原標(biāo)題：誰推高了一二線城市的房租？

“追不上房價的你,，能追上房租嗎,？”這可能是2018年夏天，最扎心的一問,。

是的,，對于漂泊在外的城市年輕人來說，最近一段時間,，全國熱點城市房租的暴漲趨勢,，簡直像是當(dāng)代魔幻。

據(jù)統(tǒng)計,，過去一年,，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%,。漲幅最高的是成都,，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳,，漲幅高達29.68%,，重慶、西安,、天津,、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣,，而北京和廣州的漲幅也均超過20%,。

租金漲勢之迅猛，令人咂舌,。雖說房價暴漲已經(jīng)帶來很多社會問題,，但相較而言，房租暴漲嚴(yán)重性可能更甚——買不起房的退路是租房,，但如果連租都租不起了,，這事兒真就大了。

異動

重點來看一下北京,。

在北京,，越來越多的白領(lǐng)住到了六環(huán)以外,，還有很多剛畢業(yè)的大學(xué)生選擇兩人或三人合住一間房,，當(dāng)然，還有一批人悲吟著“北京只有地下室,，沒有夢想”,，直接回了老家,。

今年的畢業(yè)季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重,。

貝殼研究院Real data的一組數(shù)據(jù)顯示：2018年7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%,，單平米月租金為91.5元；東城區(qū)和順義區(qū)環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%,；新奧洋房,、三義廟北和城華園三個社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%,。

那么,，除去畢業(yè)季這一每年都有的常規(guī)操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢,？

租房中介們認(rèn)為，“鍋”主要在供給端上,。

貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱,，近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓,、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場上低端租賃房源減少,，同時對“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架,，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費更高的其他產(chǎn)品類型,，需求端的增長推動了這部分產(chǎn)品租金上漲,。

這倒不是沒有道理。2017年,，北京拆除違法建設(shè)5985萬平方米,，2018年，北京計劃拆除違法建設(shè)4000萬平方米以上,。2017年,，北京商品房銷售面積為875萬平方米,，保障房銷售面積267萬平方米,，加起來1142萬平方米，不及當(dāng)年拆除面積的1/5,。

供給明顯減少,，而政府的各類政策性租賃住房未能及時跟上，供需突然失衡,，房租自然不可避免會上漲,。

但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡,，就能了事？

資本

資本這一令人不安的推手,，不容忽視,。

在中央倡導(dǎo)“租購并舉”之后，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風(fēng)口,。與此同時,，魔方公寓、蛋殼公寓,、自如,、新派公寓等規(guī)模化租賃企業(yè)的“跑馬圈地”,，也正式進入白熱化狀態(tài),。

競爭到一定程度，爭搶房源,、哄抬價格就成為某種意義上的常態(tài),。一套原租金為6500元的房子，經(jīng)過蛋殼,、自如等長租公寓的“激烈搶奪”,，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鮮事,。

事實上,，就在輿情發(fā)酵之前幾天，自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功,，推薦者可獲1000元獎勵金,。

曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如,、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,，人為抬高收房價格,，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲,。

他認(rèn)為,，在這一波房租上漲中，這些長租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重,。

而在發(fā)表完這番言論之后,，胡景暉已經(jīng)離開了我愛我家。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟周刊》，經(jīng)他調(diào)查,，同一個小區(qū),，同樣的戶型，裝修差距不大,，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%,。而在市場上，已經(jīng)很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了,。

“這些租賃企業(yè)很大部分都是通過低價囤房,，包裝后高價出租，賺的是租金上漲的差價,。這種情況下,，部分中介公司動輒發(fā)布區(qū)域市場環(huán)比價格上漲10%的數(shù)據(jù)，對于市場來說,，就是在制造上漲預(yù)期,。”

而對于機構(gòu)化租賃企業(yè)來說,，另一個算盤在于,，通過對小業(yè)主房源的收編、改造,，最終形成逐漸取得市場分發(fā)權(quán)和定價權(quán)的“巨頭”,。

這不是“炒房租”是什么？

金融化

面對輿論質(zhì)疑的洪流,，長租公寓們的回應(yīng)很有意思——“管理成本高,，根本不掙錢”。

自如CEO熊林告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市,，且僅是“微利”,。

不掙錢卻也要高價屯房，是要作甚,？

在專業(yè)人士看來,，這主要在于長租公寓的自我定位是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介,，他們的目標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭,。這就不可避免地使他們的商業(yè)立即帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經(jīng)營思維：為租客定制各類增值服務(wù)，從搬家,、維修到沙龍,、郊游和聚會，形成社群內(nèi)的重復(fù)消費,。

更為重要的是,，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭,，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位,，獲得定價權(quán),。

然而，更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產(chǎn)證券化,。

目前,，新派公寓、魔方,、蛋殼以及自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。以魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預(yù)期收益分別是4.8%,、5%和5.4%,。

有分析認(rèn)為，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件,，而這必然要求租賃企業(yè)提高租金,。

但自如CEO熊林說，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益并不由上漲的租金收入直接構(gòu)成,。以自如為例,，自如發(fā)行的兩款A(yù)BS以基于租房場景的消費分期貸款為底層資產(chǎn)，租客在租房時簽署貸款合同,，還款時伴隨一定比例的貸款費用,，投資人的預(yù)期收益來源于貸款費用而非房屋租金，“也就是說,，影響投資者收益的并不是租金的增長,，而是自如有沒有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)?！?/p>

那么,，資產(chǎn)質(zhì)量怎么評估？

還是得回到房源上,。畢竟,，有更多更好的房源，資產(chǎn)質(zhì)量才會更高,。說了半天,，又回到“跑馬圈地”，哄抬租金上去了,。

監(jiān)管

引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議后,，監(jiān)管火速介入。

8月17日,，北京市有關(guān)監(jiān)管部門集中約談了自如,、相寓,、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源,；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源,；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。一經(jīng)查實,，將從嚴(yán)處罰,、聯(lián)合懲戒。

效果如何尚有待觀察,，但對租金的調(diào)控,，早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月,，住建部印發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》,，提出從六大方面提出做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的明確要求，要求地方政府在控房價的同時也要控房租,。

控房租,，加大供應(yīng)才是硬道理。

2018年6月,，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》,，旨在加大藍領(lǐng)公寓的供應(yīng)力度；2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》明確稱今后五年北京將計劃供地1300公頃,，建設(shè)租賃住房50萬套,；2017年11月北京還發(fā)布了《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確今后5年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房,。

但從計劃到真正進入市場還有待時日,，因此政策的效果也暫未顯現(xiàn)。

當(dāng)下,，高房租已經(jīng)成為無產(chǎn)北漂們沉重的負(fù)擔(dān),。

20%被認(rèn)為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費生活,，也能維持租賃市場的穩(wěn)健發(fā)展,。但據(jù)估算，像北京這樣的一線城市,，房租與收入比已經(jīng)高達45%,。

胡景暉接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪認(rèn)為，超過40%已經(jīng)是一個比較沉重的負(fù)擔(dān),。在歐美發(fā)達國家,，三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。

房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費,。以至于“還要不要消費這駕馬車了”之靈魂拷問紅遍網(wǎng)絡(luò),。

租房是很多青年在一二線城市最后的退路,，不只是買不起房，如果連房租都占據(jù)收入的大半,，那提振內(nèi)需就無從談起了,。

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