熱點城市降杠桿和三四線城市去庫存，是今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩大重點,。金融是房地產(chǎn)市場的血脈,，住房信貸政策既關(guān)系國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，又與普通百姓利益息息相關(guān),。為此,，應(yīng)加強房地產(chǎn)市場研究，實施差別化的住房信貸政策,，合理把握信貸投放,，既要滿足居民合理購房需求，又要防范風(fēng)險,、抑制泡沫,。

2016年我國貸款新增12.65萬億元，以個人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款占到近一半,。大量信貸資金流向房地產(chǎn)市場,，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下的居民投資熱情帶動所致,。房地產(chǎn)具有較強的金融屬性,，相較于行政強制色彩濃厚的限購政策，住房信貸政策對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場短期的投資性需求,、投機性需求都有更明顯的作用,。

因此，調(diào)整住房信貸政策,，可從四方面入手：一是調(diào)整貸款總量,，合理確定銀行個人住房貸款總量；二是調(diào)整貸款價格,，提高或降低個人住房貸款利率水平,；三是調(diào)整貸款條件,，收緊或放松購房主體貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）；四是調(diào)整貸款首付,，控制購房主體購房杠桿率,。下一步，應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域,、主體的不同,，綜合運用四種手段，量價并舉,，長短結(jié)合,，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期,，將差別化的住房信貸政策落到實處,。

毫無疑問，對于部分房價上漲較快的熱點城市,，整體上應(yīng)嚴(yán)格控制貸款總量,，主動上調(diào)貸款利率，適當(dāng)收緊貸款條件,，并提高貸款首付比例。

而對多數(shù)三四線城市而言,，房地產(chǎn)市場庫存量居高不下,，去庫存壓力仍然較大。商業(yè)銀行應(yīng)在風(fēng)險可控的前提下,，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用,，從貸款利率、貸款條件,、貸款首付等方面繼續(xù)加大對居民合理購房的支持力度,。我們還應(yīng)該看到，我國城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長時間,，中小城市和城鎮(zhèn)居民還有較強的購房需求未得到有效滿足,。目前，個人住房貸款占全部貸款的比例在20%左右,，其中不良貸款率不到0.5%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行業(yè)2%左右的總體水平。相比2016年,，今年個人住房貸款增速將有所回落,，但仍應(yīng)保持適度增長。

值得注意的是,，收緊住房信貸政策雖然有助于抑制投資和投機需求,，但也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求,。因此，對于熱點城市居民合理的購房需求,，尤其是購買首套住房,，還應(yīng)繼續(xù)予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面,。當(dāng)然,，要采取措施，防止部分人群利用優(yōu)惠政策“鉆空子”,。如日前北京出臺文件規(guī)定,，離婚一年之內(nèi)申請房貸的執(zhí)行二套房貸政策。對于三四線城市居民購買第二套以上住房,，雖不必嚴(yán)防死守,，但也要有一定的差別化措施，防止少數(shù)地區(qū)借機炒作,，進而推動房價虛高,、市場虛熱。

需要強調(diào)的是,，住房信貸政策總體上由中央銀行和金融監(jiān)管部門制定和調(diào)整,，地方政府切勿隨意染指，更不能自行其是,。央行,、銀監(jiān)分支機構(gòu)在政策總體框架下，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)程序,，根據(jù)各地不同情況進行適時調(diào)整,。除窗口指導(dǎo)、價格引導(dǎo)之外,，住房信貸的差別化措施還應(yīng)更多由商業(yè)銀行自行決定和實施,。