取證被放緩 豪宅、高地價(jià)項(xiàng)目最“受傷”

接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,，對(duì)現(xiàn)房銷售及定價(jià)加強(qiáng)管理,，受影響最大的項(xiàng)目是豪宅項(xiàng)目以及高地價(jià)項(xiàng)目,。

“對(duì)于剛改、剛需項(xiàng)目影響不大,，仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì),；但對(duì)于豪宅項(xiàng)目而言，則嚴(yán)格制約了豪宅項(xiàng)目現(xiàn)房取證的價(jià)格和周期,?！泵舷槲醣硎尽?/p>

“受影響較大的是高地價(jià)項(xiàng)目,，因?yàn)槊娣圪F于面包,，這些項(xiàng)目預(yù)期上市價(jià)格都會(huì)高于現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格，但政府明確管制申報(bào)價(jià)格,，就意味著申報(bào)價(jià)格不可能超出政府的管控預(yù)期,，勢(shì)必導(dǎo)致項(xiàng)目可能的備案價(jià)格低于預(yù)期，也必然導(dǎo)致項(xiàng)目可能延期申報(bào),?！睔W陽(yáng)捷分析稱。

“2017年一些高價(jià)項(xiàng)目的預(yù)售證,，無(wú)論是期房預(yù)售證還是現(xiàn)房銷售證的取得,，都會(huì)受到一定影響。未來(lái)房企銷售節(jié)奏的把控將取決于政府發(fā)放預(yù)售證的節(jié)奏,?！惫惚硎尽?/p>

事實(shí)上,，2016年年底,，管理部門對(duì)于新盤的預(yù)售審批已經(jīng)持謹(jǐn)慎、嚴(yán)格的態(tài)度,，對(duì)于新一期擬銷售房源報(bào)價(jià)明顯高于上一期的,，或者擬銷售房屋類型明顯不同于周邊項(xiàng)目且屬于高端的，基本不會(huì)下發(fā)預(yù)售許可證,?！氨热珥?xiàng)目上期開(kāi)盤定價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，這一期定價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方米,；或者周邊都在賣平層,，這個(gè)項(xiàng)目卻想賣疊拼別墅的新盤，都很難批證,?！睒I(yè)內(nèi)人士透露。

同時(shí),，高價(jià)盤的網(wǎng)簽速度也在放緩,。據(jù)悉,，主要原因是出于政策方面對(duì)于高單價(jià)新盤銷售速度的控制?！敖陂_(kāi)始,，對(duì)于單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的新房項(xiàng)目，管理部門的網(wǎng)簽審批均非常謹(jǐn)慎,，甚至還出現(xiàn)過(guò)短期暫停的情況,。”業(yè)內(nèi)人士表示,。

房企：要么以虧損價(jià)或微利價(jià)定價(jià),，要么推遲項(xiàng)目取證

近日，北京市委副書記,、代市長(zhǎng)蔡奇在調(diào)研工作時(shí)表示,，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,，以建立購(gòu)租并舉住房制度為主要方向,，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長(zhǎng)效機(jī)制,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為,，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲,。

“北京樓市調(diào)控的力度還要不斷加大,，并進(jìn)一步從價(jià)格結(jié)構(gòu)性調(diào)整上控制房?jī)r(jià)，一方面是價(jià)格嚴(yán)控不能漲,，另一方面是要嚴(yán)格制約豪宅項(xiàng)目現(xiàn)房取證的價(jià)格和周期,。”孟祥熙分析認(rèn)為,，2017年針對(duì)捂盤惜售,、操縱價(jià)格的行為將嚴(yán)格打擊，監(jiān)管力度不斷加大,，全市新房均價(jià)與實(shí)際二手房成交價(jià)低于當(dāng)前,，樓市降溫幾成定局。

“整體來(lái)看,，2017年新開(kāi)盤項(xiàng)目定價(jià)肯定都會(huì)受到或大或小的影響,，尤其是2016年拿地的項(xiàng)目影響最大?！睔W陽(yáng)捷指出,。2012年北京住宅用地樓面價(jià)僅為6484元/平方米,，2016年達(dá)到23885元/平方米，土地價(jià)格年均上漲92%,，而房?jī)r(jià)從2012年的20772元/平方米上漲到2016年的35292元/平方米,，年均漲幅42%，也就意味著房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)跑過(guò)地價(jià)漲幅,。

“而今年房?jī)r(jià)不能上漲,，就意味著在地價(jià)上漲更快的前提下，企業(yè)要么以虧損價(jià)或微利價(jià)定價(jià),，要么就暫時(shí)不定價(jià)也不銷售,，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量?！睔W陽(yáng)捷進(jìn)一步分析表示,，在房?jī)r(jià)基本不漲的前提下，2017年成交量不會(huì)明顯增加,，加上北京住房供應(yīng)越來(lái)越少,，房企惜售現(xiàn)象肯定會(huì)加劇。

“除非一部分企業(yè)有銷售業(yè)績(jī)壓力和資金壓力情況下,，可能會(huì)放棄對(duì)利潤(rùn)的追求,，不可能賠本情況下去取證開(kāi)盤，還是會(huì)保證相對(duì)的利潤(rùn)基礎(chǔ)上去定價(jià)取證,。開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏將會(huì)受控于政府,。預(yù)計(jì)2017年北京商品房市場(chǎng)尤其是豪宅市場(chǎng)，供應(yīng)量和成交量都不會(huì)像2016年這么高,?！惫泐A(yù)計(jì)。

對(duì)于房企而言,，“在2017年新盤推售時(shí),，應(yīng)回歸理性，避免虛高跟風(fēng),，在定價(jià)策略上結(jié)合項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性,，進(jìn)行價(jià)格方案的制訂，從產(chǎn)品的優(yōu)劣角度區(qū)分拉大不同房源的價(jià)格差異,，從推貨節(jié)奏上制定項(xiàng)目全生命周期的價(jià)格策略,。”孟祥熙表示,。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

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