一線城市醞釀新政箭在弦上，上海樓市收緊山雨欲來。
近期,，上海高層對上海樓市展開了密集調(diào)研，積極為上海新政儲備作基礎(chǔ)工作,。繼3月4日上海住建委調(diào)研之后，3月8日,，上海發(fā)改委再度舉行了一次常規(guī)研討會,，這次研討會看似常規(guī)，實(shí)則不“常規(guī)”,。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲得信息顯示,，與會人員包括有上海發(fā)改委國民經(jīng)濟(jì)處、上海銀監(jiān)局,、央行上?？偛?、上海住建委等多部門核心領(lǐng)導(dǎo)。
此次會議上述多名領(lǐng)導(dǎo)提出“限購政策從嚴(yán),、重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批,、備案、針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策,、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門還分別對實(shí)施細(xì)則提出了不同意見,。
雖然尚處調(diào)研階段,，但可以說，研討會基本為上海樓市下一步政策走向初步指出方向,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過多方求證,、梳理，還原出一份上海史上最嚴(yán)厲的多層面調(diào)控路線圖,。
上海史上最嚴(yán)調(diào)控隱現(xiàn)
“兩會”期間,，住建部部長陳政高表示，目前一線城市北京,、上海,、廣州、深圳變化非常大,，相關(guān)部門正與這四個城市保持密切聯(lián)系,。
3月8日調(diào)研會上，住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在陳政高的觀點(diǎn)基礎(chǔ)上做了一些細(xì)化和落地性的例舉措施,，他們認(rèn)為市場供求矛盾導(dǎo)致上海市場持續(xù)上漲,，以土地供應(yīng)為例，近幾年上海商品住宅土地平均供應(yīng)規(guī)劃建筑面積600萬平方米,，而銷售量則達(dá)到了800萬平方米左右,，這表明市場每年有200萬平方米供應(yīng)缺口。
“3·30政策”執(zhí)行層面松動也和這輪市場上漲有關(guān)系,，因此住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)建議上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策,，比如新房只簽約不登記不行了，在購房資格審核這塊也會加強(qiáng),；重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批,、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu),，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲,。
來自上海房管局與多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就在上周（2月29日－3月6日）,，上海商品住宅“零供應(yīng)”,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉,，這是因?yàn)閳?bào)批的都是高端樓盤，所以相關(guān)部門沒有批,，最終“零供應(yīng)”,。實(shí)際上，最近很多房企怕政府實(shí)施控價(jià),，都想乘“兩會”還沒結(jié)束趕緊申請項(xiàng)目報(bào)價(jià),。
通過多個可靠信源，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了此次調(diào)研會上,，多部門的建議與措施,，此次上海樓市新政定調(diào)收緊是大概率事件。
首先,，將要收窄“3·30新政”的執(zhí)行力度,。比如上海去年執(zhí)行是無論普通住宅還是非普通住宅都可以享受到“3·30新政”的二套房貸政策，2016年上海的二套房貸政策可能嚴(yán)格按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，以調(diào)節(jié)市場成交結(jié)構(gòu),，穩(wěn)定房價(jià)。類似的觀點(diǎn),，今年住建委已經(jīng)在上海高層小范圍內(nèi)傳播過至少兩次,，這次調(diào)研會，住建委方面還提出了針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策,。
其次,，對于影響上海樓市深遠(yuǎn)的資金杠桿問題，多部門建議加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)管,，涉及P2P,、首付貸、中介等,。比如,，不允許P2P資金進(jìn)入首付貸領(lǐng)域，除了按揭貸款其他資金不能進(jìn)入樓市,；房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務(wù),，因?yàn)闋I業(yè)執(zhí)照當(dāng)中并沒有這項(xiàng)內(nèi)容；收緊公積金貸款政策審核,。
加強(qiáng)對于中介行業(yè)的監(jiān)管,，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為,，比如速銷房,、壟斷房源哄抬房價(jià)、捂盤惜售等現(xiàn)象,。
此前中介為了幫買賣雙方避稅,，二手房交易估價(jià)和稅收估價(jià)偏低,，是否強(qiáng)化監(jiān)管尚在討論之中。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉則指出,，從首付貸的資金來源來看,，比如P2P資金運(yùn)用可能存在市場風(fēng)險(xiǎn)。
來自上海相關(guān)部門調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示,，P2P公司中涉及首付貸業(yè)務(wù)的客戶的轉(zhuǎn)化率為2%-3%,，盡管比例并不高，但是鑒于目前樓市的波動,，上海多部委仍然覺得有進(jìn)一步監(jiān)管的必要性,。
多部委也提出強(qiáng)化有關(guān)首付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管，防范首付貸款引起的市場風(fēng)險(xiǎn),。一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為,，春節(jié)之后市場突然火熱起來,，與地方媒體報(bào)道炒作也有一點(diǎn)關(guān)系,。
此外，上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策,。不過,，從行政管理角度來看，這要看上海市政府的具體做法,。
再次,，限購資格應(yīng)該提前認(rèn)證，看是否具備購房資格再買,。二套房實(shí)行差別化的政策,，未來建議收緊。
長三角房價(jià)暗涌
此類會議說明上海政府對于目前高房價(jià)的問題有足夠的認(rèn)識和風(fēng)險(xiǎn)防范,。當(dāng)然,，今年房價(jià)快速上漲，和金融機(jī)構(gòu)的動向也有關(guān)系,，所以銀監(jiān)部門的意見可能也是此次會議的一個重點(diǎn)聽取的內(nèi)容,。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次高層也希望通過對房地產(chǎn)管理,、金融,、房企、中介等層面的調(diào)研,，為穩(wěn)定樓市提出更切合實(shí)際的政策,。總體上看,，上海房地產(chǎn)市場穩(wěn)增長的發(fā)展路徑總體是明確和清晰的,。后續(xù)總體原則應(yīng)該是維持市場活躍度,，同時打擊各類炒房因素。
目前,，令上海相關(guān)部門感到困惑的是,，當(dāng)前首付貸的問題很難監(jiān)管。一是政府（上海金融辦）沒有足夠的人手,；二是監(jiān)管部門也摸不清楚首付貸規(guī)模,、風(fēng)險(xiǎn)狀況，所以沒有辦法對癥下藥,；三是監(jiān)管的確有難度,。
實(shí)際上，目前各大商業(yè)銀行對上海支行的購房貸款業(yè)務(wù)是支持的,，包括額度上還是寬松的,，利率上海也是較低的。2015年及2016年房貸規(guī)模都較大,。當(dāng)前房貸仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款,，銀行間競爭較激烈，上海當(dāng)前首套房平均利率為基準(zhǔn)利率的八九折,。
由于房貸的收益率仍大于理財(cái)產(chǎn)品,，所以銀行仍然較為青睞房貸。上海房價(jià)上漲較快,，有泡沫,，房價(jià)的上漲速度應(yīng)該和收入匹配。股市的場外配資被打擊完后,，資金沒有出路,，于是到了樓市，樓市出現(xiàn)了場外配資,，也就是首付貸,。打擊樓市場外配資不是根本的解決問題措施，關(guān)鍵是為這些閑置的資金找到資金投向和出路,。
事實(shí)上,，上海的房價(jià)波動已經(jīng)傳導(dǎo)到周邊多個城市，上海出臺更嚴(yán)調(diào)控為時并不晚,。近期杭州,、蘇州、南京等地房價(jià)接力上漲,。來自易居研究院數(shù)據(jù)顯示,，以今年2月房價(jià)均價(jià)同比漲幅來看，杭州漲3.18%，蘇州漲23.07%,，南京超過10%,。
克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，政策一旦收緊,，成交量會馬上縮水,。早幾年，上海樓市還是剛需驅(qū)動,，所以政策即使收緊,，整體成交量不會劇烈波動。而現(xiàn)在是改善和中高端,、豪宅驅(qū)動,，政策收緊又主要針對這一塊。所以政策收緊的效果對成交量的影響會比以往更顯著,。
鏈家網(wǎng)杭州市場品牌中心總監(jiān)潛雄斌認(rèn)為,，目前杭州抬頭的恐慌性購房行情，是因?yàn)檎叩牟粩嗬?，最終導(dǎo)致了購房者的心理預(yù)期的逆轉(zhuǎn),，從而快速轉(zhuǎn)換成了市場成交。這一波行情可能并不一定持久,。
觸覺敏銳的房企們,，已經(jīng)預(yù)感今年樓市走勢不明朗,。被稱為業(yè)內(nèi)黑馬的旭輝控股（00884.HK）執(zhí)行董事兼行政總裁林峰接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時指出,，一線城市樓市政策收緊，影響將會非常大,，但預(yù)計(jì)新政不會一刀切,，更多利用行政手段，例如通過定價(jià)審批,、項(xiàng)目審批等行政手段控制市場供應(yīng),。據(jù)其透露，實(shí)際上上海去年已經(jīng)開始在價(jià)格審批上有所動作,。他指出,，真正對上海樓市成交體系有影響的，是首付款門檻抬高會導(dǎo)致資金杠桿降低,。
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