新華社北京11月20日報道,，樓市調(diào)控“第一波”之后,，“第二波”又襲來。

繼9月末近20個熱點城市陸續(xù)啟動新一輪樓市調(diào)控后,，近日,，深圳,、杭州、武漢,、南京等多地再度推出新政“升級版”，不僅首付比例進一步提高,，本地戶籍購買第三套房更是被嚴格控制。

從“徹夜排隊搶房”到紛紛退購房定金,，從“過戶號一票難求”到個別樓盤交易量“一夜歸零”……調(diào)控重拳之下,，樓市還將怎樣變化,，房價會否大幅走低,？新華社記者深入10余個城市，追蹤樓市最新變局,。

交易量回調(diào)明顯,，降“虛火”效果顯著

國家統(tǒng)計局本月18日最新數(shù)據(jù)顯示,，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來,，房價走勢明顯趨穩(wěn),。70個大中城市中一二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,，三線城市較為穩(wěn)定,。

在北京,，自國慶節(jié)實施“京八條”調(diào)控新政以來,，許多購房者都感受到“過山車”似的行情變化。

軟件工程師楊先生兩個月前想換一套西城區(qū)的學區(qū)房,，由于當時房價“脫韁”上漲，房主加價兩次至760萬依然惜售,。調(diào)控后不到一周,，中介又打電話來說房主愿意賣了?？蓷钕壬鷧s害怕自己“高位接盤”而不再盲目跟風,。

“新政對我們影響不知道還將持續(xù)多久?！蔽挥诒本┪髂衔瀛h(huán)外的某“剛需盤”銷售人員坦言,，過去休息日能接待30組左右客戶，現(xiàn)在最多幾組,。而在海淀區(qū)某“改善盤”售樓處,，記者停留的兩個多小時里，鮮有客戶光顧,，曾經(jīng)人頭攢動的看房熱潮不復存在。

“進入11月以來,，各地新房和二手房整體成交量再度環(huán)比回落,，且降幅均有所擴大，一些非調(diào)控城市也受到了政策的外溢影響,?！敝性瘓F研究董事程澐認為,，限購政策再度收緊，意味著地方的調(diào)控力度存在繼續(xù)趨緊的可能,。

在房價曾“領漲”全國的深圳,，經(jīng)過兩次調(diào)控加碼后樓市顯著“降溫”。根據(jù)深圳市規(guī)土局公布的日交易情況計算,，10月份,，深圳新建商品住宅成交面積同比下降22.1%，二手房成交下降6.2%,；從價格看,，新房成交均價55611元每平方米，環(huán)比下降10%,。至此,，深圳房價連續(xù)三個月上漲勢頭得到扭轉(zhuǎn)。

一線城市漲勢不再,，熱點二線城市更是“轉(zhuǎn)冷”,。記者看到，一些樓盤甚至出現(xiàn)批量退房現(xiàn)象,；有的二手房中介門口,，前來解約的市民甚至排起了隊,，但大規(guī)模違約并未出現(xiàn),。

“由于限購限貸,，客戶要么失去購房資格,，要么掏不起增加的首付,，更多的是借機緩一緩。我們有50多位交過意向金的客戶基本都申請退款了,；另外88位付完定金的客戶也有部分放棄交易,。”蘇州工業(yè)園區(qū)東沙湖路某新樓盤的銷售人員感嘆說,，現(xiàn)在投資投機者肯定看不到了,，剛需改善者也選擇觀望。

“由于網(wǎng)簽有滯后期,，預計10月以來各地成交回落的行情,，將在11月、12月數(shù)據(jù)集中體現(xiàn),?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說,。

未開盤項目壓力大,，部分樓盤將“調(diào)價保量”

記者實地走訪出臺新政城市的多個樓盤發(fā)現(xiàn),，雖然調(diào)控后新建商品房普遍遭遇看房人數(shù)銳減、交易量跳水等降溫行情,，但截至目前，大部分一手樓盤價格暫時還沒出現(xiàn)明顯的下滑,。面對濃厚的觀望情緒,，部分在售項目準備用“買贈”和“優(yōu)惠促銷”等方式吸引購房者,；一些未售項目干脆推遲了申請預售開盤時間。

“說沒有壓力是假的,，看著售樓處空蕩蕩,，肯定會有擔心,，但是今年的任務已經(jīng)完成得差不多了，如果集團在其他城市銷售情況也不太好,，不排除適當調(diào)價沖量?！碧K州一家港資房地產(chǎn)開發(fā)商負責人說,。

記者注意到,，由于這一輪房地產(chǎn)的火爆行情，一線城市和部分熱點二線城市的存量商品房得到了相當程度的消化,，一些樓盤只剩下小部分預售房,，開發(fā)商的資金壓力普遍緩解,。因此面對調(diào)控后的市場蕭條，大部分開發(fā)商選擇了暫時先“扛一扛”,。特別是一些外企,、央企和國有房地產(chǎn)開發(fā)商,，由于融資成本更低，更傾向于保持價格穩(wěn)定,，“繼續(xù)開”“慢慢賣”,。

“作為開發(fā)商，我們也希望平穩(wěn)發(fā)展,，不愿意經(jīng)歷市場的大起大落,；更害怕過度透支，未來沒得做,?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，此前房價的猛漲連自己都沒有想到,，國慶假期各地陸續(xù)出臺樓市新政是幫助市場糾偏的必要舉措,，目的是通過抑制投機投資，讓住房回歸居住屬性,。

一個典型的現(xiàn)象是,，杭州多個樓盤外地客明顯減少。而前期從杭州透明售房研究院的數(shù)據(jù)看,，杭州外來人購房比例8月份達到了三分之一,，9月更是升至四成之高。

南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說,，現(xiàn)在“剛需”和投資投機客都陷入觀望,，未來三個月至半年內(nèi),，高位運行的房價可能開始出現(xiàn)松動，特別是一些交通位置差,、配套設置不全的項目,，價格有回落空間。

專家和業(yè)內(nèi)人士一致認為,，今年以來制造了無數(shù)話題的“地王”房企,，未來日子可能是最難過的。尤其是那些實力有限而又“高溢價”拿地的房企,，遭遇新政調(diào)整期,，或?qū)⒚媾R生與死的抉擇。

市場盼“因城施策”,，長期穩(wěn)預期需多管齊下

“短期看,，嚴格的調(diào)控措施有效抑制了房價過快上漲的勢頭，規(guī)范了市場秩序,，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但長期看,，政策影響還不好判斷,。”清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為,，推進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展需要多管齊下,。從地方出臺的限購措施看，意在遏制投資投機性購房需求,，對自住需求是保護的,，這些政策會隨著不同城市的特點和市場條件的改變而進一步完善。

記者采訪中,，一些地方房管局負責人,、開發(fā)商以及專家學者認為，目前無論是北上廣深等一線城市,，還是經(jīng)濟快速發(fā)展的熱點二線城市,，本地居民的剛需和改善型需求仍大量存在。應避免調(diào)控政策誤傷合理購房者,，同時防止合理需求過分抑制,，形成“蓄水池效應”，未來造成報復性反彈,。

位于深圳蛇口的“山語?！笔菄鴳c新政后開盤的第一個項目。盡管觀望情緒濃厚,，但開盤當天,，記者看到前來選房的人并不少,，中小面積依然銷售順暢，最終推出的500余套房源銷出59.5%,，均價為5.8萬元每平方米,。

在距離鄭州市區(qū)較遠的南龍湖，雖然有的樓盤尚未開盤,，但前來考察的看房者隨處可見,。一位“80后”購房者小晏告訴記者，本打算在市里買一套90平方米,、均價1.2萬元左右的房子,，由于限購后首付提高到30%，她轉(zhuǎn)而選擇均價約七,、八千元的南龍湖地塊,。

“既然是打擊投資投機，為何作為首套房也提高了負擔,？”小晏說,，市場雖說清凈了，但心里仍患得患失——買吧,，怕房價下跌,；不買吧，又怕房價繼續(xù)漲,。最期盼的是房地產(chǎn)能有一個穩(wěn)定預期,。

而“科學規(guī)劃”“因城施策”成為專家建議的關鍵詞。

事實上,，當前不同地區(qū)樓市之間的分化愈發(fā)顯著,，市場結(jié)構差別較大，調(diào)控的力度和方式方法也應有所不同,。來自住建部門的數(shù)據(jù)顯示,，同樣是限購限貸城市,，濟南,、蘇州、武漢,、杭州,、廣州等地的商品房庫存去化期都已不到9個月，超出合理區(qū)間下限,。

“這次各地的調(diào)控相比之前的統(tǒng)一限購體現(xiàn)了更多的地區(qū)性特點,，但從房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展來講，調(diào)控能力建設還有很大的‘成長空間’,?！苯鲙煼洞髮W城建學院教授陶滿德建議,，政府首先應基于當?shù)厝丝谠鲩L、經(jīng)濟發(fā)展等,，對房地產(chǎn)業(yè)有一個中長期的科學規(guī)劃,；然后才是密切監(jiān)控，引導市場,。只有政策穩(wěn),，預期才會穩(wěn),；預期穩(wěn),，市場就能穩(wěn)。

（原題為《房價走勢趨穩(wěn),，市場明顯降溫——樓市調(diào)控“再升級”動向追蹤》）

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