近日,，北京市出臺新一輪樓市調控新政，大幅提高首付比例,，同時“認房又認貸”,，被業(yè)界稱為“史上最嚴的樓市調控”；隨后石家莊,、鄭州,、廣州等城市也陸續(xù)出臺樓市新政；3月21日,，廣東東莞市,、河北廊坊市、江蘇句容市也出臺或升級限購政策,。新一輪房地產調控劍指何方,？又將如何影響未來房地產市場走勢？

重拳出擊降樓市“虛火”

家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學考慮,，正準備將現(xiàn)住房賣掉,，再貸款換個三環(huán)內的二手房?！靶抡雠_后，首付比例大幅提高,，估計暫時不能考慮換房了,。”姜女士告訴記者,，地產中介的人告訴她,，如果急于買房最好準備全款，因為銀行按揭貸款短期內很難獲批,。

這輪被稱為北京“史上最嚴”的樓市調控政策表現(xiàn)為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例,，普通住房不低于60%，非普通住房不低于80%,，較之前提高10%以上,；二是“認房又認貸”，只要有貸款購房記錄,，不管是北京還是異地,，都算是二套房；三是暫停發(fā)放25年以上的個人房貸,；四是限制通過企業(yè)購買住宅,。

自2月底以來,，全國已有近20個城市出臺樓市調控新政，既有南京,、青島,、三亞等熱點城市，也有環(huán)一線周邊城市及三,、四線城市,，而北京的調控明顯升級。新政出臺的最大背景正是入春以來部分城市房地產的強勢反彈,，房價在稍事企穩(wěn)后又呈現(xiàn)上漲趨勢,。

國家統(tǒng)計局數據顯示，今年2月,，70個大中城市中,，二手房價格基本呈現(xiàn)全面上漲趨勢。70個城市中有60個上漲,，其中廣州以環(huán)比上漲2.1%,，成為環(huán)比漲幅最高的城市。來自房產中介的消息稱,，北京2月底至3月中旬,，二手房呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。

“此輪調控的目的,，就是迅速出擊降低房地產投資和投機的‘炒房暗火’,，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保證居民住有所居,，抑制房地產泡沫膨脹,，同時促進宏觀經濟和金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展?！敝袊鐣茖W院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,。

房價是今年兩會熱議的話題，而政府工作報告也接受人大代表審議后將“遏制房價過快上漲”寫入修訂版,。

樓市供求結構發(fā)生變化

去年9月以來,，多地就出臺過一輪樓市調控。頻頻出臺的房地產調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢,？

倪鵬飛分析,，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求,。其次,，為避免房地產市場出現(xiàn)大起大落，本輪調控采取的是“邊調邊看,，逐步完善”的原則,，調控不是“畢其功于一役”,，而是常態(tài)化和機制化。此前出臺的一些政策,，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲,，為房價上漲創(chuàng)造了可乘之機。

與上一輪調控相比,，本輪調控范圍更大,、力度更強、措施更嚴,?！跋嘈旁趶娪辛Φ恼咦饔孟拢羌逼刃?、支付能力有限的購房需求將延遲,，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒,、抑制房價過快上漲將產生明顯效果,。更為重要的是，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為,?！蹦啭i飛判斷。

不難看出,，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求,，限制房價炒作行為。同時,，由于一線城市房價在周邊城鎮(zhèn)的外溢效應正在逐步放大,，調控也從一線城市擴展到周邊的三、四線城市,。

從更廣泛的角度看，推動房價上漲的因素也來自房地產市場之外,。國家發(fā)改委主任何立峰日前表示,，當前中國經濟發(fā)展面臨著房地產與實體經濟結構性失衡，“有大量資金涌入房產地市場,，帶動了房價過快上漲,，進一步推高了實體經濟發(fā)展的成本”。