溫州老王13年炒樓記
陳周錫
[2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時間漲了3倍左右,。老王說,，溫州房價每平方米從1萬元漲到2萬元，花了一年多點時間,；從2萬元漲到3萬元，只用了一年不到。]
[2009年,，溫州人均GDP僅4604美元，在浙江省排倒數(shù)第三,，不到杭州的一半,，也只有浙江省人均GDP的71%。]
溫州依然是中國房地產(chǎn)市場的一個獨特樣本。
去年3月以來,，國家與地方相關(guān)政策連續(xù)釋放利好消息,，溫州的老王又重新恢復(fù)了炒房的信心和勇氣。然而,，忙活了近一年,，期望東山再起的老王還是失望了。
去年以來,，老王囤積了多套溫州房子,，以備房價上漲時出售謀利。今年3月,，他賣出去一套學(xué)區(qū)房,，幾乎沒賺到錢；而其他房源至今無法賣出,，來詢價的人屈指可數(shù),。更讓老王沮喪的是，他的一級合伙成員從原先十幾人,，減少至現(xiàn)在的3個人,，“因為炒房賺不到錢，他們都轉(zhuǎn)去做別的事情了”,。
高手被套
老王是一名資深炒房者,，有著十幾年的操作經(jīng)驗，也是目前為數(shù)不多還在溫州炒房的人,。
老王介紹,，在多重利好刺激下，去年下半年以來,，溫州房價確實有所上漲,，這主要歸功于學(xué)區(qū)房、中心區(qū)新推樓盤,。如老小區(qū)下呂浦的學(xué)區(qū)房,，比最低時上漲了百分之一二十；個別市中心知名學(xué)區(qū)房,，雖然是上世紀八九十年代建的老房子,，價格堅挺在每平方米三四萬元。同時,，新盤成為剛需,、改善性購房者的首選。
溫州泰和地產(chǎn)聯(lián)合機構(gòu)總裁林育表示,，2013年至今,，溫州市區(qū)年度土地供應(yīng)量維持在1100畝至1500多畝之間,，這幾乎是2011年之前年供應(yīng)量的好幾倍。同時,，2014年以來,，溫州市區(qū)供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化，原先只占20%左右的中心區(qū)鹿城地塊,，如今上升至50%左右,，這與之前甌海區(qū)、龍灣區(qū)占比80%左右顯著不同,。
尤其是去年下半年以來,，一些鹿城區(qū)出讓地塊平均溢價在35%左右，高的達到60%,，這些樓盤陸續(xù)上市,，助推房價穩(wěn)中有升。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，今年2月份,，溫州新建商品住宅價格（不含保障性住房）環(huán)比（與上月相比）上漲0.1%，同比（與去年同期相比）上漲3.5%,；二手住宅價格環(huán)比上漲0.4%,，同比上漲3.6%。這漲幅與老王的期望值相距甚遠,，按照老王測算,，扣除資金成本、交易稅費,、中介費用等,，房價需上漲10%以上，才能保本盈利,。
老王認為,，其實是大家都在烘托樓市回暖氣氛，一些溫州開發(fā)商最近稱,，每平方米上漲三五百元,，實際打折下來與原先價格相差不大,。林育表示,，目前溫州庫存房源8000多套，預(yù)計還需要7個月的去化時間,。
老王說,，學(xué)區(qū)房、剛需或改善性購房者,，是當前溫州樓市的主要購房群體,，投資性買房幾乎沒有,。這與林育的市場判斷也完全一致。
在房源供過于求情況下,，改善性購房者主要考慮中心區(qū)的新建樓盤,，他們要求地段要好、配套相對成熟,，中小戶型即可,，這顯然是郊區(qū)次新房難以匹敵的。老王感嘆說,，大部分溫州炒房者依然被套,，且短期內(nèi)保本脫手幾乎不可能。
前段時間,，老王出售了下呂浦一套還算不錯的學(xué)區(qū)房,，只有20萬元左右的差價空間，扣除各項成本后,，賺不到多少錢?，F(xiàn)在，老王手里還有三四套地段,、品質(zhì)還算不錯的次新房,。這些房源要么是他通過網(wǎng)上司法拍賣的商品房，要么是低價收購而來的安置房,，收購價相對市場價來說,，有一定的獲利空間。
由于不是最低位時買進,，老王的這些房子至今還被套,。他說，去年下半年至今,，這三四套房子每平方米單價比最低位時上漲了三五百元至千元,，這相對于2萬元/平方米左右的市場價來說，可謂微乎其微,?！皝砜捶康娜藰O少，即便來看了,，出價還低于或持平我的買入價,，看來短期保本脫手已經(jīng)很難?！?/p>
作為二三線城市的典型代表,，經(jīng)歷過大漲大跌的溫州樓市一直備受外界關(guān)注。
2011年之前,，溫州房價一直領(lǐng)漲全國,，成為全國房價上漲最快的城市之一,，被認為是中國樓市“風向標”。2011年至去年上半年,，溫州房價大幅跳水,，普遍幅度在百分之三五十，個別樓盤甚至更高,。前后房價形成一個非常尖銳的“倒V”字形走勢,。
脫韁野馬
2016年春，在一線城市房價躥高的同時,，溫州樓市仍在深度調(diào)整,。老王及多位溫州房產(chǎn)資深人士對《第一財經(jīng)日報》記者說，這主要與溫州城市資源,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、人口外流、樓市供需,，以及資金狀況等均有很大關(guān)系,。
改革開放后，溫州專業(yè)市場層出不窮,，很多人因經(jīng)商辦廠率先富裕起來,。尤其是1998年住房制度改革后，溫州乃至全國的商品房開發(fā)進一步升溫,，房價也節(jié)節(jié)攀升,。而彼時的上海憑借藍印戶口、品質(zhì)房源等優(yōu)勢,，加速吸引大量溫州人前往購房投資,、就業(yè)就學(xué)。
也就在2001年前后,，一撥撥溫州購房團前往全國各地投資,，大有人人買房的濃厚氛圍。按照房產(chǎn)升值空間及市場環(huán)境等,，精明的溫州購房團把全國房地產(chǎn)市場分成四級,，其中上海為一級市場。
同時,，溫州房價快速上漲,，讓大量沒有在外經(jīng)商、置業(yè),、就學(xué)需求的投資人,，回流到溫州本地樓市,。于是溫州炒房者分化為兩撥人,，一撥活躍在上海,、杭州、北京等一二線城市：他們除了購房升值外,，還考慮在當?shù)鼐蛯W(xué),、就業(yè)等多重因素；另一撥則集中在溫州本地,。
2003年前后,，老王開始介入房地產(chǎn)投資。然而,，與本分的普通購房者不同,，老王炒房善于利用自有資金、民間借貸,、銀行貸款的組合,，把資金杠桿放到最大，在交易中快速實現(xiàn)了資金積累,。2008年之前,，在多輪房地產(chǎn)調(diào)控中，老王雖也多次經(jīng)歷房子被套的痛苦,，然而隨后大漲的房價不但讓老王化險為夷,，而且還收益頗豐。
經(jīng)過多年上漲,，此時一般普通投資人已難以承受房價之重,，炒房進入大資金階段。
4萬億刺激之后的2009年上半年,，溫州房價率先在全國開始新一輪暴漲,，同時已經(jīng)進入微利時代的傳統(tǒng)實體產(chǎn)業(yè)得以殘喘。在那種大企業(yè)造房,、小企業(yè)炒樓的高漲氛圍中,，老王炒房也經(jīng)歷著過山車式的最后瘋狂。
導(dǎo)致這瘋狂的市場基礎(chǔ)是,，當?shù)胤吭磭乐毓┎粦?yīng)求,。
初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，作為浙江人口最多,、城市化率不足的地級市,，2005年至2009年溫州市區(qū)平均每年供地只有500多畝。同時節(jié)節(jié)攀升的CPI,，也在刺激民眾的抗通脹購房行為,。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年,，CPI就從2009年底的1.9%,，上升到2010年12月末的4.6%,，并在2011年7月創(chuàng)下6.45%的峰值。
于是,，在銀行貸款寬松,、民間融資便利的市場環(huán)境下，溫州各路資金紛紛涌入房地產(chǎn)市場,。如均價為3.3萬元/平方米的鹿城廣場二期100多套房子,，兩天之內(nèi)銷售一空；200套的香緹半島房源,，一大早開盤就來了5000多人,，大家就像搶購白菜一樣一哄而上；梧田同人欣園大套型期房,，轉(zhuǎn)手后加價甚至高達60萬元~180萬元,。
與此同時，一些溫州購房者又開始出擊全國,，首選杭州,、上海等城市地段好、品質(zhì)佳,、抗跌性強的標桿樓盤投資,。
當時的溫州房價，猶如一匹脫韁的野馬,，繼續(xù)飆漲,。
根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2006年至2011年,，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米,，5年時間漲了3倍左右。老王說,，溫州房價每平方米從1萬元漲到2萬元,，花了一年多點時間；從2萬元漲到3萬元,，只用了一年不到,。
均價到了3萬元以上時就熱得燙手了。這時只要開發(fā)商敢漫天開價,，市場就會瘋狂買入,。
在老王看來，這輪溫州房價暴漲,，除房源供應(yīng)嚴重不足外,，還與各路投資資金放大杠桿有關(guān)。一些投資人以廠房、住房等作抵押貸款去買房,，也有的用公司信用貸款去買房,；一些極端炒房者，甚至連首付款都是民間借貸來的,，且一買就是好幾套。在房價高漲支撐下,，這些民間借貸,、銀行貸款的利息成本，相對炒房所獲得的高額利潤來說已不足為慮,。
在市場一片燥熱中,，老王也開始失去理性。
2010年4月,，老王以單價逾8.1萬元,、總價近3800萬元，購買了甌海區(qū)某樓盤一套建筑面積400多平方米的1~4層排屋,，并付了500萬元購房定金,。此后，北京等地陸續(xù)推出“限購令”,，老王預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向,，立即向開發(fā)商提出退房。由于未一次性付清購房款,，開發(fā)商把老王告到法院,。經(jīng)法院調(diào)解，最后,，老王以3100多萬元買下這排屋,。
與和很多投資人一樣，老王每天都忙活著低吸高拋,。他說,，他們只是小散戶，大量實體企業(yè)才是主力軍,，它們用企業(yè)抵押貸款去買房或造房,。據(jù)統(tǒng)計，在“2010溫州市百強企業(yè)”中,，40多家制造業(yè)企業(yè),，無一不涉足房地產(chǎn)開發(fā)，包括主業(yè)為鞋革,、服裝等的知名企業(yè),。
除此之外，放貸機構(gòu)也是炒房的另外一股力量。眾所周知,，溫州民資充裕且民間金融活躍,。2003年，溫州民間資本達1600億元,，而到了2011年這一數(shù)字已飆升至6000億元,。2005年至2011年，一些投資者創(chuàng)辦擔保,、投資,、典當行等中介公司，聚集社會閑散資金,、實業(yè)資本以及銀行貸款,，然后高息貸給中小企業(yè)及投資者。
例如,，老王購買排屋的3100萬元,，全部來自周邊親戚朋友。多由親戚朋友以房產(chǎn),、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來,，也有從民間融資的，“他們給我月息一兩分,，賺取一點利率差價”,。
然而，市場瘋狂并未停止,，溫州各區(qū)域板塊地王頻出,。2010年11月底，出現(xiàn)樓面價高達3.7萬元/平方米的全國地王,。
2011年7月,，一份中國人民銀行溫州市支行監(jiān)測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場。據(jù)保守估計,，溫州直接或間接進入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3,，而且50%以上的貸款是以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
一份券商研究報告顯示,，2010年和2011年兩年,，在溫州投放的1800億元銀行貸款，竟然有1681億元是短期貸款,，占比高達93%,。換言之，很多人是借了一年以內(nèi)的貸款用來買房,，一般持有兩三個月便會以更高價格出手,。
隨之而來的怪象是：妻子一年輕松買賣幾套房子,，卻比丈夫辛苦做企業(yè)賺的錢多。在買漲不買跌,、趨利避害的從眾心理影響下,，瘋狂的樓市，進一步加速溫州傳統(tǒng)企業(yè)“脫實向虛”,。
也就在2010年8月初,，溫州市召開上半年工業(yè)經(jīng)濟形勢分析會，人行溫州中心支行提交的一份《金融支持工業(yè)經(jīng)濟運行分析》報告的內(nèi)容令人吃驚,。該報告稱,，近年來越來越多的民營企業(yè)外遷和民間資金外流，溫州出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象,。
該報告還建議,，政府應(yīng)拓寬民間投資的領(lǐng)域和空間,，正確引導(dǎo)民間投資,，防止新一輪資金大量外流或熱錢化。官方如此提法,，在溫州實屬罕見,。
事實上，溫州經(jīng)濟遠遠落后于其房產(chǎn)市場的表現(xiàn),。
該報告指出,，2009年，溫州人均GDP僅4604美元,，在浙江省排倒數(shù)第三,，不到杭州的一半，也只有浙江省人均GDP的71%,。
再起波瀾
在賓利豪車的炫目馳騁中，在拉菲紅酒的觥籌交錯中,，最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控在溫州落地,。
2011年1月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即新“國八條”）,。緊跟其后的3月,，溫州則出臺更為嚴格的限購政策：2011年3月14日起，溫州市戶籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房（含二手存量房）,，規(guī)定中指,，房屋無論買后是否賣掉，都不能再購房屋,。
幾乎與此同時,，也就在2011年上半年,，溫州開始爆發(fā)民間借貸危機，一些中小企業(yè)資金鏈紛紛斷裂,。溫州多年的“銀行不良貸款率最低的全國地級市”地位不保,。銀行不良貸款率從2011年6月底的0.37%飆升至2014年4月末最高的4.69%，且至今已處置上千億元不良貸款,。
市場瘋狂戛然而止,，房價暴跌拉開序幕。
短短兩年時間,，溫州市區(qū)房價比最高峰時,，普遍下跌了30%~50%。截至去年3月,，溫州房價已經(jīng)連續(xù)40多個月出現(xiàn)下跌,。
老王3100萬元吃下的排屋，如今市價也只有1200萬元左右,。站在院子里,，老王手指著一組排屋對本報記者說，這些排屋都有三個產(chǎn)權(quán),，這套三四樓被法院查封,，邊上那套一二樓也被查封……“一旦房價泡沫破裂，拋售也無人接盤,，其實誰都跑不了”,。
一些房子的市場價甚至低于其銀行貸款，被炒房者稱為“被棄房”,。2013年10月,，溫州銀監(jiān)分局調(diào)查顯示，“棄房”現(xiàn)象的確存在,，實際總數(shù)為595套,。同時,，溫州已形成不良的,、已列入關(guān)注的、已進入訴訟程序的,、已進入拍賣程序的在抵房屋分別為2584套,、2024套,、1908套,、461套。上述這6977套“問題房”,，約占該市21.86萬套抵押房的3.19%,，市值約占總市值的9.16%,。
覆巢之下無完卵。
感受到人情冷暖,、債務(wù)重壓,，素日性格堅毅的老王偶有一次和記者電話交流時失聲痛哭，令人唏噓,。
沉寂了三年之后,，2014年老王又開始籌資炒房。
這次老王走的路略有不同,。一些人迫于資金壓力,，低價拋售房子也難以立即套現(xiàn)；他則選擇逢低接盤,，以稍高于買入價的方式通過中介賣出,。這一年，老王買進了六套安置房,、一套商品房,；其間，他賣出了三套安置房,，凈賺上百萬元,。在年終分歲酒（溫州人對年夜飯的說法）聚餐時,，老王喝得很是盡興,。他說，自己看到了那么一絲絲的曙光,。
2015年羊年伊始,，一些房產(chǎn)中介又重新開張，對市場預(yù)期似乎有明顯好轉(zhuǎn),。老王也明顯感受到,，周邊朋友的購房信心在恢復(fù)。據(jù)介紹,，去年溫州全市商品房成交量527萬平方米,，市區(qū)二手房成交量196萬平方米，接近2萬套,，均創(chuàng)下歷史新高,。
盡管交易數(shù)據(jù)亮麗,，但經(jīng)過一年操作后,，老王發(fā)現(xiàn)炒房還是沒有利潤空間,。
老王說,，多數(shù)溫州炒房者至今還被套,，只有少數(shù)炒房者全身而退,。開賣場起家的陳先生,，平時對經(jīng)濟話題極為關(guān)注。2010年,，陳先生賣掉了溫州全部投資房產(chǎn),，帶上老婆、孩子全家移居杭州,，并鼓勵周邊朋友去大城市買房,。如今,，他陪伴子女在海外讀書生活,，盡享天倫的同時，更多關(guān)注股市,、匯市等資本市場,。
陳先生的觀點是，融資比重過大,，財務(wù)成本偏高,，因此盡管之前房價翻番，但炒房者在頻繁交易中獲利比較有限,。一旦套牢,，房價倘若跌去三四成，再加上利息等財務(wù)成本,，炒房者大多資不抵債,。
國泰君安的一位分析師認為，站在市場經(jīng)濟前沿的浙江,，當?shù)卣c民眾大多認為不應(yīng)拿納稅人的錢為這些投機客買單,，于是政府也沒拿什么真金白銀來救助危機，而是向中央爭取了一套金融改革試點資格,。之后,，溫州便進入了漫長而痛苦的被動去杠桿過程，銀行則幾乎是全身心在處置消化不良,，問題企業(yè)也陸續(xù)破產(chǎn),，毒瘤在出清。
人行溫州市中心支行最新數(shù)據(jù)顯示,，今年2月末全市本外幣存款余額首次突破萬億大關(guān),，達到10051億元；個人住房貸款余額1059.10億元,，余額占全部貸款的13.72%,，比年初增加35.20億元,。另外，受經(jīng)濟環(huán)境影響,，民營企業(yè)和個體工商戶的貸款增長有所放緩。
窺一斑而知全豹,，溫州樣本已不再獨特,。
在高換手的投資漩渦中，老王和很多投資人都清楚,，危險的泡沫正在堆積,，問題只是何時應(yīng)該抽身。與此同時,，杠桿與投機客的加入,，不僅使膨脹的房產(chǎn)脫離實際價值，更導(dǎo)致溫州傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“脫實向虛”,，對經(jīng)濟的危害無異于敲骨吸髓,。
當前中國經(jīng)濟正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時期，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,、共享發(fā)展,，需要房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、均衡,、健康發(fā)展,。13年來的炒房浮沉和巨大經(jīng)濟損失，讓老王明白,，房價已失去大漲的土壤環(huán)境,，“主要是房源庫存量大,，傳統(tǒng)企業(yè)生存艱難,，年輕人購房欲望減弱，資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向資本市場,，炒房已經(jīng)到了末日”,。
最近，老王也在四處打探,，希望找份別的事情做做,。
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