近日,，上海市閔行區(qū)的區(qū)屬?lài)?guó)企宣布以公開(kāi)收購(gòu)方式籌集存量商品房用作保障性租賃住房,，標(biāo)志著上海在收購(gòu)庫(kù)存商品房方面開(kāi)始發(fā)力,。截至目前,，深圳,、廣州和上海三座一線(xiàn)城市已先后宣布收購(gòu)存量商品房,。

去年全年,，保障性住房再貸款政策支持了全國(guó)近萬(wàn)套存量商品房被收購(gòu)用作保障性住房,。今年,，中央專(zhuān)項(xiàng)債、保障性住房再貸款等政策工具加速落地,。不久前,，浙江和四川率先發(fā)行收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債，意味著地方收購(gòu)存量商品房進(jìn)程取得了新突破,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系有望進(jìn)一步修復(fù),。

6月9日，上海市閔行公共租賃住房投資運(yùn)營(yíng)有限公司發(fā)布《關(guān)于以公開(kāi)收購(gòu)方式籌集保障性租賃住房（階段性房源）的公告》,，面向社會(huì)公開(kāi)征集符合要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目用作保障性租賃住房（階段性房源）使用,，意向單位于6月10日開(kāi)始正式報(bào)名,。該公司為上海閔房（集團(tuán)）有限公司旗下的全資子公司，控股股東為上海市閔行區(qū)國(guó)資委,。

此次閔行區(qū)以公開(kāi)收購(gòu)方式籌集保障性租賃住房,，收購(gòu)標(biāo)的須是合法合規(guī)的新建住宅商品房項(xiàng)目，并具備現(xiàn)房交付條件,；項(xiàng)目的地理位置須在閔行區(qū)的南部地區(qū),；可收購(gòu)的房源需集中分布，單項(xiàng)目提供房源總建筑面積不少于7500平方米,，房源產(chǎn)權(quán)清晰,、無(wú)權(quán)屬糾紛、未被法院查封,、扣押,、凍結(jié)；最終收購(gòu)價(jià)格以房源評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn),。

根據(jù)公告要求,，意向單位的報(bào)名時(shí)間為6月10日至16日，需要提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、房地產(chǎn)權(quán)證,、測(cè)繪報(bào)告原件及復(fù)印件，以及項(xiàng)目概況,、房源明細(xì)表等資料,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，閔行區(qū)收購(gòu)商品房項(xiàng)目用作保障性租賃住房并非上海近年來(lái)首例,，但確實(shí)是今年以來(lái)上?！笆召?gòu)存量商品房第一槍”，具有標(biāo)桿性意義,。今年是深入落實(shí)房地產(chǎn)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量”的關(guān)鍵年,，各地在收購(gòu)閑置土地和庫(kù)存商品房方面持續(xù)發(fā)力，尤其在二三線(xiàn)城市中表現(xiàn)明顯,。此次上海閔行的政策發(fā)布,，意味著上海在收購(gòu)庫(kù)存商品房方面開(kāi)始發(fā)力，模式與其他城市相似,。

2024年10月,，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部曾表示,，支持地方用好專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房,，這項(xiàng)政策主要由地方自主決策,、自愿實(shí)施，遵循法治化原則,，按照市場(chǎng)化運(yùn)作,。

自2024年起，全國(guó)多地開(kāi)始試點(diǎn)存量商品房“收儲(chǔ)”工作,，并在金融和財(cái)政政策上加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的支持力度,。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有超60個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房,。

從政策落地和資金到位情況來(lái)看,，各項(xiàng)進(jìn)展也在加快。2024年以來(lái),，中央及監(jiān)管部門(mén)對(duì)收購(gòu)存量商品房的資金支持政策持續(xù)落地,，當(dāng)前各地收購(gòu)存量商品房的資金來(lái)源主要包括住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、保障性住房再貸款,、專(zhuān)項(xiàng)債券等,。

今年年初，國(guó)開(kāi)行對(duì)外公布稱(chēng),，2024年全年,，國(guó)開(kāi)行用好保障性住房再貸款政策，支持了多個(gè)省份收購(gòu)近萬(wàn)套存量商品房用作保障性住房,。去年10月,，財(cái)政部發(fā)聲支持專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房，今年5月,，浙江,、四川率先發(fā)行收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債，意味著地方收購(gòu)存量商品房進(jìn)程取得了新突破,，引起了市場(chǎng)關(guān)注,。

從金額來(lái)看，浙江,、四川兩地用于收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券分別為17.5億元,、1.7億元，合計(jì)發(fā)行金額19.2億元,。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),，此次專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行涉及浙江省9個(gè)商品房項(xiàng)目和四川省的2個(gè)商品房項(xiàng)目，合計(jì)11個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目,，其中7個(gè)項(xiàng)目為地方國(guó)企所有,，2個(gè)為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個(gè)為民企項(xiàng)目,，地方國(guó)企的項(xiàng)目是被收購(gòu)的主力項(xiàng)目,，其收購(gòu)金額達(dá)16.5億元,，占比超85%。

從收購(gòu)價(jià)格來(lái)看,，收購(gòu)定價(jià)多通過(guò)備案價(jià)折扣的方式進(jìn)行,，如浙江省嘉興市南湖區(qū)多項(xiàng)目收購(gòu)價(jià)格約為備案價(jià)格的90%左右；杭州祥生銀湖新語(yǔ)項(xiàng)目收購(gòu)房源為企業(yè)自持商品房及車(chē)位,，溫州三個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)房源均為企業(yè)配建的政策性住房,，因此收購(gòu)價(jià)格折扣較大。

中指研究院認(rèn)為,，從已發(fā)行的用于收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券來(lái)看,，發(fā)行利率在1.3%-2.13%之間，專(zhuān)項(xiàng)債券的期限分別為10年,、20年,、30年，是利率水平較低且期限較長(zhǎng)的一種方式,。專(zhuān)項(xiàng)債券一定程度上有利于疏通當(dāng)前各地收購(gòu)存量商品房中的部分卡點(diǎn)問(wèn)題,，也有利于加快各地去庫(kù)存工作，直接改善樓市供求關(guān)系,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù),。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)地方收購(gòu)存量商品房,，將促進(jìn)部分房源快速消化,，有助于緩解房企庫(kù)存壓力和改善現(xiàn)金流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡,。