分析人士指出,,未來公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動性較差的共有產(chǎn)權(quán)住房,、無限制但供應(yīng)較少的商品房,,將共同構(gòu)成一線城市和熱點(diǎn)城市多層次的住房供應(yīng)體系,成為長效機(jī)制的重要組成部分,。
C 幾大懸念待解●能讓北京整體房價跌多少,?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉做了個簡單的測算:從過去幾年看,北京自住房供應(yīng)合計6.2萬套,,基本已經(jīng)完成簽約,。對于市場來說,自住房對市場持續(xù)影響,。特別是2014年與2017年,,自住房住宅土地供應(yīng)的面積均超過了30%,大量的底價房供應(yīng),,是出現(xiàn)2014年與2017年樓市調(diào)控效果的主要原因之一,。在2017年上半年,自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右,。
在張大偉看來,,因為共有產(chǎn)權(quán)房的價格明顯要比周邊房價低,有的甚至低30%左右,,對這部分住房的房價是有抑制作用的,。
分析人士表示,整體看,,在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)推動下,,市場的觀望情緒會繼續(xù)加強(qiáng),特別是大量房源供應(yīng)后,,整體價格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期,。
●共有產(chǎn)權(quán)房對購房者吸引力有多大?
“共有產(chǎn)權(quán)房的最重大的政策變化是,,不得轉(zhuǎn)商,,也就是說,購房者將永遠(yuǎn)不能獲得完全意義上的投資價值,。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性,。”張大偉表示,,共有產(chǎn)權(quán)房可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱,。
那么有多少人會申請?張大偉分析,,看過去的自住房,,申購人群數(shù)量大約維持在15萬戶左右,,其中很大部分是優(yōu)先人群?!暗灿挟a(chǎn)權(quán)房相比自住房最大的變化是,,不得轉(zhuǎn)商,但價格又比之前不得流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房高,。購買過共有產(chǎn)權(quán)房后,,如果將來再買房需要退出共有產(chǎn)權(quán)房?!彼裕瑥埓髠ヮA(yù)計,,共有產(chǎn)權(quán)房的申購人群數(shù)量大約為5-10萬戶,。
●商品房供應(yīng)少了,價格會否上漲,?
張大偉分析,,從今年供地結(jié)構(gòu)來看,北京市共有產(chǎn)權(quán)房的用地大增,,而商品房用地則相對歷史平均水平減少,,“所以整體看,對于北京來說,,商品房目前依然受追捧,。共有產(chǎn)權(quán)房明顯緩解買不起商品房人群的需求。北京的房價肯定會出現(xiàn)明顯的平穩(wěn)乃至下調(diào),?!?/p>
對此,鄧浩志也指出,,北京計劃未來5年推出25萬套共有產(chǎn)權(quán)房,,平均每年5萬套幾乎占住房建設(shè)總量的一半(過去住宅年建設(shè)量在10萬套左右),如果是在原基礎(chǔ)上再加5萬套,,那北京有這么多地嗎,?實際情況是過去10年北京土地供應(yīng)總量基本平穩(wěn)且不斷輕微下滑。在他看來,,如果共有產(chǎn)權(quán)房用地占用普通住宅的指標(biāo),,那商品住宅供應(yīng)可能會更加緊張,商品房價格也可能上漲,。