率持續(xù)下行的背景下,，手握35萬億資金的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正加速布局商業(yè)地產(chǎn)。今年以來,，新華保險(xiǎn),、中郵保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)陸續(xù)收購長租公寓,、零售商業(yè),、高級(jí)辦公樓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜分析指出,，地產(chǎn)投資具有較長的投資周期,，與險(xiǎn)資的久期相契合，能匹配長期負(fù)債,、優(yōu)化資產(chǎn)配置,。近年來，險(xiǎn)資持續(xù)布局優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn),，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及利率下行背景下,，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的性價(jià)比凸顯，如一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金收益率達(dá)5.5%-6.5%,，可提升險(xiǎn)企整體投資收益,。

最新被收購的48座萬達(dá)廣場分布在全國39個(gè)城市,，呈現(xiàn)“核心城市+下沉市場”的雙軌布局。某券商非銀金融分析師指出,，一線城市項(xiàng)目租金堅(jiān)挺,，但三四線城市萬達(dá)廣場面臨消費(fèi)降級(jí)沖擊，出租率波動(dòng)可能拉低整體回報(bào),。

自2023年以來,，萬達(dá)集團(tuán)已累計(jì)出售超過80座萬達(dá)廣場，其中2023年至2024年出售超30座,，2025年初再售7座,，而5月的集中轉(zhuǎn)讓則一次性打包48座，創(chuàng)下行業(yè)單筆交易規(guī)模紀(jì)錄,。在這場資產(chǎn)處置浪潮中,，保險(xiǎn)資金成為最重要的接盤方之一。新華保險(xiǎn)表現(xiàn)尤為活躍,，聯(lián)合中金資本設(shè)立規(guī)模達(dá)百億元的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）,，專門用于投資持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。截至目前,，該基金已取得北京,、南京、成都,、銀川等城市14座萬達(dá)廣場的控股權(quán),。

此外，陽光人壽聯(lián)合太保人壽,、中銀三星人壽等機(jī)構(gòu)成立的立麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）,，先后接手了太倉、湖州,、上海,、廣州、合肥,、東莞等地的6座萬達(dá)廣場,；大家保險(xiǎn)則重點(diǎn)布局上海松江、西寧,、臺(tái)山等項(xiàng)目,，并與橫琴人壽共同投資了上海周浦萬達(dá)廣場。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國精算科技實(shí)驗(yàn)室主任陳輝表示,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期,，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格整體處于低位，市場資產(chǎn)處置增多,，為險(xiǎn)資提供了“抄底”以及尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì),。政策層面釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào),，在政策加力下，房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)預(yù)期修復(fù),，險(xiǎn)資的投資動(dòng)作正是對(duì)政策導(dǎo)向的積極響應(yīng)。

在利率中樞持續(xù)下行的市場環(huán)境中,，手握近35萬億可投資資產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正掀起新一輪不動(dòng)產(chǎn)配置熱潮,。2025年一季度，險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資市場頻現(xiàn)“大單”,。新華保險(xiǎn)聯(lián)合大家人壽,、深圳萬科等，投資16億元設(shè)立萬新金石,，收購廈門佳德宏石置業(yè)100%股權(quán),，后者持有的廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)可提供7724套保租房,。中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投方,，攜手中東主權(quán)財(cái)富基金完成上海博華廣場專項(xiàng)基金投資，將南京西路商圈的超甲級(jí)寫字樓收入囊中,。同期,，大家保險(xiǎn)斥資收購加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)持有的四個(gè)龍湖集團(tuán)合資項(xiàng)目49%權(quán)益，覆蓋上海,、蘇州,、成都以及重慶等核心城市。

截至2025年一季度末,，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)34.93萬億元,，環(huán)比提升5.03%；其中債券配置雖仍占48.58%的絕對(duì)權(quán)重,，但環(huán)比已經(jīng)下降0.7個(gè)百分點(diǎn),。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暗流涌動(dòng)的資本布局逐漸顯現(xiàn),。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),，2022-2024年間，保險(xiǎn)公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元,，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng),，并居亞太區(qū)市場首位。與其他主要市場相比,，險(xiǎn)資在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中占比更高,，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)。

這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的底層邏輯與金融市場的利率曲線變化息息相關(guān),。自2024年四季度起,，10年期國債收益率持續(xù)震蕩下行,，2025年初更擊穿1.6%關(guān)口。當(dāng)“資產(chǎn)定價(jià)之錨”持續(xù)下移,，負(fù)債成本壓力相對(duì)剛性的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得不尋找更高收益的投資標(biāo)的,。過去，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)更多是自用和追求升值,，現(xiàn)在更多是為了長期持有,，尋求穩(wěn)定的租金收益率和波動(dòng)率較小的價(jià)格。保險(xiǎn)資金平均久期超過10年,，與不動(dòng)產(chǎn)的屬性天然匹配,。目前主流險(xiǎn)企負(fù)債端成本仍在3%-4%區(qū)間，而核心地段商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率可達(dá)5%-8%,，這中間存在較高確定性的套利空間,。具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的長租公寓、零售商業(yè),、核心辦公等資產(chǎn)類別備受險(xiǎn)資青睞,。