從去年9月30日北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策以來，超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策,。從“五限令”到“購租并舉”，需求側(cè)與供給側(cè)樓市調(diào)控“組合拳”朝著“房住不炒”的目標(biāo)共同發(fā)力,。

資料圖：樓市,。孫睿 攝

調(diào)控一周年之際，今年“金九銀十”成色幾何,？記者探訪多城樓市發(fā)現(xiàn),，在樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步降溫,，平抑房價(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，短期內(nèi)樓市調(diào)控難以動搖,，長效機(jī)制亟待跟進(jìn)。

熱點(diǎn)城市樓市明顯“遇冷”

記者近期走訪多地樓市發(fā)現(xiàn)，相比去年同期樓市的火爆,，今年“金九銀十”成色不足,。熱點(diǎn)城市樓市成交明顯“遇冷”,。

在上海,，不少開發(fā)商“十一”期間積極蓄客，為11月,、12月開盤做準(zhǔn)備,?！敖衲?至10月份旺季不旺，樓市行情蕭條,，很多人都等著降價(jià)?！遍h行區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問說,，“不少顧客只是順路來看看,，下單的不多,。”

在北京,，記者來到位于房山長陽鎮(zhèn)的一個樓盤,，這里有200套住宅即將入市?！绊?xiàng)目交通方便,，以小戶型為主，適合剛需人群。本以為會很搶手,，但現(xiàn)在關(guān)注的人太少了,。”一位銷售顧問說,，節(jié)前就開始推廣宣傳了,，但現(xiàn)在有購買意向的還不到200人。

二手房市場也十分冷清,。在北京清河附近的一家知名中介門店，經(jīng)紀(jì)人郭先生假期依然十分“忙碌”,。但與往年“金九銀十”忙著帶客戶看房不同,，今年他是忙著給潛在客戶打電話推薦房源。小郭說,，“現(xiàn)在來看房的客戶基本都是剛需自住,，也有少數(shù)投資者電話咨詢，但看到房價(jià)處于下行通道,，都想看一看再說,。”

記者在上海走訪發(fā)現(xiàn),，幾家大型房產(chǎn)中介門店幾乎無人問津,。多家二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者，由于交易清淡,，不少房主的掛牌意愿不高,，掛牌量價(jià)一路下滑。但就掛出的房源來看,，房主降價(jià)動力增強(qiáng),，買家議價(jià)幅度在3%至5%。

“目前是成交量走低,，價(jià)格也在慢慢下行,。相比于今年年初，不同項(xiàng)目降幅在5%到10%之間,?！北本┮晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小孫說。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市房價(jià)變化情況顯示,，9月份,，從環(huán)比看，15個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格連續(xù)兩個月全面止?jié)q,。事實(shí)上,，一二線城市房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在8月份，15個熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了最近3年來的首次全面停漲，北上廣更是全面下跌,。

同比方面,，各線城市房價(jià)下降的趨勢更為明顯。一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)12個月回落,；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)10個月回落,，二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)8個月回落；三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)2個月回落,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，當(dāng)前70城房價(jià)明顯回落，說明新一輪調(diào)控一年多來,，各地樓市調(diào)控政策的有效性,，實(shí)質(zhì)性地狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,，今年“金九銀十”成色不足,，全國商品住宅成交量與去年同期相比回落40%。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，今年以來,，全國商品住宅銷售累計(jì)同比增幅按平均每月下滑兩個百分點(diǎn)的走勢收窄。此數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)市場在不斷降溫,。

“不斷增加的信貸成本讓購買者的出手意愿有所下降,。住房銷售增速開始回落或是購買力衰竭的信號。隨著更多城市加入調(diào)控隊(duì)伍,，全國房地產(chǎn)整體銷售將持續(xù)面臨壓力,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是判斷,，在“金九銀十”落空之后,，樓市將直接“入冬”。

平抑房價(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)

一年前,，北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策,，提高首套房和二套房的首付比例，開啟樓市調(diào)控大幕,。此后,，上海、廣州,、深圳等一二線熱點(diǎn)城市及時跟進(jìn),，密集出臺限購限貸政策。

回顧一年來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策“軌跡”,，既有“提首付”,、限購,、限貸、限價(jià),、限商,、限售等需求側(cè)調(diào)控措施不斷升級加碼，又有全方位構(gòu)建“購租并舉”住房體系的供給側(cè)調(diào)控“硬招”——持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控對投機(jī)炒作“動真格”,，全面強(qiáng)化房地產(chǎn)市場“居住屬性”,。

持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策逼退房市“高溫”，理性市場之下,，投機(jī)炒房客運(yùn)作空間被最大限度積壓,，而購房剛需族則多了幾分從容和淡定。

記者走訪多個一二線熱點(diǎn)城市二手房市場發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前放盤量,、成交量已大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平,，延長到了兩個月。力度空前的行政調(diào)控使得買賣雙方預(yù)期扭轉(zhuǎn),，市場觀望情緒明顯,，購房更加慎重。

以北京為例,，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，“930”調(diào)控后一年里，北京樓市成交全面萎縮,，二手房和新建住宅簽約195590套,，同比跌幅達(dá)38.9%。

“調(diào)控一年來,，市場總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期,。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長苗樂如說,，一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的態(tài)勢得到控制,；因城施策下，三四線城市房地產(chǎn)去庫存成效明顯,，市場較為活躍,；今年上半年投資、新開工,、土地購置,、銷售額等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，雖然在8月開始出現(xiàn)下降苗頭,，但市場整體平穩(wěn)有利于為長效機(jī)制的進(jìn)一步出臺贏得時機(jī),。

市場回歸平穩(wěn)，并非一役之功。苗樂如說,，與以前相比,，這一年來的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡單的一刀切，也不是簡單的房價(jià)控制,，而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下,，通過大力推進(jìn)租售并舉、租售同權(quán),，增加保障性住房供應(yīng),，出臺土地供應(yīng)規(guī)劃等方面努力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，較好地引導(dǎo)了社會預(yù)期,。

長效機(jī)制需繼續(xù)跟進(jìn)

今年10月,，房地產(chǎn)政策面持續(xù)收緊。寧波限購政策升級,，重慶,、南昌、石家莊,、西安,、南寧、長沙和貴陽等二三線城市加入“限售”大軍,，成為樓市調(diào)控絕不放松的最新政策“注腳”,。

以“金九銀十平淡開場，行業(yè)如何面對市場調(diào)整”為主題的易居論壇近日在上海召開,。與會專家普遍認(rèn)為,，10月以來的一系列調(diào)控政策進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性。

易居營銷集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎表示,，市場降溫和首付政策,、按揭貸款政策等調(diào)整密切相關(guān)，如從貸款政策方面看,，當(dāng)前管控比較嚴(yán)厲,，各類鉆政策漏洞的現(xiàn)象較少，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融市場秩序的規(guī)范,。這一系列政策導(dǎo)致交易量下降,。從后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場來看，至少在明年下半年前,，高端樓盤的預(yù)售證發(fā)放政策將不會放松,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計(jì)，2018年將是樓市的“尋底”年,。

中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示,，多數(shù)房企當(dāng)前對市場的判斷是一致的,，即明年政策不會放開，樓市會繼續(xù)下行,，對于房企來說,，現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨，回籠資金,。

受訪專家普遍表示,，為了穩(wěn)定市場、穩(wěn)定民心,，在樓市瘋狂上漲的階段,，及時在需求側(cè)“踩剎車”非常必要。但需求側(cè)調(diào)控等短期手段也容易對市場供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響,，因此,，及時出臺長效機(jī)制，并將長效機(jī)制落到實(shí)處,，將是維護(hù)樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展的決勝之舉,。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，綜合運(yùn)用金融,、土地,、財(cái)稅、投資,、立法等手段，建立并落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,，可以應(yīng)對各種市場波動，保護(hù)正常住房消費(fèi),，對投機(jī)需求做到精準(zhǔn)打擊。但也要注意到,，長效機(jī)制的建立是一個過程,，將重構(gòu)資產(chǎn)價(jià)格體系,，因此，改革中要防止冒進(jìn),。

苗樂如說，“挖潛”是長期而深層的解決之道,。努力挖掘行政區(qū)的潛力,，與周邊城市協(xié)同發(fā)展，通過發(fā)展城市群達(dá)到增加長期供給,、平衡房價(jià)的作用,。促進(jìn)人口和地區(qū)資源的合理分布與流動是形成房地產(chǎn)市場有序發(fā)展的遠(yuǎn)期策略。