【財(cái)新網(wǎng)】（記者黎慧玲）2月21日晚,，一份提及推廣街區(qū)制的文件引來(lái)關(guān)注,，頗感意外的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始對(duì)策,，一夜之間驚聞自家小區(qū)將“拆圍墻”的業(yè)主們開(kāi)始學(xué)習(xí)《物權(quán)法》,。

這份名為《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)的文件，其實(shí)是去年12月中央城市工作會(huì)議的配套文件。《意見(jiàn)》提出，“新建住宅要推廣街區(qū)制,，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi),，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用”,。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)這項(xiàng)政策“很意外”,，他對(duì)財(cái)新記者表示：“從歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策大方向毫無(wú)疑問(wèn)是好的,，《意見(jiàn)》的目的在于提高城市規(guī)劃管理的水平,。但是在社會(huì)保障還沒(méi)完全解決好的前提下，強(qiáng)推街區(qū)制政策則可能出現(xiàn)一些問(wèn)題,。中國(guó)流動(dòng)人口龐大,，如果政策一刀切，安保問(wèn)題的管理上將有較大壓力,?！?/p>

“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能要重新考慮商業(yè)和住宅的配比問(wèn)題,?！彼拇ㄊ∫晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)人士對(duì)財(cái)新記者表示，“對(duì)小地塊影響不大,，對(duì)大地塊而言,，物業(yè)管理、樓棟的擺布,、景觀公共化將是要面臨的問(wèn)題”,。

小區(qū)建好后，所有權(quán)不再僅僅屬于開(kāi)發(fā)商,，“拆墻”的物業(yè)權(quán)矛盾將轉(zhuǎn)移到業(yè)主和所聘物業(yè)委員會(huì)之間,，及開(kāi)發(fā)商下轄的物業(yè)公司。對(duì)于新建小區(qū),，道路公共化后反而讓地塊內(nèi)部的規(guī)劃更簡(jiǎn)單了,。

小區(qū)內(nèi)部道路公共化,，政府拍地的各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)將發(fā)生變化,，這將直接導(dǎo)致土地出讓金將減少。同時(shí),，小區(qū)的道路等設(shè)施交給市政來(lái)管,，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)增加,，這些都將是政府要面對(duì)的問(wèn)題。

更大的難題是責(zé)任和權(quán)益的變化,?？梢灶A(yù)見(jiàn)，道路和綠地景觀的公共化將帶來(lái)一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,。

目前綠地,、道路也計(jì)入開(kāi)發(fā)商拿地面積，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃,。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段這部分權(quán)益歸開(kāi)發(fā)商所有,，開(kāi)發(fā)完之后歸業(yè)主所有。

街區(qū)制意味著政府出讓地塊只是樓棟,，道路和景觀綠化屬于公共區(qū)域,，由政府負(fù)責(zé)，責(zé)任發(fā)生了轉(zhuǎn)變,。當(dāng)開(kāi)發(fā)商失去了對(duì)綠地和道路的建設(shè)和使用權(quán),，建在小區(qū)道路和綠地的配電站，以及下面的地下車庫(kù)和管網(wǎng)都要面臨責(zé)任和權(quán)益的分配問(wèn)題,。

開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始思考：地下空間的利用是否要重新規(guī)劃,？地下空間的拍賣是否會(huì)作為土地出讓合同的附件？地下布局和收益怎么計(jì)算,？歐陽(yáng)捷表示：“開(kāi)發(fā)商和政府應(yīng)通過(guò)土地出讓合同,，把地下空間解決好?！?/p>

“開(kāi)放式小區(qū)是行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì),，但是相比歐美等成熟街區(qū)制，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段落后二,、三十年,，中國(guó)現(xiàn)在推行街區(qū)制屬于超前的政策，因?yàn)榕涮自O(shè)施和社會(huì)保障無(wú)法跟上?，F(xiàn)在只出臺(tái)了《意見(jiàn)》,，具體政策還沒(méi)推出，從推出到實(shí)行也有時(shí)間差,，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商采取什么具體措施也為時(shí)過(guò)早,。”一名行業(yè)人士稱,。

《意見(jiàn)》一時(shí)之間引發(fā)民意紛紛,，輿論出現(xiàn)了“拆墻派”和“圍墻派”，業(yè)主們無(wú)疑倒向“圍墻派”一方。

業(yè)內(nèi)人士指出,，“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi),，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”，這項(xiàng)將業(yè)主私屬面積公共化的條款與《物權(quán)法》相悖,。

商品房出售時(shí),，建筑中面積中包括依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其中外墻以水平投影面積一半的建筑面積也納入到公攤面積中,，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，這部分面積往往規(guī)劃為公共道路和公共綠地。也就是說(shuō),，社區(qū)中的內(nèi)部道路很可能是由業(yè)主真金白銀購(gòu)買的,，并受《物權(quán)法》保護(hù)。

對(duì)已建成的小區(qū)“拆墻破院”或?qū)⒆罴?，民意通過(guò)和賠償方案對(duì)政府而言都是考驗(yàn),。

對(duì)“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”這個(gè)條款最敏感的或許是高端社區(qū)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析,，“獨(dú)享的優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境資源,、以及保障財(cái)富階層居住的安全性和私密性是高端社區(qū)的重要價(jià)值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉,，這些賣點(diǎn)都可能被打破”,。

“對(duì)于北京市場(chǎng)而言，在土地出讓環(huán)節(jié)的高地價(jià)倒逼下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的新增住宅項(xiàng)目正在出現(xiàn)整體高端化的傾向,，豪宅供應(yīng)量的增多，各項(xiàng)目之間只有依托于比拼產(chǎn)品,、品質(zhì)和服務(wù)才能在激烈的銷售競(jìng)爭(zhēng)中突破重圍,，而《意見(jiàn)》一旦開(kāi)始落地實(shí)施，將令高端社區(qū)的公共部分由私密到開(kāi)放,，由私屬到共享,，業(yè)主的安全、私密和公共區(qū)域的服務(wù)品質(zhì)均無(wú)法得到保障,?！惫惚硎尽?span id="i0wcqko3fl3" class="artiLogo">

相關(guān)報(bào)道:

• 專家解讀城市規(guī)劃：大型道路不會(huì)穿過(guò)鄰里單位內(nèi)部
• 中國(guó)封閉小區(qū)圍墻恐將推倒 業(yè)內(nèi)人士:安全是問(wèn)題
• 中央部署城市發(fā)展：提八字方針拒絕“大洋怪”
• 中國(guó)新建住宅將推廣街區(qū)制 不再建設(shè)封閉小區(qū)(全文)