近日,，北京市出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控新政,，大幅提高首付比例，同時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控”,；隨后石家莊、鄭州,、廣州等城市也陸續(xù)出臺(tái)樓市新政,；3月21日，廣東東莞市,、河北廊坊市,、江蘇句容市也出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)政策,。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控劍指何方？又將如何影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),？

重拳出擊降樓市“虛火”

家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學(xué)考慮，正準(zhǔn)備將現(xiàn)住房賣掉,，再貸款換個(gè)三環(huán)內(nèi)的二手房,。“新政出臺(tái)后,，首付比例大幅提高,，估計(jì)暫時(shí)不能考慮換房了?！苯扛嬖V記者，地產(chǎn)中介的人告訴她,，如果急于買房最好準(zhǔn)備全款，因?yàn)殂y行按揭貸款短期內(nèi)很難獲批,。

這輪被稱為北京“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策表現(xiàn)為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低于60%,，非普通住房不低于80%，較之前提高10%以上,；二是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要有貸款購(gòu)房記錄,，不管是北京還是異地,，都算是二套房；三是暫停發(fā)放25年以上的個(gè)人房貸,；四是限制通過企業(yè)購(gòu)買住宅。

自2月底以來(lái),，全國(guó)已有近20個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政,，既有南京、青島、三亞等熱點(diǎn)城市,，也有環(huán)一線周邊城市及三,、四線城市，而北京的調(diào)控明顯升級(jí),。新政出臺(tái)的最大背景正是入春以來(lái)部分城市房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)反彈,，房?jī)r(jià)在稍事企穩(wěn)后又呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年2月,，70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格基本呈現(xiàn)全面上漲趨勢(shì),。70個(gè)城市中有60個(gè)上漲,，其中廣州以環(huán)比上漲2.1%，成為環(huán)比漲幅最高的城市,。來(lái)自房產(chǎn)中介的消息稱,，北京2月底至3月中旬，二手房呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增態(tài)勢(shì),。

“此輪調(diào)控的目的,，就是迅速出擊降低房地產(chǎn)投資和投機(jī)的‘炒房暗火’，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，保證居民住有所居,，抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹，同時(shí)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展,?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出。

房?jī)r(jià)是今年兩會(huì)熱議的話題,，而政府工作報(bào)告也接受人大代表審議后將“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”寫入修訂版,。

樓市供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

去年9月以來(lái)，多地就出臺(tái)過一輪樓市調(diào)控,。頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控為何難以阻止一線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì),？

倪鵬飛分析，首先,，一線城市確實(shí)存在強(qiáng)勁的剛性和改善性需求,。其次，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落,，本輪調(diào)控采取的是“邊調(diào)邊看,，逐步完善”的原則，調(diào)控不是“畢其功于一役”,，而是常態(tài)化和機(jī)制化,。此前出臺(tái)的一些政策,，對(duì)炒房和奢侈消費(fèi)住房的約束還不夠嚴(yán)厲，為房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了可乘之機(jī),。

與上一輪調(diào)控相比,，本輪調(diào)控范圍更大、力度更強(qiáng),、措施更嚴(yán),。“相信在強(qiáng)有力的政策作用下,，非急迫性、支付能力有限的購(gòu)房需求將延遲,，樓市交易量會(huì)明顯下降,，對(duì)緩解市場(chǎng)緊張情緒、抑制房?jī)r(jià)過快上漲將產(chǎn)生明顯效果,。更為重要的是,，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機(jī)行為?！蹦啭i飛判斷,。

不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求,，限制房?jī)r(jià)炒作行為,。同時(shí)，由于一線城市房?jī)r(jià)在周邊城鎮(zhèn)的外溢效應(yīng)正在逐步放大,，調(diào)控也從一線城市擴(kuò)展到周邊的三,、四線城市。

從更廣泛的角度看,，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素也來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)之外,。國(guó)家發(fā)改委主任何立峰日前表示，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡,，“有大量資金涌入房產(chǎn)地市場(chǎng),，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)過快上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本”,。