一線樓市跨年狂歡

延續(xù)去年下半年的行情，新年假期結(jié)束后,，一線城市的樓市繼續(xù)火爆,，上海成為這一輪上漲的典型，一二手市場均成交火爆,，改善型需求成為主力,，相比之下剛需顯得不足。

針對火熱的一線城市樓市,，深圳,、上海等紛紛出臺調(diào)控政策，未來不排除進(jìn)一步收緊的可能,。但快速上漲不可能長期持續(xù),，未來漲幅或?qū)⒎啪彙?/p>

本報記者張曉玲見習(xí)記者王帆深圳報道

導(dǎo)讀

“一線城市樓市的量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年,，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨,。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說,。

2月23日,，北京年后首場土地拍賣即迎來樓面價達(dá)4.7萬元/平米的地王。據(jù)測算,，預(yù)計房價將在10萬/平米以上,。

這只是春節(jié)后一線城市樓市火熱行情延續(xù)的一個注腳,。

對于北上廣深而言，2015年無疑是一個樓市“大年”,，尤其深圳憑借一枝獨秀的房價漲幅,，后來居上；上海,、北京的漲幅也均居前,。而春節(jié)后，火爆似乎仍在持續(xù),，且有愈演愈烈之勢,，甚至出現(xiàn)“過熱”的苗頭。

高企的房價,，成為了一線城市政府的頭等大事,。2月4日，深圳市長許勤明確提出,，正在研究房價調(diào)控政策,。近日，一則“非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年”的傳聞更是在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),。

上海官方亦表示“要嚴(yán)防房價過快上漲,，并嚴(yán)格執(zhí)行限購、二套房政策”,。

收緊的政策調(diào)控信號,，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求，使得分析人士多認(rèn)為,，2016年一線城市房價將迎來調(diào)整,。但在土地資源有限、供需關(guān)系等長期矛盾難以解決的制約下,，調(diào)整可能僅僅意味著“漲幅放緩”,。

一線城市樓市上演跨年瘋狂

經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演,。

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,，春節(jié)后首周內(nèi)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套,，日均成交864套,，節(jié)后首周交易量為2010年以來最高值。其中,，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元,，較2015年全年均價約上漲5%。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠(yuǎn)的地段買房,，300萬已經(jīng)是北京的“起步價”,。

上海更是屢屢被曝出春節(jié)后房東跳價，但銷售依舊火爆,。在剛剛過去的2015年,，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場，成交量也創(chuàng)下歷史新高,，成交均價同比上漲18%,。

去年房價漲幅最快的深圳亦“不甘落后”。經(jīng)歷了春節(jié)一周的“零成交”后,，2月15日,，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元/平,，突破9萬大關(guān),。

但值得注意的是,，這一高均價的出現(xiàn)是因為高端樓盤海上世界雙璽項目的入市,。不過，據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會2月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，1月深圳新房成交均價達(dá)46515元/平米,，同比漲幅為74%。

易居研究院近日發(fā)布的一項調(diào)研顯示,，2015年房價暴漲的深圳,，房價收入比已經(jīng)高達(dá)25.8，位列全國之首,，同比增幅達(dá)27.6%,，而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱：“深圳已經(jīng)出現(xiàn)短期泡沫,?！?/p>

僅有廣州仍保持“溫和”狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,，春節(jié)后首周廣州共網(wǎng)簽新建住宅822套,，處在周成交低位，均價僅在16883元/平米,。

除了房價上漲,，一線城市的土地市場升溫也在春節(jié)后持續(xù)。2月23日,，北京年后的首場土地拍賣在大興區(qū)拍出樓面價達(dá)4.7萬的新地王,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，未來房價將在10萬/平米以上,。而目前,，同一區(qū)域普通住宅售價最高的項目均價僅在4.5萬,。

新一輪政策寬松無視一線城市

新的一年開始后，高層去庫存政策進(jìn)一步推出,，多個二三線城市出臺寬松政策,。但一線城市的火爆，與近期的全國性政策利好似乎并無太大關(guān)聯(lián),。

央行的首付20%新政,，執(zhí)行限購的一線城市并不在其影響之列；而財政部自2月22日實施的“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅,、營業(yè)稅優(yōu)惠”政策,，北上廣深僅適用于“對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,，面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅”。

實際上,，一線城市僅購買144平米以上的首套房,，將享受到稅費減半的優(yōu)惠。眾多業(yè)內(nèi)人士指出,，僅此一條利好,，所影響的房屋結(jié)構(gòu)只是少數(shù)，對一線城市的作用并不明顯,。

反之,，在其他城市紛紛放松調(diào)控去庫存之際，為了應(yīng)對高房價的一線城市在釋放調(diào)控收緊的信號,。

雷聲最大的是深圳,。近幾日，包括地產(chǎn)商,、銀行人士等在內(nèi)的多方信源均指出,，從3月1日起，深圳將很可能執(zhí)行新政,，非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年,。一位開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“1改3”的政策已經(jīng)是八九不離十了,。對比其它一線城市,，深圳對非戶籍人口的限制是最寬松的，改變也在意料之中,。

深圳市規(guī)土委此前對媒體回應(yīng)稱,，目前政策正在研究之中，還沒有收到正式通知。銀行人士則表示,，暫未收到通知,，但已在加緊審批非深戶資料了。

此前,，官方已經(jīng)釋放出了“調(diào)控”信號,。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出,，為把房價穩(wěn)定在合理區(qū)間,，深圳“正在研究調(diào)控政策”。

另一方面,，針對深圳樓市廣被質(zhì)疑的“中介炒房”之風(fēng),，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會已在近日發(fā)文，嚴(yán)令禁止,。

而上海市政府則在近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》的通知,。通知指出，要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu),，增加中小套型住房供應(yīng)比例,，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域,，提高至70%）,。這被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為上海樓市調(diào)控收緊的信號,。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析,，現(xiàn)在增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，從而增加套數(shù),?？陀^上，這一調(diào)整也會起到控制房屋總價的效果,。

早在四季度工作會議上,，上海市委書記韓正明確表示，上海樓市存在結(jié)構(gòu)性問題,，要把控制房價作為重要調(diào)控目標(biāo),。此外，上海市發(fā)改委和房管局的領(lǐng)導(dǎo)亦指出,，要嚴(yán)防房價過快上漲,，并嚴(yán)格執(zhí)行限購、二套房政策,。

上海一位房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,，據(jù)房管局內(nèi)部人士透露，年后二套房貸將會收緊。

一線城市房價會調(diào)整嗎,？

即使是在政策風(fēng)聲之前,，部分業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始看空深圳房價，他們預(yù)計,，2016年深圳房價將迎來調(diào)整,。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，在投機(jī)炒房推波助瀾之下,，購買力和房價之間已經(jīng)產(chǎn)生明顯斷層,，再加上資本市場利好在2016年難以重現(xiàn)，所以對2016年深圳房價不能預(yù)期太高,，特別是部分房價上漲過快的高端項目,，可能會存在一定壓力。

美聯(lián)物業(yè)則指出,，政策如果落地,，擁有購房資格的人士將縮減，并將引起市場觀望情緒,，成交量會下降,，這一時效估計在半年左右。事實上,，深圳這一輪的房價上漲,，與“投資客”盛行不無關(guān)聯(lián)。有數(shù)據(jù)顯示,，深圳的投資投機(jī)需求占比超過三成,，甚至部分區(qū)域超過五成。

易居研究院副院長楊紅旭,，更是在“看跌”深圳房價,。楊紅旭表示，“此政出后,，觀察市場反應(yīng),，可能將深圳房價下跌預(yù)警等級，由黃色升級為橙色,?！?/p>

此前，針對深圳樓市的瘋狂,，楊紅旭就已經(jīng)建議升級限購,，除延長納稅時間外，還可采用提高二套房貸利率,，將二手房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅嚴(yán)格按差額的20%征收,。

但對于上海的后市走向,，輿論一般較為偏向“上漲”。

丁祖昱指出,，2016年的上海房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢,，再上臺階難度較大，但往下調(diào)整空間也不大,，從成交量看上下也就5%-10%浮動空間,；房價還會穩(wěn)步攀升，不過由于2015年上升幅度較大,，今年的漲幅會放緩,。

楊紅旭從數(shù)據(jù)的角度給出了預(yù)測。按近幾年的慣例,，上海住宅存銷比一旦降至14個月以下,，房價就會上漲；反之則容易下跌,。當(dāng)前的存銷比已是8個月左右,，為2013年低點，因此房價甚至?xí)铀偕蠞q,。

張宏偉則指出,，2015年“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價回升主要是因為過去積壓需求的集中釋放,，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支,，但未來樓市不會一直保持這樣的走勢。

“一線城市樓市的量價齊升最多持續(xù)到今年上半年,，下半年,，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨?！睆埡陚フf,。

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