開發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升,。2016年1-9月份,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長(zhǎng)5.76%,，比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn),。其中，住宅投資4.99萬億元,，增長(zhǎng)5.11%,，比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程,。進(jìn)入10月份以后,，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),。

全國(guó)住宅開發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過程中,，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間,，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資同比增速保持溫和上行,，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%,，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行,，重點(diǎn)城市住宅開發(fā)投資累計(jì)量的全國(guó)占比保持在50%以上。

住房供求空間錯(cuò)配

持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷量大幅增長(zhǎng),，名義庫(kù)存不斷下降,，去庫(kù)存取得了一些成效。但是,，住房庫(kù)存總量仍然偏高,，且空間錯(cuò)配問題依然突出,，表現(xiàn)為一、二線城市庫(kù)存少,、投資增加率低,，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來仍然短缺,；三,、四線及以下城市庫(kù)存大，銷售增長(zhǎng)緩慢,，且房地產(chǎn)投資,、新開工依然強(qiáng)勁，去庫(kù)存效果不明顯,。

從庫(kù)存來看,，熱點(diǎn)城市庫(kù)存減少，三四線樓市庫(kù)存壓力仍大,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，截止到2016年8月底，北上廣深四個(gè)一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米,，且均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從去化周期來看,，一線城市整體庫(kù)存去化周期縮短,，其中北京、上海,、廣州庫(kù)存去化周期均不足10個(gè)月,。2016年以來，以樓市四小龍——南京,、蘇州,、合肥、廈門為首的二線重點(diǎn)城市庫(kù)存顯著下降,，甚至出現(xiàn)告急,。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫(kù)存壓力,。從期房庫(kù)存來看,，2016年，以三四線及以下城市為主的全國(guó)非重點(diǎn)城市在期房待售面積,、期房過剩庫(kù)存都要遠(yuǎn)超過全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市,。當(dāng)前及未來庫(kù)存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

從潛在供給來看,，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市,，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯(cuò)配進(jìn)一步加劇,。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點(diǎn)城市的新開工累計(jì)值占全國(guó)的比重較大,，過去一年間始終維持在60%以上,，當(dāng)經(jīng)過一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來的住房有效供給后，空間錯(cuò)配必將進(jìn)一步加劇,。

熱點(diǎn)城市樓市

由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜

在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的宏觀背景下,，面對(duì)起初的樓市局部過熱形勢(shì)，政府沒有及時(shí)發(fā)聲,，使得市場(chǎng)預(yù)期中央會(huì)為了保增長(zhǎng)而放任房?jī)r(jià)上漲,，從而引起市場(chǎng)恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢(shì),。2016年年初以來隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存量的不斷減少,，部分城市從去庫(kù)存轉(zhuǎn)為抑制購(gòu)房，在這種情況下,，庫(kù)存的告急,、政策的收緊，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場(chǎng)恐慌,，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲,。恐慌性“搶房潮”不斷涌現(xiàn),，在預(yù)期改變和恐慌心理驅(qū)動(dòng)下,，一些城市某些地段的樓盤呈現(xiàn)出“去年低價(jià)無人問，今年價(jià)高爭(zhēng)先搶”的怪象,。進(jìn)入10月份后,，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng),，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜,。

通過中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn),。橫向來看,，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂觀,?？v向來看，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年,，估值過高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形,。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度,，均已超過2009-2010時(shí)期,，值得各界高度警惕,。但是，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍,。第一,，主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線；第二,，本輪過熱是局部不是全局性的,；第三，本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn),；第四,，有諸多政策工具可以備用。