原標(biāo)題：北京房價實地調(diào)查：二手房普跌20%僅僅是個誤會

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上周，北京東南部的通州,、亦莊區(qū)域部分房源降幅超20%的新聞在網(wǎng)上火了一把,，記者周末實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期北京多個區(qū)域的二手房成交價的確出現(xiàn)不同程度下滑,，但跌幅達(dá)到20%僅為個別樓盤,。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也對證券時報記者表示，由于目前市場本身交易量少,，再加上有的業(yè)主急于成交,，導(dǎo)致個別二手房降價明顯。

總體而言,，多家中介機(jī)構(gòu)工作人員表示,，目前投資投機(jī)現(xiàn)象確實得到明顯遏制，剛需人群成為消費主力,。

二手房成交價松動

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示,，5月北京二手房成交均價環(huán)比4月下滑2.4%。通州區(qū),、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅最大,，均超過20%。不少媒體反映這似乎與大眾實際感受不符,。

對此,，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時表示,，由于目前市場本身交易量少，從我愛我家門店統(tǒng)計的樣本相對有限,，再加上有的業(yè)主急于成交,，導(dǎo)致個別二手房降價明顯。

這一說法也在記者周末的實地走訪中得到了印證,。據(jù)了解,，通州龍湖大方居近期成交的二手房中就有較最高點下跌20%的戶型?！皟上薹繚q跌反應(yīng)都是最迅速的,，20%的降幅目前還不具有普遍性?！惫麍@附近的一家房產(chǎn)中介公司的工作人員表示,。

通州通胡大街上一家知名房產(chǎn)中介公司工作人員也告訴記者，近期掛牌價格大部分會比3月高點時調(diào)低10%,，最后的成交價仍可再談,。不過下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象。此外,，公司已經(jīng)明確要求不符合單價的房源掛不了牌,、進(jìn)不了系統(tǒng)。

對于成交價大幅下降的原因,，前述果園附近的房產(chǎn)中介工作人員告訴記者,，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿五年,。戶主急于出手的原因一般有兩類,，一是前期已經(jīng)訂下了改善型目標(biāo)房，但沒想到3月份突然出臺更嚴(yán)的限購政策,，導(dǎo)致房價下跌,。只要降幅不超過改善房的違約金，業(yè)主都是可以接受的,。二是戶型位置不好的業(yè)主急于變現(xiàn),。

成交量是代表市場交易情緒的重要指標(biāo)。走訪過程中,，多位中介工作人員向記者表示,，在“3·17”新政作用下，通州4,、5月份的成交量累計下滑近75%,，成交量著實出現(xiàn)了大幅下滑。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近4成,，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值,。因此，總體來看,，目前買家觀望情緒濃,，市場議價空間在增大。

記者在亦莊開發(fā)區(qū)還了解到,，由于商住房的新政出臺,，亦莊40年產(chǎn)權(quán)的商住房價格下跌明顯，個別樓盤已經(jīng)封盤,。

剛需人群成為消費主力

面對通州,、亦莊部分房源降幅超20%的新聞，購房人顯得淡定,。在通州,、亦莊開發(fā)區(qū)的多個中介門店記者看到，雖是周末,，但前來咨詢的人并不多,。前述通胡大街的房產(chǎn)中介公司工作人員對記者表示，這幾個月來看房的客戶明顯減少,，絕大多數(shù)是改善型的剛需客戶，投資客幾乎絕跡,。這一點從偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)中也得到印證,，數(shù)據(jù)顯示5月新增客戶登記量也環(huán)比4月同期下降11.9%。

記者在通州果園碰到一位前來咨詢二手房的買房人,，她告訴記者,，近期房價已經(jīng)跌回接近春節(jié)前后的價格，自己是以房換房,，雖然首付提高了,，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要原因。在她看來,，通州實施專屬限購政策后,，已經(jīng)將大批投資客限制在外，再到通州買房的應(yīng)該絕大部分都是剛需,。而且未來隨著北京市政府正式遷入,，相應(yīng)配套會進(jìn)一步完善，通州房價仍然有較好的上漲預(yù)期,。

她提到的專屬限購政策是指2015年8月北京市住建委,、通州區(qū)政府發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，明確規(guī)定僅通州戶口可以在該地區(qū)購買第二套住房。非通州的北京戶口要在通州買房需滿足連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅3年以上的條件,。工作居住證視同北京戶口,。

此外，記者在亦莊了解到近期有多個一手樓盤入市,。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者,，周邊的樓盤多為200平米/戶以上的疊拼別墅。這類客戶原本首付比例就高,，所以對提高首付的政策不敏感,，房價表現(xiàn)也相對平穩(wěn)。

一位看房人告訴記者,，雖然價格較之前變化不大,，但愿意從市區(qū)搬出來，主要是考慮可以換更大的房子,，而且周圍環(huán)境較好,。這邊某樓盤一套150平米左右的精裝修大平層總價在800-900萬元左右。

現(xiàn)在適合出手么,？

“3·17”新政的力度是空前的,，認(rèn)房認(rèn)貸的新政、取消貸款利率折扣是遏制住房價上漲的重要原因,，實施的頭三個月效果可謂立竿見影,。對于未來房價走勢如何專業(yè)人士看法出現(xiàn)分歧。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，目前一線城市二手房下行主要還是表現(xiàn)在成交量上,，而成交價的調(diào)整才剛剛開始。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為,，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加下,，未來價格走勢還有待觀察。

前述通州果園附近的房產(chǎn)中介公司工作人員告訴記者,，從經(jīng)驗來看,，新政實施前兩三個月的效果最明顯，雖然未來一段時間內(nèi)房價上漲可能性不大,，但房價再下一個臺階的空間也沒有多大,。

去年的“9·30”新政發(fā)布之后，房價經(jīng)歷了短暫的停歇,。今年春節(jié)之后北京不少地區(qū)的二手房房價再度上揚(yáng),，并創(chuàng)下新高。多位受訪者對記者表示,，目前房價的跌幅只是回到了春節(jié)前后的水平,，在“買漲不買跌”的心理下，多數(shù)買房人仍然選擇在觀望，希望有更低價格的出現(xiàn),。

此外,，中介工作人員給記者算了一筆賬。按照目前的房價,，想要在通州首次購房,，加上所有稅費，首付款仍需兩百多萬起,。這是把部分剛需擋在門外的一道“硬門檻”,。