在流動性壓力下，萬達(dá)集團(tuán)再次出售資產(chǎn),，險資積極參與收購,。國家市場監(jiān)管總局信息顯示，太盟珠海,、陽光人壽,、高和豐德、騰訊控股以及京東潘達(dá)直接或通過其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營企業(yè),，并通過該企業(yè)收購大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司持有的48家目標(biāo)公司100%股權(quán),。

此次交易涉及的48座萬達(dá)廣場包括北京、廣州等一線城市的重要項目,，也包括榆林,、樂山等三四線城市的下沉市場資產(chǎn)。據(jù)多方消息,，此次交易金額將達(dá)到500億元,，創(chuàng)下商業(yè)地產(chǎn)單筆交易規(guī)模新紀(jì)錄。

自2023年以來,，萬達(dá)集團(tuán)累計出售的萬達(dá)廣場數(shù)量已超過80座,，其中新華保險、陽光人壽,、大家保險等險資機構(gòu)已收購24座,，占比近三成，成為最活躍的接盤方之一,。

在利率持續(xù)下行的背景下,，手握35萬億資金的保險機構(gòu)正加速布局商業(yè)地產(chǎn),。今年以來，新華保險,、中郵保險,、大家保險等險資機構(gòu)陸續(xù)收購長租公寓、零售商業(yè),、高級辦公樓等商業(yè)不動產(chǎn)項目,。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜分析指出，地產(chǎn)投資具有較長的投資周期,，與險資的久期相契合,，能匹配長期負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)配置,。近年來,，險資持續(xù)布局優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及利率下行背景下,，部分優(yōu)質(zhì)項目的性價比凸顯,，如一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金收益率達(dá)5.5%-6.5%，可提升險企整體投資收益,。

最新被收購的48座萬達(dá)廣場分布在全國39個城市,，呈現(xiàn)“核心城市+下沉市場”的雙軌布局。某券商非銀金融分析師指出,，一線城市項目租金堅挺,，但三四線城市萬達(dá)廣場面臨消費降級沖擊，出租率波動可能拉低整體回報,。

自2023年以來,，萬達(dá)集團(tuán)已累計出售超過80座萬達(dá)廣場，其中2023年至2024年出售超30座,，2025年初再售7座,，而5月的集中轉(zhuǎn)讓則一次性打包48座，創(chuàng)下行業(yè)單筆交易規(guī)模紀(jì)錄,。在這場資產(chǎn)處置浪潮中,，保險資金成為最重要的接盤方之一。新華保險表現(xiàn)尤為活躍,，聯(lián)合中金資本設(shè)立規(guī)模達(dá)百億元的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）,，專門用于投資持有型不動產(chǎn)項目。截至目前,，該基金已取得北京,、南京、成都,、銀川等城市14座萬達(dá)廣場的控股權(quán),。

此外,，陽光人壽聯(lián)合太保人壽、中銀三星人壽等機構(gòu)成立的立麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）,，先后接手了太倉、湖州,、上海,、廣州、合肥,、東莞等地的6座萬達(dá)廣場,；大家保險則重點布局上海松江、西寧,、臺山等項目,，并與橫琴人壽共同投資了上海周浦萬達(dá)廣場。

中央財經(jīng)大學(xué)中國精算科技實驗室主任陳輝表示,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期,，不動產(chǎn)價格整體處于低位，市場資產(chǎn)處置增多,，為險資提供了“抄底”以及尋找優(yōu)質(zhì)項目的投資機會,。政策層面釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調(diào)，在政策加力下,，房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)預(yù)期修復(fù),，險資的投資動作正是對政策導(dǎo)向的積極響應(yīng)。

在利率中樞持續(xù)下行的市場環(huán)境中,，手握近35萬億可投資資產(chǎn)的保險機構(gòu)正掀起新一輪不動產(chǎn)配置熱潮,。2025年一季度，險資不動產(chǎn)投資市場頻現(xiàn)“大單”,。新華保險聯(lián)合大家人壽,、深圳萬科等，投資16億元設(shè)立萬新金石,，收購廈門佳德宏石置業(yè)100%股權(quán),，后者持有的廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產(chǎn)，預(yù)計可提供7724套保租房,。中郵保險作為領(lǐng)投方,，攜手中東主權(quán)財富基金完成上海博華廣場專項基金投資，將南京西路商圈的超甲級寫字樓收入囊中,。同期,，大家保險斥資收購加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會持有的四個龍湖集團(tuán)合資項目49%權(quán)益，覆蓋上海,、蘇州,、成都以及重慶等核心城市,。

截至2025年一季度末，保險資金運用余額達(dá)34.93萬億元,，環(huán)比提升5.03%,；其中債券配置雖仍占48.58%的絕對權(quán)重，但環(huán)比已經(jīng)下降0.7個百分點,。與此同時,，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暗流涌動的資本布局逐漸顯現(xiàn)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計,，2022-2024年間,，保險公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng),，并居亞太區(qū)市場首位,。與其他主要市場相比，險資在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中占比更高,，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn),。

這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的底層邏輯與金融市場的利率曲線變化息息相關(guān)。自2024年四季度起,，10年期國債收益率持續(xù)震蕩下行,，2025年初更擊穿1.6%關(guān)口。當(dāng)“資產(chǎn)定價之錨”持續(xù)下移,，負(fù)債成本壓力相對剛性的保險機構(gòu)不得不尋找更高收益的投資標(biāo)的,。過去，保險公司投資不動產(chǎn)更多是自用和追求升值,，現(xiàn)在更多是為了長期持有,，尋求穩(wěn)定的租金收益率和波動率較小的價格。保險資金平均久期超過10年,，與不動產(chǎn)的屬性天然匹配,。目前主流險企負(fù)債端成本仍在3%-4%區(qū)間，而核心地段商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率可達(dá)5%-8%,，這中間存在較高確定性的套利空間,。具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的長租公寓、零售商業(yè),、核心辦公等資產(chǎn)類別備受險資青睞,。