開發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升,。2016年1-9月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%,，比2015年全年提高4.77個百分點,。其中，住宅投資4.99萬億元,，增長5.11%,，比2015年全年提高4.73個百分點，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程,。進入10月份以后,，政府加強了樓市調控，但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢,。

全國住宅開發(fā)投資在總體回暖調整過程中,，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間,，40個重點城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資同比增速保持溫和上行,，累計值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%,，而非重點城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調整運行,，重點城市住宅開發(fā)投資累計量的全國占比保持在50%以上。

住房供求空間錯配

持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷量大幅增長,，名義庫存不斷下降,，去庫存取得了一些成效。但是,，住房庫存總量仍然偏高,，且空間錯配問題依然突出,，表現(xiàn)為一、二線城市庫存少,、投資增加率低,，銷售火爆，住房在當前及未來仍然短缺,；三,、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢,，且房地產(chǎn)投資,、新開工依然強勁，去庫存效果不明顯,。

從庫存來看,，熱點城市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大,。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，截止到2016年8月底，北上廣深四個一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米,，且均呈現(xiàn)下降趨勢,。從去化周期來看，一線城市整體庫存去化周期縮短,，其中北京,、上海、廣州庫存去化周期均不足10個月,。2016年以來,，以樓市四小龍——南京、蘇州,、合肥,、廈門為首的二線重點城市庫存顯著下降，甚至出現(xiàn)告急,。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力,。從期房庫存來看,，2016年，以三四線及以下城市為主的全國非重點城市在期房待售面積,、期房過剩庫存都要遠超過全國40個重點城市,。當前及未來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點城市當中。

從潛在供給來看,，聯(lián)系到非重點城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點城市,，使得住房在重點城市與非重點城市的空間錯配進一步加劇。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點城市的新開工累計值占全國的比重較大,，過去一年間始終維持在60%以上,，當經(jīng)過一定的施工周期轉化為未來的住房有效供給后，空間錯配必將進一步加劇,。

熱點城市樓市

由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜

在經(jīng)濟下行壓力仍然較大的宏觀背景下,，面對起初的樓市局部過熱形勢，政府沒有及時發(fā)聲,，使得市場預期中央會為了保增長而放任房價上漲,，從而引起市場恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢,。2016年年初以來隨著熱點城市房地產(chǎn)庫存量的不斷減少,，部分城市從去庫存轉為抑制購房，在這種情況下,，庫存的告急,、政策的收緊，使熱點城市樓市完全陷入市場恐慌,，最終導致房價爆發(fā)式上漲,。恐慌性“搶房潮”不斷涌現(xiàn),，在預期改變和恐慌心理驅動下,，一些城市某些地段的樓盤呈現(xiàn)出“去年低價無人問，今年價高爭先搶”的怪象,。進入10月份后,，熱點城市政府相繼出臺了一系列的樓市調控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場,，熱點城市樓市由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜,。

通過中國住房市場風險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險,。橫向來看,，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀,?？v向來看，當前住房市場風險整體高于2010年,，估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形,。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度,，均已超過2009-2010時期,，值得各界高度警惕,。但是，全國樓市總體風險仍然處在可控的范圍,。第一,，主要指標沒有超越風險控制線；第二,，本輪過熱是局部不是全局性的,；第三，本輪高漲與繁榮不是長期拐點,；第四,，有諸多政策工具可以備用。