【財新網(wǎng)】（記者黎慧玲）2月21日晚,，一份提及推廣街區(qū)制的文件引來關(guān)注,，頗感意外的房地產(chǎn)企業(yè)開始對策，一夜之間驚聞自家小區(qū)將“拆圍墻”的業(yè)主們開始學習《物權(quán)法》,。

這份名為《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(下稱《意見》)的文件,，其實是去年12月中央城市工作會議的配套文件,。《意見》提出,，“新建住宅要推廣街區(qū)制,，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題,，促進土地節(jié)約利用”,。

新城控股高級副總裁歐陽捷對這項政策“很意外”，他對財新記者表示：“從歐美國家的經(jīng)驗來看，政策大方向毫無疑問是好的,，《意見》的目的在于提高城市規(guī)劃管理的水平,。但是在社會保障還沒完全解決好的前提下，強推街區(qū)制政策則可能出現(xiàn)一些問題,。中國流動人口龐大,，如果政策一刀切，安保問題的管理上將有較大壓力,?！?/p>

“對開發(fā)商來說，可能要重新考慮商業(yè)和住宅的配比問題,?！彼拇ㄊ∫晃环康禺a(chǎn)開發(fā)人士對財新記者表示，“對小地塊影響不大,，對大地塊而言,，物業(yè)管理、樓棟的擺布,、景觀公共化將是要面臨的問題”,。

小區(qū)建好后，所有權(quán)不再僅僅屬于開發(fā)商,，“拆墻”的物業(yè)權(quán)矛盾將轉(zhuǎn)移到業(yè)主和所聘物業(yè)委員會之間,，及開發(fā)商下轄的物業(yè)公司。對于新建小區(qū),，道路公共化后反而讓地塊內(nèi)部的規(guī)劃更簡單了,。

小區(qū)內(nèi)部道路公共化，政府拍地的各項指標預(yù)測將發(fā)生變化,，這將直接導(dǎo)致土地出讓金將減少,。同時，小區(qū)的道路等設(shè)施交給市政來管,，政府的財政負擔增加,，這些都將是政府要面對的問題。

更大的難題是責任和權(quán)益的變化,?？梢灶A(yù)見，道路和綠地景觀的公共化將帶來一系列現(xiàn)實問題,。

目前綠地,、道路也計入開發(fā)商拿地面積，由開發(fā)商進行統(tǒng)籌和規(guī)劃,。項目開發(fā)階段這部分權(quán)益歸開發(fā)商所有,，開發(fā)完之后歸業(yè)主所有,。

街區(qū)制意味著政府出讓地塊只是樓棟，道路和景觀綠化屬于公共區(qū)域,，由政府負責,，責任發(fā)生了轉(zhuǎn)變。當開發(fā)商失去了對綠地和道路的建設(shè)和使用權(quán),，建在小區(qū)道路和綠地的配電站,，以及下面的地下車庫和管網(wǎng)都要面臨責任和權(quán)益的分配問題。

開發(fā)商也開始思考：地下空間的利用是否要重新規(guī)劃,？地下空間的拍賣是否會作為土地出讓合同的附件,？地下布局和收益怎么計算？歐陽捷表示：“開發(fā)商和政府應(yīng)通過土地出讓合同,，把地下空間解決好,。”

“開放式小區(qū)是行業(yè)發(fā)展的大趨勢,，但是相比歐美等成熟街區(qū)制,，中國房地產(chǎn)開發(fā)階段落后二、三十年,，中國現(xiàn)在推行街區(qū)制屬于超前的政策,，因為配套設(shè)施和社會保障無法跟上。現(xiàn)在只出臺了《意見》,，具體政策還沒推出,，從推出到實行也有時間差，現(xiàn)在開發(fā)商采取什么具體措施也為時過早,?！币幻袠I(yè)人士稱。

《意見》一時之間引發(fā)民意紛紛,，輿論出現(xiàn)了“拆墻派”和“圍墻派”,，業(yè)主們無疑倒向“圍墻派”一方。

業(yè)內(nèi)人士指出,，“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”，這項將業(yè)主私屬面積公共化的條款與《物權(quán)法》相悖,。

商品房出售時,，建筑中面積中包括依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積，其中外墻以水平投影面積一半的建筑面積也納入到公攤面積中,，在實際開發(fā)過程中,，這部分面積往往規(guī)劃為公共道路和公共綠地。也就是說,，社區(qū)中的內(nèi)部道路很可能是由業(yè)主真金白銀購買的,，并受《物權(quán)法》保護,。

對已建成的小區(qū)“拆墻破院”或?qū)⒆罴郑褚馔ㄟ^和賠償方案對政府而言都是考驗,。

對“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”這個條款最敏感的或許是高端社區(qū)。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,，“獨享的優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境資源,、以及保障財富階層居住的安全性和私密性是高端社區(qū)的重要價值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉,，這些賣點都可能被打破”,。

“對于北京市場而言，在土地出讓環(huán)節(jié)的高地價倒逼下,，房地產(chǎn)市場中的新增住宅項目正在出現(xiàn)整體高端化的傾向,，豪宅供應(yīng)量的增多，各項目之間只有依托于比拼產(chǎn)品,、品質(zhì)和服務(wù)才能在激烈的銷售競爭中突破重圍,，而《意見》一旦開始落地實施，將令高端社區(qū)的公共部分由私密到開放,，由私屬到共享,，業(yè)主的安全、私密和公共區(qū)域的服務(wù)品質(zhì)均無法得到保障,?！惫惚硎尽?span id="i0wcqko3fl3" class="artiLogo">

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