分析人士指出,，未來公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房,、流動(dòng)性較差的共有產(chǎn)權(quán)住房、無限制但供應(yīng)較少的商品房,，將共同構(gòu)成一線城市和熱點(diǎn)城市多層次的住房供應(yīng)體系,，成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

C 幾大懸念待解●能讓北京整體房?jī)r(jià)跌多少,？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉做了個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算：從過去幾年看,，北京自住房供應(yīng)合計(jì)6.2萬套，基本已經(jīng)完成簽約,。對(duì)于市場(chǎng)來說,，自住房對(duì)市場(chǎng)持續(xù)影響。特別是2014年與2017年,，自住房住宅土地供應(yīng)的面積均超過了30%,，大量的底價(jià)房供應(yīng)，是出現(xiàn)2014年與2017年樓市調(diào)控效果的主要原因之一,。在2017年上半年,，自住房已經(jīng)影響房?jī)r(jià)降低7%左右。

在張大偉看來,，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格明顯要比周邊房?jī)r(jià)低,，有的甚至低30%左右,，對(duì)這部分住房的房?jī)r(jià)是有抑制作用的。

分析人士表示,，整體看,，在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)推動(dòng)下，市場(chǎng)的觀望情緒會(huì)繼續(xù)加強(qiáng),，特別是大量房源供應(yīng)后,，整體價(jià)格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期。

●共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)房者吸引力有多大,？

“共有產(chǎn)權(quán)房的最重大的政策變化是,，不得轉(zhuǎn)商，也就是說,，購(gòu)房者將永遠(yuǎn)不能獲得完全意義上的投資價(jià)值,。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性?！睆埓髠ケ硎?，共有產(chǎn)權(quán)房可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。

那么有多少人會(huì)申請(qǐng),？張大偉分析,，看過去的自住房，申購(gòu)人群數(shù)量大約維持在15萬戶左右,，其中很大部分是優(yōu)先人群,。“但共有產(chǎn)權(quán)房相比自住房最大的變化是,，不得轉(zhuǎn)商,，但價(jià)格又比之前不得流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房高。購(gòu)買過共有產(chǎn)權(quán)房后,，如果將來再買房需要退出共有產(chǎn)權(quán)房,。”所以,，張大偉預(yù)計(jì),，共有產(chǎn)權(quán)房的申購(gòu)人群數(shù)量大約為5-10萬戶。

●商品房供應(yīng)少了,，價(jià)格會(huì)否上漲,？

張大偉分析，從今年供地結(jié)構(gòu)來看,，北京市共有產(chǎn)權(quán)房的用地大增,，而商品房用地則相對(duì)歷史平均水平減少，“所以整體看,，對(duì)于北京來說,，商品房目前依然受追捧,。共有產(chǎn)權(quán)房明顯緩解買不起商品房人群的需求。北京的房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)明顯的平穩(wěn)乃至下調(diào),?！?/p>

對(duì)此，鄧浩志也指出,，北京計(jì)劃未來5年推出25萬套共有產(chǎn)權(quán)房,，平均每年5萬套幾乎占住房建設(shè)總量的一半(過去住宅年建設(shè)量在10萬套左右)，如果是在原基礎(chǔ)上再加5萬套,，那北京有這么多地嗎,？實(shí)際情況是過去10年北京土地供應(yīng)總量基本平穩(wěn)且不斷輕微下滑。在他看來,，如果共有產(chǎn)權(quán)房用地占用普通住宅的指標(biāo),，那商品住宅供應(yīng)可能會(huì)更加緊張，商品房?jī)r(jià)格也可能上漲,。