制圖：張芳曼

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。要堅(jiān)持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融,、土地,、財(cái)稅、投資,、立法等手段,，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,。

基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制應(yīng)當(dāng)怎么理解,，又該如何建立呢？如何實(shí)現(xiàn)“既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止出現(xiàn)大起大落”的目標(biāo),？

基礎(chǔ)性制度

讓百姓住有所居,、讓市場保持穩(wěn)定

過去說起房地產(chǎn)調(diào)控，人們常說“短期政策”“長效機(jī)制”,，而“基礎(chǔ)性制度”則很少提及,。它的內(nèi)涵是什么？

“房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度首要解決的是它的定位問題,?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所原所長、研究員任興洲認(rèn)為,，“房子是用來住的,、不是用來炒的”這句話很樸實(shí)，但一語道出了住房的根本定位,，就是住房的本質(zhì)屬性是居住,，是其使用價(jià)值。盡管它也帶有一定的資產(chǎn)屬性和投資功能,，但最主要的是居住屬性,，是要解決老百姓“住有所居”的問題?！凹炔荒軐⒆》慨?dāng)作資產(chǎn)爆炒,，也不能將房地產(chǎn)當(dāng)成穩(wěn)增長的工具加以運(yùn)用?！?/p>

“有了明確清晰的定位,，還要保持住房政策的穩(wěn)定性，讓市場主體有穩(wěn)定的預(yù)期,?！比闻d洲說。

“住房政策主要應(yīng)有兩個(gè)目標(biāo),，一是保障居民家庭基本住房需要,，不斷改善居住條件和社區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住有所居,；二是引導(dǎo)住房投資與住房消費(fèi),，有效預(yù)防和管控系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場保持穩(wěn)定,?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo),，就需要建立能夠長期發(fā)揮作用,、而不是變來變?nèi)サ恼甙才牛皬亩鵀槊恳活惾巳憾继峁┮粋€(gè)對應(yīng)的獲取住房的渠道，而且這些渠道‘可進(jìn)入,、可選擇,、可支付、可持續(xù)’,?！?/p>

基礎(chǔ)性制度將如何完善？“房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度還包括其產(chǎn)權(quán)制度,、不動(dòng)產(chǎn)登記制度,、土地征收、儲(chǔ)備和出讓制度,、房地產(chǎn)稅收和投融資制度,、住房保障制度等?！比闻d洲認(rèn)為,，未來要在這些制度層面進(jìn)行改革和完善。

在劉洪玉看來,，未來我國需要發(fā)展租賃市場來補(bǔ)齊短板,，從而建立購租并舉的住房制度；還需要通過落實(shí)住房支持政策,、完善政策性住房金融體系等措施,，建立低端有保障、中端有支持,、高端有市場的政府與市場相結(jié)合的住房供給體系,。

長效機(jī)制

針對性操作性更強(qiáng)，需要多方面共同發(fā)力

對于“建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”,，我們多年來一直在講,，但市場仍然不盡如人意。

任興洲認(rèn)為,，這與我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段有關(guān)系：改革開放以來,，特別是1998年全面推進(jìn)住房制度改革以來,，與經(jīng)濟(jì)高速增長,、城市化快速推進(jìn)相伴隨，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,，住房需求與供給矛盾較大,，商品房市場、保障房制度都在不斷探索中,。而到了現(xiàn)階段,，一方面，住房市場供給與需求發(fā)生了明顯變化，城鎮(zhèn)居民住房絕對短缺的時(shí)代已經(jīng)過去,，經(jīng)過大體測算,，到2013年前后，就總量而言,，全國城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)實(shí)現(xiàn)戶均一套房,，有些城市已經(jīng)超過戶均一套的水平，供需趨向平衡,；另一方面,，經(jīng)過多年分析研究，我們對符合國情的房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)和規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握也比以前清晰了,?！霸谶@種情況下，已經(jīng)具備了制定和完善長效機(jī)制的條件,。另外,，實(shí)踐證明，光運(yùn)用短期政策不能解決房地產(chǎn)平穩(wěn),、健康和可持續(xù)發(fā)展問題,，必須長短結(jié)合，著力建立長效機(jī)制”,。

“多年來,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制也一直在研究和推進(jìn)中?！比闻d洲認(rèn)為,，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的房地產(chǎn)政策措施的針對性和可操作性進(jìn)一步提高，如“在宏觀上管住貨幣,，微觀信貸政策要支持合理自住購房”,，就是既注重抑制投資投機(jī)性購房，又支持自住型的住房需求,；“落實(shí)人地掛鉤政策,，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”，就考慮到了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一億新市民落戶城市后的住房建設(shè)用地問題,。同時(shí),，針對不同城市市場分化的狀況，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”“特大城市要加快疏解部分城市功能,，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”,。這些政策實(shí)施后，將通過有效增加供給,，緩解熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾,，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問題,，打破行政區(qū)劃局限，在更大的區(qū)域范圍內(nèi)合理配置資源,，引導(dǎo)人口合理流動(dòng),。

與短期調(diào)控不同，長效機(jī)制需要在更長時(shí)期發(fā)揮作用,。劉洪玉分析,，以稅收機(jī)制為例，過去調(diào)控時(shí),，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來調(diào)去,，有時(shí)通過稅惠政策鼓勵(lì)買房，有時(shí)又通過增加稅負(fù)抑制買房,?！岸愂盏拈L效機(jī)制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負(fù)一次性公之于眾，讓購房者清晰知道,，如果買房目的是住房投機(jī),、住房投資或住房消費(fèi)，將分別面臨什么樣的稅負(fù),，引導(dǎo)購房行為,。”

再比如,，供地機(jī)制,。劉洪玉說，一座城市在人口持續(xù)流入的情況下,，如果土地供應(yīng)嚴(yán)重不足,，政府土地管理目標(biāo)又是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)，則住房升值預(yù)期及升值預(yù)期驅(qū)動(dòng)下的住房投機(jī)難以避免,，房價(jià)穩(wěn)定就難以實(shí)現(xiàn),。“如果政府土地政策的出發(fā)點(diǎn)能從被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)管理,，將土地管理目標(biāo)定位為‘努力滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的空間需求’,，積極拓展土地供應(yīng)來源、降低土地供給成本,、透明土地供應(yīng)計(jì)劃,、提高土地供給彈性，就有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,，促進(jìn)市場穩(wěn)定,?！?/p>

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,，建立長效機(jī)制,，需要在供地、金融,、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破：土地制度上,，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上,，要建立“多層次,、普惠制”的住房金融制度；財(cái)稅制度上,，要完善中央與地方分權(quán)的財(cái)稅體制,。此外，還要深化戶籍制度改革,，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,，以釋放新市民群體的購房需求。

明年目標(biāo)

既防止大起大落,，又有效去庫存

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落,。

“泡沫是資產(chǎn)價(jià)格背離其價(jià)值的一種現(xiàn)象,，泡沫越大，價(jià)格和價(jià)值背離越嚴(yán)重,，大起大落的可能性就越大,。”根據(jù)劉洪玉的判斷,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫主要出現(xiàn)在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市,。

“抑制泡沫、防止大起大落”應(yīng)如何界定呢,？劉洪玉認(rèn)為,，主要在于保持住房價(jià)格的基本穩(wěn)定，“與同期GDP漲幅,、人均可支配收入漲幅,、通貨膨脹率相比，如果房價(jià)漲幅沒有超過三個(gè)數(shù)字中的最高值,，就可認(rèn)為房價(jià)基本穩(wěn)定,。”

“現(xiàn)階段推動(dòng)一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的因素尚未完全消除,，實(shí)施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要,。”任興洲說,。

2016年,，與一些城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲不同,，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”也被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中,。

專家認(rèn)為,，三四線城市庫存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足,、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系,。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育,、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平,，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶,、定居并借此消化庫存,；二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì),，避免增加新的庫存壓力,；三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制，讓農(nóng)民在進(jìn)城時(shí)有更殷實(shí)的“嫁妝”,，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ),、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能買得起房,。