溫州老王13年炒樓記
陳周錫
[2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時(shí)間漲了3倍左右,。老王說(shuō),，溫州房?jī)r(jià)每平方米從1萬(wàn)元漲到2萬(wàn)元，花了一年多點(diǎn)時(shí)間；從2萬(wàn)元漲到3萬(wàn)元,，只用了一年不到。]
[2009年,，溫州人均GDP僅4604美元,，在浙江省排倒數(shù)第三，不到杭州的一半,，也只有浙江省人均GDP的71%,。]
溫州依然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)獨(dú)特樣本。
去年3月以來(lái),，國(guó)家與地方相關(guān)政策連續(xù)釋放利好消息,，溫州的老王又重新恢復(fù)了炒房的信心和勇氣。然而,，忙活了近一年,，期望東山再起的老王還是失望了。
去年以來(lái),，老王囤積了多套溫州房子,，以備房?jī)r(jià)上漲時(shí)出售謀利。今年3月,，他賣出去一套學(xué)區(qū)房,，幾乎沒(méi)賺到錢；而其他房源至今無(wú)法賣出,，來(lái)詢價(jià)的人屈指可數(shù),。更讓老王沮喪的是，他的一級(jí)合伙成員從原先十幾人,，減少至現(xiàn)在的3個(gè)人,，“因?yàn)槌捶抠嵅坏藉X，他們都轉(zhuǎn)去做別的事情了”,。
高手被套
老王是一名資深炒房者,，有著十幾年的操作經(jīng)驗(yàn)，也是目前為數(shù)不多還在溫州炒房的人,。
老王介紹,，在多重利好刺激下，去年下半年以來(lái),，溫州房?jī)r(jià)確實(shí)有所上漲,，這主要?dú)w功于學(xué)區(qū)房、中心區(qū)新推樓盤,。如老小區(qū)下呂浦的學(xué)區(qū)房,，比最低時(shí)上漲了百分之一二十,；個(gè)別市中心知名學(xué)區(qū)房，雖然是上世紀(jì)八九十年代建的老房子,，價(jià)格堅(jiān)挺在每平方米三四萬(wàn)元,。同時(shí)，新盤成為剛需,、改善性購(gòu)房者的首選,。
溫州泰和地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu)總裁林育表示，2013年至今,，溫州市區(qū)年度土地供應(yīng)量維持在1100畝至1500多畝之間,，這幾乎是2011年之前年供應(yīng)量的好幾倍。同時(shí),，2014年以來(lái),，溫州市區(qū)供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化,，原先只占20%左右的中心區(qū)鹿城地塊,，如今上升至50%左右，這與之前甌海區(qū),、龍灣區(qū)占比80%左右顯著不同,。
尤其是去年下半年以來(lái)，一些鹿城區(qū)出讓地塊平均溢價(jià)在35%左右,，高的達(dá)到60%,，這些樓盤陸續(xù)上市，助推房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，今年2月份，溫州新建商品住宅價(jià)格（不含保障性住房）環(huán)比（與上月相比）上漲0.1%,，同比（與去年同期相比）上漲3.5%,；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.6%,。這漲幅與老王的期望值相距甚遠(yuǎn),，按照老王測(cè)算，扣除資金成本,、交易稅費(fèi),、中介費(fèi)用等，房?jī)r(jià)需上漲10%以上,，才能保本盈利,。
老王認(rèn)為，其實(shí)是大家都在烘托樓市回暖氣氛,，一些溫州開發(fā)商最近稱,，每平方米上漲三五百元,，實(shí)際打折下來(lái)與原先價(jià)格相差不大。林育表示,，目前溫州庫(kù)存房源8000多套,，預(yù)計(jì)還需要7個(gè)月的去化時(shí)間。
老王說(shuō),，學(xué)區(qū)房,、剛需或改善性購(gòu)房者，是當(dāng)前溫州樓市的主要購(gòu)房群體,，投資性買房幾乎沒(méi)有,。這與林育的市場(chǎng)判斷也完全一致。
在房源供過(guò)于求情況下,，改善性購(gòu)房者主要考慮中心區(qū)的新建樓盤,，他們要求地段要好、配套相對(duì)成熟,，中小戶型即可,，這顯然是郊區(qū)次新房難以匹敵的。老王感嘆說(shuō),，大部分溫州炒房者依然被套,，且短期內(nèi)保本脫手幾乎不可能。
前段時(shí)間,，老王出售了下呂浦一套還算不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房,，只有20萬(wàn)元左右的差價(jià)空間，扣除各項(xiàng)成本后,，賺不到多少錢?，F(xiàn)在，老王手里還有三四套地段,、品質(zhì)還算不錯(cuò)的次新房,。這些房源要么是他通過(guò)網(wǎng)上司法拍賣的商品房，要么是低價(jià)收購(gòu)而來(lái)的安置房,，收購(gòu)價(jià)相對(duì)市場(chǎng)價(jià)來(lái)說(shuō),，有一定的獲利空間。
由于不是最低位時(shí)買進(jìn),，老王的這些房子至今還被套,。他說(shuō)，去年下半年至今,，這三四套房子每平方米單價(jià)比最低位時(shí)上漲了三五百元至千元,，這相對(duì)于2萬(wàn)元/平方米左右的市場(chǎng)價(jià)來(lái)說(shuō)，可謂微乎其微,?！皝?lái)看房的人極少,，即便來(lái)看了，出價(jià)還低于或持平我的買入價(jià),，看來(lái)短期保本脫手已經(jīng)很難,。”
作為二三線城市的典型代表,，經(jīng)歷過(guò)大漲大跌的溫州樓市一直備受外界關(guān)注,。
2011年之前，溫州房?jī)r(jià)一直領(lǐng)漲全國(guó),，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市之一,，被認(rèn)為是中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”。2011年至去年上半年,，溫州房?jī)r(jià)大幅跳水,，普遍幅度在百分之三五十，個(gè)別樓盤甚至更高,。前后房?jī)r(jià)形成一個(gè)非常尖銳的“倒V”字形走勢(shì),。
脫韁野馬
2016年春，在一線城市房?jī)r(jià)躥高的同時(shí),，溫州樓市仍在深度調(diào)整,。老王及多位溫州房產(chǎn)資深人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō),，這主要與溫州城市資源,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口外流,、樓市供需,，以及資金狀況等均有很大關(guān)系。
改革開放后,，溫州專業(yè)市場(chǎng)層出不窮,，很多人因經(jīng)商辦廠率先富裕起來(lái)。尤其是1998年住房制度改革后,，溫州乃至全國(guó)的商品房開發(fā)進(jìn)一步升溫,，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。而彼時(shí)的上海憑借藍(lán)印戶口,、品質(zhì)房源等優(yōu)勢(shì),，加速吸引大量溫州人前往購(gòu)房投資、就業(yè)就學(xué),。
也就在2001年前后,，一撥撥溫州購(gòu)房團(tuán)前往全國(guó)各地投資，大有人人買房的濃厚氛圍,。按照房產(chǎn)升值空間及市場(chǎng)環(huán)境等,，精明的溫州購(gòu)房團(tuán)把全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成四級(jí),，其中上海為一級(jí)市場(chǎng)。
同時(shí),，溫州房?jī)r(jià)快速上漲,，讓大量沒(méi)有在外經(jīng)商、置業(yè),、就學(xué)需求的投資人,，回流到溫州本地樓市。于是溫州炒房者分化為兩撥人,，一撥活躍在上海,、杭州、北京等一二線城市：他們除了購(gòu)房升值外,，還考慮在當(dāng)?shù)鼐蛯W(xué),、就業(yè)等多重因素；另一撥則集中在溫州本地,。
2003年前后,，老王開始介入房地產(chǎn)投資。然而,，與本分的普通購(gòu)房者不同,，老王炒房善于利用自有資金,、民間借貸,、銀行貸款的組合,，把資金杠桿放到最大,，在交易中快速實(shí)現(xiàn)了資金積累。2008年之前,，在多輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，老王雖也多次經(jīng)歷房子被套的痛苦，然而隨后大漲的房?jī)r(jià)不但讓老王化險(xiǎn)為夷,，而且還收益頗豐,。
經(jīng)過(guò)多年上漲,，此時(shí)一般普通投資人已難以承受房?jī)r(jià)之重，炒房進(jìn)入大資金階段,。
4萬(wàn)億刺激之后的2009年上半年,，溫州房?jī)r(jià)率先在全國(guó)開始新一輪暴漲,，同時(shí)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代的傳統(tǒng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)得以殘喘,。在那種大企業(yè)造房、小企業(yè)炒樓的高漲氛圍中,，老王炒房也經(jīng)歷著過(guò)山車式的最后瘋狂。
導(dǎo)致這瘋狂的市場(chǎng)基礎(chǔ)是,，當(dāng)?shù)胤吭磭?yán)重供不應(yīng)求,。
初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，作為浙江人口最多,、城市化率不足的地級(jí)市,，2005年至2009年溫州市區(qū)平均每年供地只有500多畝。同時(shí)節(jié)節(jié)攀升的CPI,，也在刺激民眾的抗通脹購(gòu)房行為,。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，2010年，CPI就從2009年底的1.9%,，上升到2010年12月末的4.6%,，并在2011年7月創(chuàng)下6.45%的峰值,。
于是，在銀行貸款寬松,、民間融資便利的市場(chǎng)環(huán)境下，溫州各路資金紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),。如均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米的鹿城廣場(chǎng)二期100多套房子,，兩天之內(nèi)銷售一空,；200套的香緹半島房源，一大早開盤就來(lái)了5000多人,，大家就像搶購(gòu)白菜一樣一哄而上；梧田同人欣園大套型期房，轉(zhuǎn)手后加價(jià)甚至高達(dá)60萬(wàn)元~180萬(wàn)元,。
與此同時(shí),，一些溫州購(gòu)房者又開始出擊全國(guó),，首選杭州,、上海等城市地段好,、品質(zhì)佳,、抗跌性強(qiáng)的標(biāo)桿樓盤投資,。
當(dāng)時(shí)的溫州房?jī)r(jià),，猶如一匹脫韁的野馬，繼續(xù)飆漲,。
根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè),，2006年至2011年,，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時(shí)間漲了3倍左右,。老王說(shuō)，溫州房?jī)r(jià)每平方米從1萬(wàn)元漲到2萬(wàn)元,，花了一年多點(diǎn)時(shí)間,；從2萬(wàn)元漲到3萬(wàn)元,，只用了一年不到,。
均價(jià)到了3萬(wàn)元以上時(shí)就熱得燙手了,。這時(shí)只要開發(fā)商敢漫天開價(jià),，市場(chǎng)就會(huì)瘋狂買入,。
在老王看來(lái)，這輪溫州房?jī)r(jià)暴漲,，除房源供應(yīng)嚴(yán)重不足外，還與各路投資資金放大杠桿有關(guān),。一些投資人以廠房,、住房等作抵押貸款去買房,，也有的用公司信用貸款去買房,；一些極端炒房者,，甚至連首付款都是民間借貸來(lái)的,，且一買就是好幾套,。在房?jī)r(jià)高漲支撐下,，這些民間借貸,、銀行貸款的利息成本,，相對(duì)炒房所獲得的高額利潤(rùn)來(lái)說(shuō)已不足為慮。
在市場(chǎng)一片燥熱中,，老王也開始失去理性。
2010年4月,，老王以單價(jià)逾8.1萬(wàn)元,、總價(jià)近3800萬(wàn)元,，購(gòu)買了甌海區(qū)某樓盤一套建筑面積400多平方米的1~4層排屋,，并付了500萬(wàn)元購(gòu)房定金,。此后,，北京等地陸續(xù)推出“限購(gòu)令”，老王預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向,，立即向開發(fā)商提出退房,。由于未一次性付清購(gòu)房款，開發(fā)商把老王告到法院,。經(jīng)法院調(diào)解，最后,，老王以3100多萬(wàn)元買下這排屋。
與和很多投資人一樣,，老王每天都忙活著低吸高拋,。他說(shuō),，他們只是小散戶，大量實(shí)體企業(yè)才是主力軍,，它們用企業(yè)抵押貸款去買房或造房,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中,，40多家制造業(yè)企業(yè),，無(wú)一不涉足房地產(chǎn)開發(fā)，包括主業(yè)為鞋革,、服裝等的知名企業(yè),。
除此之外,，放貸機(jī)構(gòu)也是炒房的另外一股力量。眾所周知,，溫州民資充裕且民間金融活躍,。2003年，溫州民間資本達(dá)1600億元,，而到了2011年這一數(shù)字已飆升至6000億元,。2005年至2011年，一些投資者創(chuàng)辦擔(dān)保,、投資,、典當(dāng)行等中介公司，聚集社會(huì)閑散資金,、實(shí)業(yè)資本以及銀行貸款,，然后高息貸給中小企業(yè)及投資者。
例如,，老王購(gòu)買排屋的3100萬(wàn)元,，全部來(lái)自周邊親戚朋友。多由親戚朋友以房產(chǎn),、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來(lái)，也有從民間融資的,，“他們給我月息一兩分，賺取一點(diǎn)利率差價(jià)”,。
然而,，市場(chǎng)瘋狂并未停止,，溫州各區(qū)域板塊地王頻出,。2010年11月底,，出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的全國(guó)地王。
2011年7月,，一份中國(guó)人民銀行溫州市支行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng),。據(jù)保守估計(jì),，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款是以房地產(chǎn)作為抵押保全品,。
一份券商研究報(bào)告顯示,，2010年和2011年兩年,，在溫州投放的1800億元銀行貸款,，竟然有1681億元是短期貸款，占比高達(dá)93%,。換言之,，很多人是借了一年以內(nèi)的貸款用來(lái)買房,，一般持有兩三個(gè)月便會(huì)以更高價(jià)格出手,。
隨之而來(lái)的怪象是：妻子一年輕松買賣幾套房子,，卻比丈夫辛苦做企業(yè)賺的錢多,。在買漲不買跌,、趨利避害的從眾心理影響下，瘋狂的樓市,，進(jìn)一步加速溫州傳統(tǒng)企業(yè)“脫實(shí)向虛”,。
也就在2010年8月初,，溫州市召開上半年工業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì),，人行溫州中心支行提交的一份《金融支持工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》報(bào)告的內(nèi)容令人吃驚,。該報(bào)告稱，近年來(lái)越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)外遷和民間資金外流,，溫州出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象,。
該報(bào)告還建議,，政府應(yīng)拓寬民間投資的領(lǐng)域和空間,，正確引導(dǎo)民間投資，防止新一輪資金大量外流或熱錢化,。官方如此提法,，在溫州實(shí)屬罕見,。
事實(shí)上,，溫州經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn),。
該報(bào)告指出，2009年,，溫州人均GDP僅4604美元,，在浙江省排倒數(shù)第三,，不到杭州的一半,，也只有浙江省人均GDP的71%,。
再起波瀾
在賓利豪車的炫目馳騁中,，在拉菲紅酒的觥籌交錯(cuò)中,，最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控在溫州落地,。
2011年1月,，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（即新“國(guó)八條”）。緊跟其后的3月,，溫州則出臺(tái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策：2011年3月14日起,，溫州市戶籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶籍居民家庭只能新購(gòu)買1套商品住房（含二手存量房）,，規(guī)定中指,，房屋無(wú)論買后是否賣掉，都不能再購(gòu)房屋,。
幾乎與此同時(shí)，也就在2011年上半年,，溫州開始爆發(fā)民間借貸危機(jī),，一些中小企業(yè)資金鏈紛紛斷裂。溫州多年的“銀行不良貸款率最低的全國(guó)地級(jí)市”地位不保,。銀行不良貸款率從2011年6月底的0.37%飆升至2014年4月末最高的4.69%,，且至今已處置上千億元不良貸款。
市場(chǎng)瘋狂戛然而止,，房?jī)r(jià)暴跌拉開序幕,。
短短兩年時(shí)間，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)比最高峰時(shí),，普遍下跌了30%~50%,。截至去年3月，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)40多個(gè)月出現(xiàn)下跌,。
老王3100萬(wàn)元吃下的排屋,，如今市價(jià)也只有1200萬(wàn)元左右。站在院子里,，老王手指著一組排屋對(duì)本報(bào)記者說(shuō),，這些排屋都有三個(gè)產(chǎn)權(quán)，這套三四樓被法院查封，邊上那套一二樓也被查封……“一旦房?jī)r(jià)泡沫破裂,，拋售也無(wú)人接盤,，其實(shí)誰(shuí)都跑不了”。
一些房子的市場(chǎng)價(jià)甚至低于其銀行貸款,，被炒房者稱為“被棄房”,。2013年10月，溫州銀監(jiān)分局調(diào)查顯示,，“棄房”現(xiàn)象的確存在,，實(shí)際總數(shù)為595套。同時(shí),，溫州已形成不良的,、已列入關(guān)注的、已進(jìn)入訴訟程序的,、已進(jìn)入拍賣程序的在抵房屋分別為2584套,、2024套、1908套,、461套,。上述這6977套“問(wèn)題房”，約占該市21.86萬(wàn)套抵押房的3.19%,，市值約占總市值的9.16%,。
覆巢之下無(wú)完卵。
感受到人情冷暖,、債務(wù)重壓，素日性格堅(jiān)毅的老王偶有一次和記者電話交流時(shí)失聲痛哭,，令人唏噓,。
沉寂了三年之后，2014年老王又開始籌資炒房,。
這次老王走的路略有不同,。一些人迫于資金壓力，低價(jià)拋售房子也難以立即套現(xiàn),；他則選擇逢低接盤,，以稍高于買入價(jià)的方式通過(guò)中介賣出。這一年,，老王買進(jìn)了六套安置房,、一套商品房；其間,，他賣出了三套安置房,，凈賺上百萬(wàn)元。在年終分歲酒（溫州人對(duì)年夜飯的說(shuō)法）聚餐時(shí)，老王喝得很是盡興,。他說(shuō),，自己看到了那么一絲絲的曙光。
2015年羊年伊始,，一些房產(chǎn)中介又重新開張,，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期似乎有明顯好轉(zhuǎn)。老王也明顯感受到,，周邊朋友的購(gòu)房信心在恢復(fù),。據(jù)介紹，去年溫州全市商品房成交量527萬(wàn)平方米,，市區(qū)二手房成交量196萬(wàn)平方米,，接近2萬(wàn)套，均創(chuàng)下歷史新高,。
盡管交易數(shù)據(jù)亮麗,，但經(jīng)過(guò)一年操作后，老王發(fā)現(xiàn)炒房還是沒(méi)有利潤(rùn)空間,。
老王說(shuō),，多數(shù)溫州炒房者至今還被套，只有少數(shù)炒房者全身而退,。開賣場(chǎng)起家的陳先生,，平時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)話題極為關(guān)注。2010年,，陳先生賣掉了溫州全部投資房產(chǎn),，帶上老婆、孩子全家移居杭州,，并鼓勵(lì)周邊朋友去大城市買房,。如今，他陪伴子女在海外讀書生活,，盡享天倫的同時(shí),，更多關(guān)注股市、匯市等資本市場(chǎng),。
陳先生的觀點(diǎn)是,，融資比重過(guò)大，財(cái)務(wù)成本偏高,，因此盡管之前房?jī)r(jià)翻番,，但炒房者在頻繁交易中獲利比較有限。一旦套牢,，房?jī)r(jià)倘若跌去三四成,，再加上利息等財(cái)務(wù)成本,，炒房者大多資不抵債。
國(guó)泰君安的一位分析師認(rèn)為,，站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前沿的浙江,，當(dāng)?shù)卣c民眾大多認(rèn)為不應(yīng)拿納稅人的錢為這些投機(jī)客買單，于是政府也沒(méi)拿什么真金白銀來(lái)救助危機(jī),，而是向中央爭(zhēng)取了一套金融改革試點(diǎn)資格,。之后，溫州便進(jìn)入了漫長(zhǎng)而痛苦的被動(dòng)去杠桿過(guò)程,，銀行則幾乎是全身心在處置消化不良,，問(wèn)題企業(yè)也陸續(xù)破產(chǎn)，毒瘤在出清,。
人行溫州市中心支行最新數(shù)據(jù)顯示,，今年2月末全市本外幣存款余額首次突破萬(wàn)億大關(guān)，達(dá)到10051億元,；個(gè)人住房貸款余額1059.10億元,，余額占全部貸款的13.72%，比年初增加35.20億元,。另外,，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶的貸款增長(zhǎng)有所放緩,。
窺一斑而知全豹,，溫州樣本已不再獨(dú)特。
在高換手的投資漩渦中,，老王和很多投資人都清楚,，危險(xiǎn)的泡沫正在堆積，問(wèn)題只是何時(shí)應(yīng)該抽身,。與此同時(shí),，杠桿與投機(jī)客的加入，不僅使膨脹的房產(chǎn)脫離實(shí)際價(jià)值,，更導(dǎo)致溫州傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“脫實(shí)向虛”，對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害無(wú)異于敲骨吸髓,。
當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時(shí)期,，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、共享發(fā)展,，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn),、均衡、健康發(fā)展,。13年來(lái)的炒房浮沉和巨大經(jīng)濟(jì)損失,，讓老王明白,，房?jī)r(jià)已失去大漲的土壤環(huán)境，“主要是房源庫(kù)存量大,，傳統(tǒng)企業(yè)生存艱難,，年輕人購(gòu)房欲望減弱，資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng),，炒房已經(jīng)到了末日”,。
最近，老王也在四處打探,，希望找份別的事情做做,。
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