新華社北京11月20日報(bào)道,，樓市調(diào)控“第一波”之后,，“第二波”又襲來,。

繼9月末近20個熱點(diǎn)城市陸續(xù)啟動新一輪樓市調(diào)控后,，近日,，深圳,、杭州,、武漢,、南京等多地再度推出新政“升級版”,，不僅首付比例進(jìn)一步提高,，本地戶籍購買第三套房更是被嚴(yán)格控制。

從“徹夜排隊(duì)搶房”到紛紛退購房定金，從“過戶號一票難求”到個別樓盤交易量“一夜歸零”……調(diào)控重拳之下,，樓市還將怎樣變化,，房價(jià)會否大幅走低？新華社記者深入10余個城市,，追蹤樓市最新變局,。

交易量回調(diào)明顯，降“虛火”效果顯著

國家統(tǒng)計(jì)局本月18日最新數(shù)據(jù)顯示,，一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜,、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來，房價(jià)走勢明顯趨穩(wěn),。70個大中城市中一二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,，三線城市較為穩(wěn)定。

在北京,，自國慶節(jié)實(shí)施“京八條”調(diào)控新政以來,，許多購房者都感受到“過山車”似的行情變化。

軟件工程師楊先生兩個月前想換一套西城區(qū)的學(xué)區(qū)房,，由于當(dāng)時(shí)房價(jià)“脫韁”上漲,，房主加價(jià)兩次至760萬依然惜售。調(diào)控后不到一周,，中介又打電話來說房主愿意賣了,。可楊先生卻害怕自己“高位接盤”而不再盲目跟風(fēng),。

“新政對我們影響不知道還將持續(xù)多久,。”位于北京西南五環(huán)外的某“剛需盤”銷售人員坦言,，過去休息日能接待30組左右客戶,，現(xiàn)在最多幾組。而在海淀區(qū)某“改善盤”售樓處,，記者停留的兩個多小時(shí)里,，鮮有客戶光顧，曾經(jīng)人頭攢動的看房熱潮不復(fù)存在,。

“進(jìn)入11月以來,，各地新房和二手房整體成交量再度環(huán)比回落，且降幅均有所擴(kuò)大,，一些非調(diào)控城市也受到了政策的外溢影響,。”中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為,，限購政策再度收緊，意味著地方的調(diào)控力度存在繼續(xù)趨緊的可能。

在房價(jià)曾“領(lǐng)漲”全國的深圳,，經(jīng)過兩次調(diào)控加碼后樓市顯著“降溫”,。根據(jù)深圳市規(guī)土局公布的日交易情況計(jì)算，10月份,，深圳新建商品住宅成交面積同比下降22.1%,，二手房成交下降6.2%；從價(jià)格看,，新房成交均價(jià)55611元每平方米,，環(huán)比下降10%。至此,，深圳房價(jià)連續(xù)三個月上漲勢頭得到扭轉(zhuǎn),。

一線城市漲勢不再，熱點(diǎn)二線城市更是“轉(zhuǎn)冷”,。記者看到,，一些樓盤甚至出現(xiàn)批量退房現(xiàn)象；有的二手房中介門口,，前來解約的市民甚至排起了隊(duì),，但大規(guī)模違約并未出現(xiàn)。

“由于限購限貸,，客戶要么失去購房資格,，要么掏不起增加的首付，更多的是借機(jī)緩一緩,。我們有50多位交過意向金的客戶基本都申請退款了,；另外88位付完定金的客戶也有部分放棄交易?！碧K州工業(yè)園區(qū)東沙湖路某新樓盤的銷售人員感嘆說,，現(xiàn)在投資投機(jī)者肯定看不到了，剛需改善者也選擇觀望,。

“由于網(wǎng)簽有滯后期,，預(yù)計(jì)10月以來各地成交回落的行情，將在11月,、12月數(shù)據(jù)集中體現(xiàn),。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說,。

未開盤項(xiàng)目壓力大,，部分樓盤將“調(diào)價(jià)保量”

記者實(shí)地走訪出臺新政城市的多個樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然調(diào)控后新建商品房普遍遭遇看房人數(shù)銳減,、交易量跳水等降溫行情,，但截至目前，大部分一手樓盤價(jià)格暫時(shí)還沒出現(xiàn)明顯的下滑。面對濃厚的觀望情緒,，部分在售項(xiàng)目準(zhǔn)備用“買贈”和“優(yōu)惠促銷”等方式吸引購房者,；一些未售項(xiàng)目干脆推遲了申請預(yù)售開盤時(shí)間。

“說沒有壓力是假的,，看著售樓處空蕩蕩,，肯定會有擔(dān)心，但是今年的任務(wù)已經(jīng)完成得差不多了,，如果集團(tuán)在其他城市銷售情況也不太好,，不排除適當(dāng)調(diào)價(jià)沖量?！碧K州一家港資房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人說,。

記者注意到，由于這一輪房地產(chǎn)的火爆行情,，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的存量商品房得到了相當(dāng)程度的消化,，一些樓盤只剩下小部分預(yù)售房，開發(fā)商的資金壓力普遍緩解,。因此面對調(diào)控后的市場蕭條,，大部分開發(fā)商選擇了暫時(shí)先“扛一扛”。特別是一些外企,、央企和國有房地產(chǎn)開發(fā)商,，由于融資成本更低，更傾向于保持價(jià)格穩(wěn)定,，“繼續(xù)開”“慢慢賣”,。

“作為開發(fā)商，我們也希望平穩(wěn)發(fā)展,，不愿意經(jīng)歷市場的大起大落,；更害怕過度透支，未來沒得做,?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，此前房價(jià)的猛漲連自己都沒有想到,，國慶假期各地陸續(xù)出臺樓市新政是幫助市場糾偏的必要舉措,，目的是通過抑制投機(jī)投資，讓住房回歸居住屬性,。

一個典型的現(xiàn)象是,，杭州多個樓盤外地客明顯減少。而前期從杭州透明售房研究院的數(shù)據(jù)看,，杭州外來人購房比例8月份達(dá)到了三分之一,，9月更是升至四成之高,。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說，現(xiàn)在“剛需”和投資投機(jī)客都陷入觀望,，未來三個月至半年內(nèi),，高位運(yùn)行的房價(jià)可能開始出現(xiàn)松動，特別是一些交通位置差,、配套設(shè)置不全的項(xiàng)目，價(jià)格有回落空間,。

專家和業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為,，今年以來制造了無數(shù)話題的“地王”房企，未來日子可能是最難過的,。尤其是那些實(shí)力有限而又“高溢價(jià)”拿地的房企,，遭遇新政調(diào)整期，或?qū)⒚媾R生與死的抉擇,。

市場盼“因城施策”,，長期穩(wěn)預(yù)期需多管齊下

“短期看，嚴(yán)格的調(diào)控措施有效抑制了房價(jià)過快上漲的勢頭,，規(guī)范了市場秩序,，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但長期看,，政策影響還不好判斷,。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為,，推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展需要多管齊下,。從地方出臺的限購措施看，意在遏制投資投機(jī)性購房需求,，對自住需求是保護(hù)的,，這些政策會隨著不同城市的特點(diǎn)和市場條件的改變而進(jìn)一步完善。

記者采訪中,，一些地方房管局負(fù)責(zé)人,、開發(fā)商以及專家學(xué)者認(rèn)為，目前無論是北上廣深等一線城市,，還是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的熱點(diǎn)二線城市,，本地居民的剛需和改善型需求仍大量存在。應(yīng)避免調(diào)控政策誤傷合理購房者,，同時(shí)防止合理需求過分抑制,，形成“蓄水池效應(yīng)”，未來造成報(bào)復(fù)性反彈,。

位于深圳蛇口的“山語?！笔菄鴳c新政后開盤的第一個項(xiàng)目,。盡管觀望情緒濃厚，但開盤當(dāng)天,，記者看到前來選房的人并不少,，中小面積依然銷售順暢，最終推出的500余套房源銷出59.5%,，均價(jià)為5.8萬元每平方米,。

在距離鄭州市區(qū)較遠(yuǎn)的南龍湖，雖然有的樓盤尚未開盤,，但前來考察的看房者隨處可見,。一位“80后”購房者小晏告訴記者，本打算在市里買一套90平方米,、均價(jià)1.2萬元左右的房子,，由于限購后首付提高到30%，她轉(zhuǎn)而選擇均價(jià)約七,、八千元的南龍湖地塊,。

“既然是打擊投資投機(jī)，為何作為首套房也提高了負(fù)擔(dān),？”小晏說,，市場雖說清凈了，但心里仍患得患失——買吧,，怕房價(jià)下跌,；不買吧，又怕房價(jià)繼續(xù)漲,。最期盼的是房地產(chǎn)能有一個穩(wěn)定預(yù)期,。

而“科學(xué)規(guī)劃”“因城施策”成為專家建議的關(guān)鍵詞。

事實(shí)上,，當(dāng)前不同地區(qū)樓市之間的分化愈發(fā)顯著,，市場結(jié)構(gòu)差別較大，調(diào)控的力度和方式方法也應(yīng)有所不同,。來自住建部門的數(shù)據(jù)顯示,，同樣是限購限貸城市，濟(jì)南,、蘇州,、武漢、杭州,、廣州等地的商品房庫存去化期都已不到9個月,，超出合理區(qū)間下限。

“這次各地的調(diào)控相比之前的統(tǒng)一限購體現(xiàn)了更多的地區(qū)性特點(diǎn),，但從房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展來講,，調(diào)控能力建設(shè)還有很大的‘成長空間’,。”江西師范大學(xué)城建學(xué)院教授陶滿德建議,，政府首先應(yīng)基于當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L,、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，對房地產(chǎn)業(yè)有一個中長期的科學(xué)規(guī)劃,；然后才是密切監(jiān)控,，引導(dǎo)市場。只有政策穩(wěn),，預(yù)期才會穩(wěn),；預(yù)期穩(wěn)，市場就能穩(wěn),。

（原題為《房價(jià)走勢趨穩(wěn)，市場明顯降溫——樓市調(diào)控“再升級”動向追蹤》）

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