為增加租賃住房供應(yīng),，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系,，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制,，8月28日，國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知（以下簡稱為《方案》）,，確定第一批13個(gè)試點(diǎn)城市，包括北京,、上海,、沈陽,、南京、杭州,、合肥,、廈門、鄭州,、武漢,、廣州、佛山,、肇慶和成都,。
值得注意的是，《方案》旨在推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平,，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障,，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
方案亮點(diǎn)：村集體建設(shè)用地可建租賃住房
根據(jù)《方案》內(nèi)容,，完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序,，并要求村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營,、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房,。兼顧政府、農(nóng)民集體,、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系,。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人,、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù),。
在租賃住房的監(jiān)管上，《方案》顯示,，探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制,，集體租賃住房出租，不得以租代售,，承租的集體租賃住房,，不得轉(zhuǎn)租。此外,，包括建立租金形成,、監(jiān)測,、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,，防止租金異常波動(dòng)等都有相應(yīng)規(guī)定,，以維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
▲圖文無關(guān)
在保障承租人權(quán)利方面,，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，有條件的城市,，進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制,。
方案還確定督促和檢查制度，2019年11月,，省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織開展試點(diǎn)中期評(píng)估,，形成評(píng)估報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，到2020年底前,，省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門總結(jié)試點(diǎn)工作,，總結(jié)報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。
專家分析：關(guān)鍵點(diǎn)在解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)問題
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者解讀稱,，此前,，在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中也有要求，即充分利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,，通過回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等建設(shè)租賃住房也早就有安排,，之所以落實(shí)較晚，是政府審慎探索的結(jié)果,，對(duì)于公共租賃住房的供地情況影響不大,。
▲圖文無關(guān)
此外，陳寶存指出,，一線城市人口不斷流入,，如果北京人口突破5000萬，除非強(qiáng)化城市外延功能,，城市只能是“攤大餅”的做法,，否則不僅人口無法容納，產(chǎn)業(yè)也容納不了,。
他認(rèn)為,，方案必須在規(guī)劃和管制之下，才能保證城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)起來,，至于能否順利推進(jìn),，關(guān)鍵點(diǎn)在于如何更好的解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的問題，實(shí)際上我國的土地制度較為復(fù)雜,，此次國土部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定相關(guān)方案,，應(yīng)加上農(nóng)業(yè)部聯(lián)合推進(jìn)才能更好得到保障,。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，過去政府僅僅關(guān)注了租售型物業(yè),，在租賃方面關(guān)注度不夠,，所以現(xiàn)在通過試點(diǎn)城市使得地方政府必須在結(jié)構(gòu)上加強(qiáng)供應(yīng)，構(gòu)建購租并舉的住房制度關(guān)鍵在于調(diào)結(jié)構(gòu),，尤其是試點(diǎn)城市的供給結(jié)構(gòu)有沒有問題,、房價(jià)收入比之間差距是不是過大等，調(diào)控的邏輯重點(diǎn)必須放在調(diào)整供給結(jié)構(gòu)上,。
市場影響：對(duì)城市租賃市場將有非常大影響
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，從長遠(yuǎn)看，目前租賃市場的最核心問題的,，租購比懸殊,，開發(fā)商開發(fā)商品房住宅用地用于出租的回報(bào)率過低，大部分年收益只有1-2%,，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低,，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，也可以獲得穩(wěn)定回報(bào),。集體用地的出租房,，在租金市場化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上,。
因此,，他表示用集體土地供應(yīng)出租房，是多贏的政策,，預(yù)計(jì)這一政策落地后,，將對(duì)著13個(gè)城市的租賃市場將有非常大的影響。
張大偉分析認(rèn)為,，目前政策內(nèi)容主要兩部分,，一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地,，包括北京、上海等城市做的比較積極,，另外一類是針對(duì)租購?fù)瑱?quán)的政策,，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容,，政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者,、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，從此次政策的發(fā)布來看亮點(diǎn)在于,，強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度,，這是房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制中的重要體現(xiàn)，當(dāng)前在農(nóng)村集體建設(shè)用地改革方面,，會(huì)同當(dāng)前推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一起努力,，進(jìn)而形成較好的用地制度。
亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者分析稱,，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房也是一種新的嘗試,，但是目前現(xiàn)有方案還是綱領(lǐng)性和方向性文件，不具備落地實(shí)施的落地條件,，未來還需試點(diǎn)城市結(jié)合實(shí)際情況落地具體細(xì)則,。
她強(qiáng)調(diào)，政策對(duì)市場的影響力主要取決于供應(yīng)量和供應(yīng)位置,，如果位置距離城市核心區(qū)位置較遠(yuǎn),，其實(shí)農(nóng)村集體組織很難通過租賃方式實(shí)現(xiàn)租金收益，另外,，還要看租賃住房的規(guī)模是不是能夠達(dá)到一個(gè)相對(duì)大的量級(jí)，只有供應(yīng)規(guī)模加大,，才能對(duì)實(shí)現(xiàn)平抑房價(jià)形成有效作用,。
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