專家分析：關(guān)鍵點在解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)問題

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者解讀稱,，此前,，在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中也有要求，即充分利用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,，通過回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等建設(shè)租賃住房也早就有安排,，之所以落實較晚，是政府審慎探索的結(jié)果,，對于公共租賃住房的供地情況影響不大,。

▲圖文無關(guān)

此外,，陳寶存指出，一線城市人口不斷流入,，如果北京人口突破5000萬,，除非強化城市外延功能，城市只能是“攤大餅”的做法,，否則不僅人口無法容納,，產(chǎn)業(yè)也容納不了。

他認為,，方案必須在規(guī)劃和管制之下,，才能保證城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)起來，至于能否順利推進,，關(guān)鍵點在于如何更好的解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的問題,，實際上我國的土地制度較為復(fù)雜，此次國土部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定相關(guān)方案,，應(yīng)加上農(nóng)業(yè)部聯(lián)合推進才能更好得到保障,。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，過去政府僅僅關(guān)注了租售型物業(yè),，在租賃方面關(guān)注度不夠,，所以現(xiàn)在通過試點城市使得地方政府必須在結(jié)構(gòu)上加強供應(yīng)，構(gòu)建購租并舉的住房制度關(guān)鍵在于調(diào)結(jié)構(gòu),，尤其是試點城市的供給結(jié)構(gòu)有沒有問題,、房價收入比之間差距是不是過大等，調(diào)控的邏輯重點必須放在調(diào)整供給結(jié)構(gòu)上,。

市場影響：對城市租賃市場將有非常大影響

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，從長遠看，目前租賃市場的最核心問題的,，租購比懸殊,，開發(fā)商開發(fā)商品房住宅用地用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1-2%,，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低,，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，也可以獲得穩(wěn)定回報,。集體用地的出租房,，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上,。

因此,，他表示用集體土地供應(yīng)出租房，是多贏的政策,，預(yù)計這一政策落地后,，將對著13個城市的租賃市場將有非常大的影響,。

張大偉分析認為，目前政策內(nèi)容主要兩部分,，一類是直接影響房源供應(yīng),，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京,、上海等城市做的比較積極,，另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益,。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過8個省份20個以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容,，政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定,。

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