從時間上來說，十八屆三中全會對改革有總體布局,，若兌現(xiàn)改革承諾,，至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應(yīng)該初步形成，并在全國一些重要的區(qū)域和城市開征,。全國全面開征可能還需要一個過程,。

事實上，2013年之前是最佳時機,，因為住房相對比較短缺,，房價一直在上漲，征收房地產(chǎn)稅比較合適?，F(xiàn)在房價已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了,，特別是三、四線城市,，征收房地產(chǎn)稅的最佳時機也許錯過,，但是對于一、二線城市來說,，房價還在上漲,，開征房地產(chǎn)稅仍是最佳時機，對抑制投資也比較有效,。

我們一直建議：先在上漲過快的城市開征房地產(chǎn)稅,，再向全國推行。初步建立之時，征稅起點可以高一些,、稅率低一些,，門檻寬一些，像其他國家一樣,，通過一段時間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來,。

NBD：有觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對調(diào)控房地產(chǎn)作用不大,，房地產(chǎn)稅出臺面臨難題,，您怎么認(rèn)為？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅對宏觀調(diào)控能不能起作用,，我認(rèn)為重慶的這次嘗試是一個很好的觀察,。從實施效果來看，對“三無人員”的二套房開始征收房地產(chǎn)稅變?yōu)閷σ惶追空魇?，作為阻擊炒樓的重要措施,，很快起到了穩(wěn)定重慶樓市的作用，盡管重慶房地產(chǎn)稅稅率不高,。

一些研究機構(gòu)的研究結(jié)果顯示：上海,、重慶兩個城市的實踐表明，房地產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投資是有效果的,，只是由于征收的范圍和程度非常有限,，綜合效果還不夠顯著。

下一步,，我認(rèn)為深圳應(yīng)該是房地產(chǎn)稅擴大試點的理想城市,。深圳是改革開放的排頭兵，許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的,。深圳目前的市場化程度比較高,，應(yīng)該更多地用經(jīng)濟而不是行政手段解決市場問題。內(nèi)地房地產(chǎn)模式最初學(xué)自香港,，這個橋梁是深圳,，實際上是深圳學(xué)香港、全國學(xué)深圳,。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅,，深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗，創(chuàng)造適合內(nèi)地發(fā)展的模式,，供全國借鑒,。

防范風(fēng)險要“抑制炒”、“支持住”

　NBD：多個城市近期上調(diào)了貸款利率折扣,，個人房貸監(jiān)管趨嚴(yán),，您認(rèn)為未來房貸利率趨勢如何？

倪鵬飛：我認(rèn)為貸款利率的變化是合理回歸，正常的消費行為要按正常的利率開展,，尤其當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的時候，中央提出因城施策,，三四線城市應(yīng)該松貸款支持消費,，一二線城市緊貸款抑制投資，但金融機構(gòu)出于盈利性和安全性考慮,，為了擴大一二線城市市場份額,，在最低利率的基礎(chǔ)上實行八五折信貸，不僅刺激了消費,，更刺激了投資和投機,。因此，貫徹支持中央關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控,，一二線城市房貸利率應(yīng)該取消優(yōu)惠,，回歸到正常水平。

此外,，近日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定了《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》,，要求資管計劃禁投16個城市房產(chǎn)項目，從而堵塞過去一些金融機構(gòu)利用監(jiān)管的漏洞和空隙,，將資金流入到房地產(chǎn)市場的行為,。這必將收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

NBD：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院,、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2016~2017）》認(rèn)為全國35個大中城市樓市普遍存在估值過高的風(fēng)險,，熱點城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，我國房價風(fēng)險是否已經(jīng)到危險水平,？如何防范,？

倪鵬飛：總體上，房地產(chǎn)風(fēng)險處在可控水平,，個別城市風(fēng)險較大,，比如一二線房價上漲過快的城市，房價事實上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出價值的合理水平,。

防范風(fēng)險一方面要“抑制炒”,，另一方面要“支持住”；如果不抑制炒的話,，房價很有可能會反彈,。這次調(diào)控的特點是“邊調(diào)邊看，逐步完善”,，希望平穩(wěn)調(diào)整,，不是一個迅速的下行，避免大起大落。

去年12月的中央經(jīng)濟工作會議,，再次提出建立促進房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機制,，相信今年會在長效機制建設(shè)方面有一些突破，所涉基礎(chǔ)性制度改革,，也將逐步啟動,。

NBD：我國房地產(chǎn)庫存中70%分布在三四線城市，去庫存效果尚不樂觀,，您怎么看,？

倪鵬飛：前年我們在研究和測算時發(fā)現(xiàn)：總體上去庫存大概需要四五年的時間。盡管都是三四線及以下城市,，情況差別也非常大,。首先，庫存和積壓過多的城市,，需要減少供給,，特別是減少土地供應(yīng)，減少房地產(chǎn)投資和開發(fā),，這樣才有效,，否則永遠(yuǎn)去不完。其次,，從需求層面來看,，要改善三四線城市投資環(huán)境、生活環(huán)境,，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù),，讓老百姓不僅能夠生活，接受好的公共服務(wù),，而且能夠創(chuàng)業(yè)就業(yè),，這樣才會有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入,，才能最終增加住房的需求,。