原標(biāo)題：清華大學(xué)報告：北京房價10年上漲380%深圳漲508%
中國經(jīng)濟網(wǎng)北京2月25日訊2016年2月24日，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心與北京大學(xué)—林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心共同發(fā)布了2015年第四季度“中國典型城市住房同質(zhì)價格指數(shù)”（CQCHPI）,。CQCHPI指數(shù)通過剔除區(qū)位和住房品質(zhì)差異因素的影響,，最大限度地保證了房價指數(shù)的同質(zhì)可比,，目前包含北京,、上海,、天津,、深圳,、成都,、大連、武漢和西安八個典型城市的中心城區(qū)（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）,。
CQCHPI新建商品住房價格指數(shù)顯示,，中國主要熱點城市的新建商品住房價格在2015年第四季度仍然保持快速上漲勢頭，但漲幅較2015年第三季度已經(jīng)有所回落,。2015年第四季度,，典型城市新建商品住房價格較上一季度上漲3.0%，漲速比上季大幅回落了2.6個百分點,。盡管漲速趨緩,，但本季度房價相比上年同季仍上漲了10.3%。
黃金十年經(jīng)濟增長紅利多為房地產(chǎn)業(yè)所獲取,，房地產(chǎn)發(fā)展模式有待重新審視,。從一個較長的歷史時段來審視中國城市房價，就會發(fā)現(xiàn)幾乎所有城市的房價都經(jīng)歷了巨大的漲幅,。CQCHPI新建商品住房指數(shù)顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人,，一線城市尤為突出。從2006年第一季度到2015年第四季度十年間,，典型城市房價總體上漲255.1%,，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%,。這意味著房地產(chǎn)業(yè)財富聚集速度遠(yuǎn)超其它產(chǎn)業(yè)財富創(chuàng)造速度,，不同群體的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯,。典型城市中,，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%,；上海房價總體上漲384.6%,、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%,、年均上漲17.5%。十年房價漲幅后三位城市依次為：大連房價總體上漲128.8%,、年均上漲8.9%,；西安房價總體上漲132.9%，年均上漲9.1%,；成都總體上漲137.1%,、年均上漲9.3%,。
金融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱，房價走勢則更多地為城市特性及區(qū)域性因素所主導(dǎo),。分城市的CQCHPI新建商品住房指數(shù)顯示,，各個城市之間的差別很大，而且2015年第四季度各個城市的房價表現(xiàn)出現(xiàn)進一步分化,。主要一線大城市房價呈現(xiàn)快速上漲勢頭,，環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大或至少保持在高位。特別對北京和上海而言,，2015年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者,。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點，帶動全年房價漲幅出現(xiàn)一定上揚,。但多數(shù)二線城市并沒有從本輪房地產(chǎn)上漲行情獲利很多,，不少城市在第四季度反而呈現(xiàn)房價繼續(xù)回落的情況。
具體而言,，上海在2015年第四季度的環(huán)比漲幅高達8.0%,，較上季度的2.6%擴大很多，顯示上海房價仍處于加速上漲的通道,，雖然2015年全年上海房價漲幅只有15.2%,，但第四季度的大翹尾顯示上海在2016年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳2015年第四季度環(huán)比漲幅為7.6%,，雖然僅次于上海,，但較第三季度的26.2%已經(jīng)有明顯回落，然而深圳2015年全年房價累計漲幅高達十分驚人的54.2%,，如此巨大的房價漲幅一方面反映了深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的紅火,，同時也可能蘊藏著不理性的市場氣氛。相比深圳和上海,，北京中心城區(qū)新建商品住房市場在2015年度的增長率并不算很高,，全年累計漲幅為5.7%（但如將遠(yuǎn)郊區(qū)縣包含在內(nèi)全年累計漲幅將達到9.2%），這與北京“自住型商品房”占比擴大有關(guān),，同時北京中心城區(qū)的交易量相比于遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)下滑,。作為準(zhǔn)一線城市的天津，雖然房價在2015年第三季度出現(xiàn)9.1%的環(huán)比漲幅,，但在2015年第四季度出現(xiàn)明顯降溫,，該季度環(huán)比漲幅不足0.1%，表明天津的本輪房價上漲行情有可能出現(xiàn)強弩之末的態(tài)勢,。
在二線城市中,，武漢和西安表現(xiàn)相對較為火熱，武漢中心城區(qū)2015年第四季度的房價環(huán)比漲幅為3.1%，甚至高于北京,，帶動了2015全年上漲了5.1%,；西安的樓市情況與武漢類似，2015年第四季度的房價環(huán)比漲幅為2.8%,，是2015全年4.7%漲幅的最大貢獻者,；然而，曾經(jīng)的明星城市大連的樓市在2015年表現(xiàn)十分黯淡,，雖然第三季度一度有1.0%漲幅,，但第四季度房價意外地掉頭向下，出現(xiàn)1.6%的環(huán)比下跌,，導(dǎo)致2015年全年只有1.1%的漲幅,；成都情況與大連類似，2015年除了第三季度基本一直在小幅陰跌,，第四季度的跌幅是0.3%,，全年的跌幅是0.2%。
CQCHPI存量住房價格指數(shù)與CQCHPI新建商品住房價格指數(shù)反映了一致的信息,。CQCHPI存量住房價格指數(shù)顯示,，2015年第四季度北京、上海,、深圳和天津這四個核心城市的二手住房加權(quán)平均價格指數(shù)環(huán)比上漲7.1%,，環(huán)比漲速比上季度提高2.5個百分點，全年上漲17.8%,。2015年第四季度各城市房價環(huán)比漲速從高到低依次是深圳（12.7%）,、上海（7.3%）、天津（3.9%）和北京（3.0%）,。2015年第四季度其余四個二線城市二手住房價格環(huán)比變化幾乎為0,，漲速比上季下降0.9個百分點。各城市二手住房價格環(huán)比漲速從高到低次為武漢（2.0%）,、成都（0.9%）,、西安（-0.9%）大連（-0.7%）。
財富分配與住房需求空間結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變遷,，各大城市財富正向以金融服務(wù),、科技創(chuàng)新等為代表的新興產(chǎn)業(yè)板塊聚集，而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)板塊購房需求相對下降,。CQCHPI存量住房區(qū)位子市場指數(shù)顯示,，各大城市內(nèi)部，新興板塊特別是金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)板塊房價漲速居首,，傳統(tǒng)商圈房價上漲相對乏力,。從存量住房價格在2015年第四季度的同比漲速看,，各區(qū)位子市場中，深圳后海板塊（比上年同季上漲57.9%,，下同）、北京金融街板塊（27.7%）,、上海陸家嘴板塊（15.0%）,、天津濱江道板塊（12.3%）、成都高新南區(qū)板塊（8.4%）,、武漢光谷板塊（8.4%）,、大連華南區(qū)板塊（-0.9%）、西安曲江新區(qū)板塊（-1.1%）等金融服務(wù)或新興業(yè)產(chǎn)業(yè)板塊,，均在各自的城市板塊中房價表現(xiàn)最佳或最為抗跌,；而深圳東門-翠竹板塊（44.2%）、北京國貿(mào)CBD板塊（17.6%）,、上漲徐家匯板塊（11.2%）,、武漢江漢路板塊（5.9%）、成都建設(shè)路口板塊（4.7%）,、大連青泥洼板塊（-2.0%）,、西安鐘樓板塊（-3.2%）等傳統(tǒng)商圈均在各自的城市板塊中房價表現(xiàn)較弱或墊底。
住房產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)不斷升級,，低端住宅產(chǎn)品不再為市場所普遍熱捧,。CQCHPI存量住房戶型面積子市場指數(shù)顯示，小戶型住房市場增速有所下降,，中大戶型時代正來臨,。從存量住房價格同比上年同季漲速看，在八個典型城市中,，有上海,、深圳、天津,、大連,、武漢、成都和西安7個城市房價表現(xiàn)最好或最為抗跌的套型均在120m2以上,；有上海,、天津、成都,、武漢4個城市中房價表現(xiàn)最差的套型均在90m2以下,。只有北京比較特殊，在高企房價的壓力下,，70m2以下住房同比漲幅最高,，140m2以上住房同比漲幅最低。產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)的變化，與居民家庭財富增長,、消費觀念變化,、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定關(guān)聯(lián)。
2015年第四季度,，在復(fù)雜的國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢下,，雖然城市間分化特征愈加突出，但典型城市房價總體穩(wěn)中有進,，尚未發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險,。這既得益于政府的住房政策能夠根據(jù)市場形勢及時調(diào)整，也得益于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的新的樓市機遇,。局部高庫存,、資本市場動蕩、匯率波動,、經(jīng)濟增速下調(diào)等,，都對樓市形成向下的壓力。但利率下調(diào),、住房信貸政策的不斷寬松,、限購政策的進一步弱化、計劃生育政策的調(diào)整等,，在一定程度弱化了國內(nèi)國際經(jīng)濟疲軟對樓市的沖擊,。一線城市金融和科技功能的強化，也對其房價形成有力支撐,。
2016年,，盡管國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢將更加復(fù)雜多變，但由于政府政策支持力度的持續(xù)加大,，中國城市房價出現(xiàn)整體硬著陸的可能性很小,，但仍需要重點關(guān)注以下三種局部房價風(fēng)險：一是2015年房價暴漲的城市如深圳等，隨著投機需求和不理性購房熱退潮,，房價有快速回調(diào)的風(fēng)險,；二是部分高鐵明星城市如武漢等，由于高鐵網(wǎng)絡(luò)帶來的經(jīng)濟,、人口結(jié)構(gòu)變遷具有很大的不確定性,，繁榮的樓市存在退熱的風(fēng)險；三是一些住房庫存過高,、去化周期較長的城市,，如天津、成都等,，樓市有持續(xù)陰跌,、有價無市的風(fēng)險,。
2016年及未來更長的時期，中國城市體系將發(fā)生重大調(diào)整,，城市功能將進一步分化,，部分城市房價在震蕩中將迎來新的發(fā)展機遇。世界級的城市與城市群將形成,，其房價也將與國際住房市場共進退,，如北京、上海,、深圳等房價將逐步與世界超市明星城市處于同一水準(zhǔn)；另一方面,，由于交通通信技術(shù)的長足進步,，以及一線城市服務(wù)半徑的擴大，部分二線城市服務(wù)功能將相對退化,，其房價也難以有很好的表現(xiàn),；但在城市群內(nèi)，新興城市將不斷崛起,，成為樓市新的增長點,。
在各大城市內(nèi)部，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),、高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū),、科技創(chuàng)新板塊等，其房價表現(xiàn)及抗跌能力都將較其它板塊高,；而傳統(tǒng)商業(yè)中心,、制造業(yè)聚集區(qū)等，由于產(chǎn)業(yè)地位的相對下降和居住環(huán)境不佳,，其房價將相對其它板塊難漲而易跌,。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，隨著舒適型住房觀念的擴散,，中大戶型產(chǎn)品的吸引力要高于小戶型,。
針對當(dāng)前及未來房價變化的新動向，我們建議開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場形勢降低住房價格,、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，建議政府以提高居民住房支付能力為中心來設(shè)計住房相關(guān)政策。具體而言,，一是開發(fā)企業(yè)對滯銷產(chǎn)品,，應(yīng)放棄幻想主動降價，避免被債務(wù)拖垮,；二是開發(fā)企業(yè)應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略,，注重開發(fā)性價比高,、能快建快銷的住房產(chǎn)品，避免囤地和高價搶地,，同時應(yīng)挖掘提高房地產(chǎn)服務(wù)的價值,；三是政府應(yīng)該鼓勵發(fā)展低價可負(fù)擔(dān)的商品住房產(chǎn)品，通過稅費減免,、土地出讓優(yōu)惠,、合理規(guī)劃、制度創(chuàng)新等手段,，擴大低價可負(fù)擔(dān)普通商品住房供應(yīng),，給予中低收入階層較低成本獲得商品住房的機會，實現(xiàn)藏富于民,；四是政府應(yīng)該努力進一步降低城鎮(zhèn)居民購房壓力,，如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策，減免普通商品住房的營業(yè)稅,、契稅,、個人所得稅等交易稅費，對居民首次購買普通商品給予適度補貼等,。
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