原標(biāo)題：北京房?jī)r(jià)實(shí)地調(diào)查：二手房普跌20%僅僅是個(gè)誤會(huì)

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上周,，北京東南部的通州、亦莊區(qū)域部分房源降幅超20%的新聞在網(wǎng)上火了一把,，記者周末實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn),，近期北京多個(gè)區(qū)域的二手房成交價(jià)的確出現(xiàn)不同程度下滑，但跌幅達(dá)到20%僅為個(gè)別樓盤,。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示,，由于目前市場(chǎng)本身交易量少，再加上有的業(yè)主急于成交,，導(dǎo)致個(gè)別二手房降價(jià)明顯,。

總體而言，多家中介機(jī)構(gòu)工作人員表示,，目前投資投機(jī)現(xiàn)象確實(shí)得到明顯遏制,，剛需人群成為消費(fèi)主力。

二手房成交價(jià)松動(dòng)

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示,，5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月下滑2.4%,。通州區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)跌幅最大,，均超過(guò)20%,。不少媒體反映這似乎與大眾實(shí)際感受不符。

對(duì)此,，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,，由于目前市場(chǎng)本身交易量少，從我愛(ài)我家門店統(tǒng)計(jì)的樣本相對(duì)有限,，再加上有的業(yè)主急于成交,，導(dǎo)致個(gè)別二手房降價(jià)明顯。

這一說(shuō)法也在記者周末的實(shí)地走訪中得到了印證,。據(jù)了解,，通州龍湖大方居近期成交的二手房中就有較最高點(diǎn)下跌20%的戶型?！皟上薹繚q跌反應(yīng)都是最迅速的,，20%的降幅目前還不具有普遍性。”果園附近的一家房產(chǎn)中介公司的工作人員表示,。

通州通胡大街上一家知名房產(chǎn)中介公司工作人員也告訴記者,，近期掛牌價(jià)格大部分會(huì)比3月高點(diǎn)時(shí)調(diào)低10%，最后的成交價(jià)仍可再談,。不過(guò)下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象,。此外，公司已經(jīng)明確要求不符合單價(jià)的房源掛不了牌,、進(jìn)不了系統(tǒng),。

對(duì)于成交價(jià)大幅下降的原因，前述果園附近的房產(chǎn)中介工作人員告訴記者,，龍湖大方居屬于兩限房,，目前剛滿五年。戶主急于出手的原因一般有兩類,，一是前期已經(jīng)訂下了改善型目標(biāo)房,，但沒(méi)想到3月份突然出臺(tái)更嚴(yán)的限購(gòu)政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,。只要降幅不超過(guò)改善房的違約金,，業(yè)主都是可以接受的。二是戶型位置不好的業(yè)主急于變現(xiàn),。

成交量是代表市場(chǎng)交易情緒的重要指標(biāo),。走訪過(guò)程中，多位中介工作人員向記者表示,，在“3·17”新政作用下,，通州4、5月份的成交量累計(jì)下滑近75%,，成交量著實(shí)出現(xiàn)了大幅下滑,。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近4成,，創(chuàng)下2015年2月以來(lái)的最低值,。因此，總體來(lái)看,，目前買家觀望情緒濃,，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大。

記者在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)還了解到,，由于商住房的新政出臺(tái),，亦莊40年產(chǎn)權(quán)的商住房?jī)r(jià)格下跌明顯，個(gè)別樓盤已經(jīng)封盤,。

剛需人群成為消費(fèi)主力

面對(duì)通州,、亦莊部分房源降幅超20%的新聞,，購(gòu)房人顯得淡定。在通州,、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的多個(gè)中介門店記者看到,，雖是周末，但前來(lái)咨詢的人并不多,。前述通胡大街的房產(chǎn)中介公司工作人員對(duì)記者表示,，這幾個(gè)月來(lái)看房的客戶明顯減少,，絕大多數(shù)是改善型的剛需客戶,，投資客幾乎絕跡。這一點(diǎn)從偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)中也得到印證,，數(shù)據(jù)顯示5月新增客戶登記量也環(huán)比4月同期下降11.9%,。

記者在通州果園碰到一位前來(lái)咨詢二手房的買房人，她告訴記者,，近期房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回接近春節(jié)前后的價(jià)格,，自己是以房換房，雖然首付提高了,，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要原因,。在她看來(lái)，通州實(shí)施專屬限購(gòu)政策后,，已經(jīng)將大批投資客限制在外,，再到通州買房的應(yīng)該絕大部分都是剛需。而且未來(lái)隨著北京市政府正式遷入,，相應(yīng)配套會(huì)進(jìn)一步完善,，通州房?jī)r(jià)仍然有較好的上漲預(yù)期。

她提到的專屬限購(gòu)政策是指2015年8月北京市住建委,、通州區(qū)政府發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》,，明確規(guī)定僅通州戶口可以在該地區(qū)購(gòu)買第二套住房。非通州的北京戶口要在通州買房需滿足連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅3年以上的條件,。工作居住證視同北京戶口,。

此外，記者在亦莊了解到近期有多個(gè)一手樓盤入市,。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者,，周邊的樓盤多為200平米/戶以上的疊拼別墅。這類客戶原本首付比例就高,，所以對(duì)提高首付的政策不敏感,，房?jī)r(jià)表現(xiàn)也相對(duì)平穩(wěn)。

一位看房人告訴記者,，雖然價(jià)格較之前變化不大,，但愿意從市區(qū)搬出來(lái),，主要是考慮可以換更大的房子，而且周圍環(huán)境較好,。這邊某樓盤一套150平米左右的精裝修大平層總價(jià)在800-900萬(wàn)元左右,。

現(xiàn)在適合出手么？

“3·17”新政的力度是空前的,，認(rèn)房認(rèn)貸的新政,、取消貸款利率折扣是遏制住房?jī)r(jià)上漲的重要原因，實(shí)施的頭三個(gè)月效果可謂立竿見(jiàn)影,。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何專業(yè)人士看法出現(xiàn)分歧,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房下行主要還是表現(xiàn)在成交量上,，而成交價(jià)的調(diào)整才剛剛開(kāi)始,。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加下,，未來(lái)價(jià)格走勢(shì)還有待觀察,。

前述通州果園附近的房產(chǎn)中介公司工作人員告訴記者，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，新政實(shí)施前兩三個(gè)月的效果最明顯,，雖然未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲可能性不大，但房?jī)r(jià)再下一個(gè)臺(tái)階的空間也沒(méi)有多大,。

去年的“9·30”新政發(fā)布之后,，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了短暫的停歇。今年春節(jié)之后北京不少地區(qū)的二手房房?jī)r(jià)再度上揚(yáng),，并創(chuàng)下新高,。多位受訪者對(duì)記者表示，目前房?jī)r(jià)的跌幅只是回到了春節(jié)前后的水平,，在“買漲不買跌”的心理下,，多數(shù)買房人仍然選擇在觀望，希望有更低價(jià)格的出現(xiàn),。

此外,，中介工作人員給記者算了一筆賬。按照目前的房?jī)r(jià),，想要在通州首次購(gòu)房,，加上所有稅費(fèi)，首付款仍需兩百多萬(wàn)起,。這是把部分剛需擋在門外的一道“硬門檻”,。