剛一開年,，“房產稅”就成了輿論熱議的話題。

這有現(xiàn)實市場背景：春節(jié)剛過,，樓市利空連連,，多地房貸收緊，融資彈藥庫——私募資管產品被盯牢,，房企尤其是中小房企的錢袋子堪憂,。

而國務院在年前出臺的《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》，本是7000余字長文,，不過稍稍提及房地產稅,，便被媒體反復咂摸,，刷屏朋友圈,。

其實，稍讀文件便知,，原話是“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下,，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革,、區(qū)域性金融市場和金融機構,、房地產稅,、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。

只要見了風,，就是滿城風雨,。房地產稅一出現(xiàn)，似乎便顯得其他幾項探索存在感全無,。

房價

說起房地產稅改革,，這些年著實為媒體貢獻了不少流量。從物業(yè)稅,，到房產稅,，再到如今的房地產稅，來來去去提了十幾年,。而且有熱愛觀察的有心之士發(fā)現(xiàn),，過去數(shù)年，凡是樓市調控要緊的窗口期,，高層對房地產稅往往提得更頻繁,，引發(fā)社會大討論，各方觀望,，樓市漸穩(wěn)后,，便再偃旗息鼓一陣子。久而久之,，房地產稅與房價之間倒是形成了一種貌似形影相隨的奇妙關系,。

那么這次房地產稅真的要來了嗎？房價果真要降,？樓市眼看要黃,？

拜托，明明房地產稅的草案還在艱難的起草階段,?？纯锤舯诘摹洞壬品ā罚缭?008年底,，民政部就將起草的草案報送國務院法制辦審查,，次年全國人大常委會甚至將慈善法列入了年度立法預備項目。由于許多重大問題難以形成共識,，擱置數(shù)年,，又經歷全國人大內務司法委員會重新起草，去年3月才正式通過,。雖然后期進展神速,，但從全周期看也經歷了8年。

即使相關立法能夠奇跡般地火速通過，房地產稅順利開征,，在以供求關系為主導因素的房地產市場上,，此稅有利于樓市擠泡沫，減少投機,，穩(wěn)定市場,，但指望它帶來房價大降，恐怕也是想多了,。從已試點數(shù)年的重慶,、上海來看，無論是對高端存量征收,，還是對增量征收,，由于涉及人群有限，對房價的影響幾乎可以忽略不計,。

那么設計房地產稅的目的又是什么,？2014年時，時任財政部部長樓繼偉曾撰文稱,，總的方向是,，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素,，合理設置建設,、交易、保有環(huán)節(jié)稅負,，促進房地產市場健康發(fā)展,，使房地產稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

不過從重慶,、上海的試點來看,，目前對地方政府財政稅收貢獻可謂微小，想讓房地產稅承擔大任,，道阻且長,。

前提

去年7月，被市場認為是直言不諱的改革派人士之一,、時任財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示,，個人所得稅和房地產稅方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙,，“只要是真正的稅收再分配,，就會受到真正的阻礙，但我們義無反顧地要做,?！?1月4日樓繼偉再透露，房地產稅等改革正在積極推進,。

雖然僅僅3天后的11月7日,，樓繼偉便卸任財政部部長之職，但他提到的“真正的”三字,，卻意味深長,。改革進入深水區(qū)，觸動利益比觸及靈魂還要難,。

樓繼偉所指的兩難其一,，信息征集能力弱——就如今而言，這方面的能力應該還是有所加強的,。日前,，國土資源部地籍管理司（不動產登記局）負責人介紹，目前除西藏自治區(qū)的部分市,、縣外,，全國都已實現(xiàn)不動產登記“發(fā)新停舊”，不動產登記制度順利落地實施,。但在個別地方,，農村不動產登記仍存在不規(guī)范的問題。

按照國土部2015年時公布的路線圖——2016年基本完成各級不動產登記數(shù)據整合建庫,，2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺,。此外還將搭建全國范圍內的不動產信息云平臺,即運用云計算技術將不動產信息平臺搭建在國土資源部統(tǒng)一建設的“國土資源云”上實現(xiàn)全國共享。

相比建庫,，全國聯(lián)網更是核心,。今年可謂全國聯(lián)網的關鍵一年，不過回想起前財政部財科所所長賈康曾說的話：“房產信息聯(lián)網技術上沒有問題,。信息成為各種各樣的孤島,，不是技術問題，而是有些部門和地方顧及相關利益,，存在故意控制的沖動,。”今年能否順利實現(xiàn)這一目標,，有待觀察,。

信息征集能力弱自然要不斷加強，橫亙在其間的利益阻撓更需要勇氣和決心去打破,，既然流動人口都能查清,，不會動的房子難道就查不清嗎？

法理與技術

兜兜轉轉這么些年,，2015年8月,，房地產稅法終于正式進入全國人大立法規(guī)劃。去年“兩會”上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露,，調整后的人大常委會立法規(guī)劃已將房地產稅法列入了第一類的立法項目,。不過到7月時，全國人大財經委副主任郝如玉透露,，房地產稅仍在起草過程之中,，試點雖然征收了5年多，但是操作難度很大,。

有專家指出,，本屆人大任期到2017年底，因此,，房地產稅法最快將在2017年底前通過,，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過,。就目前而言,，這一觀點恐怕還是樂觀了。

難度大,，原因莫過于復雜的利益調整,。

與以往只對城鎮(zhèn)經營性物業(yè)課稅的房產稅不同，房地產稅的課稅對象可能將涉及所有房產,。而且房地產稅的起草,，并非在一張白紙上全新設計，而是在現(xiàn)行稅制和收費體系下的再設計,。在中國目前的稅收體制下,，圍繞房地產的稅收及土地費用很多。企業(yè)拿地階段有契稅,、印花稅,，建設階段的建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加、印花稅,、土地使用稅,，銷售階段有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅,、印花稅,、房產稅、契稅等,。如果是二手房交易,，還有營業(yè)稅、土地增值稅,、個稅,、契稅,、印花稅等。如此多的稅種重新調整,，復雜程度可見一斑,。

還有各界廣泛關注的70年土地使用權問題，如果房地產稅在中短期內開征,，將與土地出讓金并行,，又該如何在法理上說通這二者的關系,？

在實際操作上,，各地發(fā)展不均衡，不同地方的樓市,、政府稅收,、居民收入水平不同，房地產稅的征收范圍和稅率如何確定,？是否該設置免征額,？免征額度又該設置為多大？

由于房地產稅是典型的地方稅,，作為直接稅種,，讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，不同的房屋持有者又各有不同的情況,，難度可想而知,。全國人大財經委副主任郝如玉去年就曾表示，房地產稅試點征收了5年多,，但是操作難度很大,，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當。

凡此種種選擇題背后,，都橫亙交錯著無數(shù)利益群體的不同訴求,。所有這些博弈的結果，一旦寫入法律條文,，便不是朝令夕改的事了,。看看隔壁的《預算法》,，光修訂就花了10年,，兩度擱淺，仍有遺憾,。

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