近日,，北京市出臺新一輪樓市調(diào)控新政,，大幅提高首付比例,，同時“認房又認貸”,，被業(yè)界稱為“史上最嚴的樓市調(diào)控”；隨后石家莊,、鄭州,、廣州等城市也陸續(xù)出臺樓市新政,；3月21日,，廣東東莞市、河北廊坊市,、江蘇句容市也出臺或升級限購政策。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控劍指何方,？又將如何影響未來房地產(chǎn)市場走勢,？

重拳出擊降樓市“虛火”

家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學(xué)考慮，正準(zhǔn)備將現(xiàn)住房賣掉,，再貸款換個三環(huán)內(nèi)的二手房?！靶抡雠_后,，首付比例大幅提高，估計暫時不能考慮換房了,?！苯扛嬖V記者,，地產(chǎn)中介的人告訴她，如果急于買房最好準(zhǔn)備全款,，因為銀行按揭貸款短期內(nèi)很難獲批,。

這輪被稱為北京“史上最嚴”的樓市調(diào)控政策表現(xiàn)為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低于60%,，非普通住房不低于80%，較之前提高10%以上,；二是“認房又認貸”,，只要有貸款購房記錄，不管是北京還是異地,，都算是二套房,；三是暫停發(fā)放25年以上的個人房貸,；四是限制通過企業(yè)購買住宅。

自2月底以來,，全國已有近20個城市出臺樓市調(diào)控新政,，既有南京,、青島,、三亞等熱點城市，也有環(huán)一線周邊城市及三,、四線城市,，而北京的調(diào)控明顯升級。新政出臺的最大背景正是入春以來部分城市房地產(chǎn)的強勢反彈,，房價在稍事企穩(wěn)后又呈現(xiàn)上漲趨勢,。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年2月，70個大中城市中,，二手房價格基本呈現(xiàn)全面上漲趨勢,。70個城市中有60個上漲，其中廣州以環(huán)比上漲2.1%,，成為環(huán)比漲幅最高的城市。來自房產(chǎn)中介的消息稱,，北京2月底至3月中旬,，二手房呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。

“此輪調(diào)控的目的,，就是迅速出擊降低房地產(chǎn)投資和投機的‘炒房暗火’，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，保證居民住有所居,，抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹，同時促進宏觀經(jīng)濟和金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展,?！敝袊鐣茖W(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,。

房價是今年兩會熱議的話題,，而政府工作報告也接受人大代表審議后將“遏制房價過快上漲”寫入修訂版,。

樓市供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

去年9月以來,，多地就出臺過一輪樓市調(diào)控。頻頻出臺的房地產(chǎn)調(diào)控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢,？

倪鵬飛分析,，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求,。其次,，為避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，本輪調(diào)控采取的是“邊調(diào)邊看,，逐步完善”的原則，調(diào)控不是“畢其功于一役”,，而是常態(tài)化和機制化。此前出臺的一些政策,，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲,，為房價上漲創(chuàng)造了可乘之機,。

與上一輪調(diào)控相比，本輪調(diào)控范圍更大,、力度更強,、措施更嚴?！跋嘈旁趶娪辛Φ恼咦饔孟拢羌逼刃?、支付能力有限的購房需求將延遲,，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒,、抑制房價過快上漲將產(chǎn)生明顯效果,。更為重要的是,，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為?！蹦啭i飛判斷,。

不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求,，限制房價炒作行為,。同時，由于一線城市房價在周邊城鎮(zhèn)的外溢效應(yīng)正在逐步放大,，調(diào)控也從一線城市擴展到周邊的三,、四線城市,。

從更廣泛的角度看，推動房價上漲的因素也來自房地產(chǎn)市場之外,。國家發(fā)改委主任何立峰日前表示，當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展面臨著房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡,，“有大量資金涌入房產(chǎn)地市場,，帶動了房價過快上漲，進一步推高了實體經(jīng)濟發(fā)展的成本”,。