住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌：說“房地產(chǎn)去庫存任務(wù)即將結(jié)束”違背事實(shí)

文章導(dǎo)讀： 最近,，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束”的觀點(diǎn)頗引人關(guān)注,。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 王紅茹 | 北京報(bào)道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第16期)

當(dāng)前房地產(chǎn)還要不要去庫存？去庫存任務(wù)即將結(jié)束了嗎？這是近期衍生出來的一個(gè)新話題,。

最近，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束”的觀點(diǎn)頗引人關(guān)注,。支撐其觀點(diǎn)的理由是：2016年以來,，漲價(jià)潮從一線城市逐步擴(kuò)展到二線城市，并開始擴(kuò)散到一部分三線城市,。

聯(lián)系到跌宕起伏的2016年房地產(chǎn)市場：地王頻出,，房價(jià)暴漲，樓市調(diào)控政策不斷升級,，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)似乎說明了當(dāng)下應(yīng)該增加房子供應(yīng),，而不是去庫存。但是,，房價(jià)暴漲是否就意味著房地產(chǎn)去庫存即將結(jié)束,？當(dāng)前中國的房地產(chǎn)庫存究竟有多大,？哪些類型的房子庫存更嚴(yán)重？

去庫存任務(wù)真的即將結(jié)束,？

高善文在北大光華高層管理論壇上稱,，2016年以后存貨的去化轉(zhuǎn)入了一個(gè)極其明顯的加速過程，而這一加速過程在2016年下半年以后已經(jīng)進(jìn)入到存貨去化的末期,。

得出這個(gè)結(jié)論的理由是：2016年以來,，漲價(jià)潮從一線城市逐步擴(kuò)展到二線城市，并開始擴(kuò)散到一部分三線城市,。這表明房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)非常明顯的供求失衡壓力,，并且供求失衡壓力還在擴(kuò)散。這非常清晰地顯示出房地產(chǎn)市場的去存貨過程開始轉(zhuǎn)入末期,。

“漲價(jià)非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平,。在大多數(shù)城市，存貨水平現(xiàn)在正在快速下降,?！备呱莆恼f，“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束,，表明制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)非常重要的壓力正在枯竭,。”

“這種觀點(diǎn)有失偏頗,。2016年我國房地產(chǎn)總體庫存減少了3.2%,，其中住宅庫存下降了11%。今年前3個(gè)月庫存同比減少了6.4%,，其中住宅庫存下降了15%,。從數(shù)據(jù)看，去庫存任務(wù)很艱巨,?！比珖康禺a(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示,， “不要因?yàn)橐欢€城市房價(jià)上漲庫存不足,，就說去庫存任務(wù)即將結(jié)束或者完成了，當(dāng)前的去庫存任務(wù)依然很重,?！?/p>

那么，我國的房地產(chǎn)庫存到底還有多少,？

國家統(tǒng)計(jì)局4月17日公布的數(shù)據(jù)顯示,，3月末，商品房待售面積68810萬平方米,，比2月末減少1745萬平方米,。其中,，住宅待售面積減少1643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米,，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少84萬平方米,。

“從數(shù)據(jù)上來說，我們的庫存量依然很大,，還有6.8億多平方米,。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說,，去庫存任務(wù)依然艱巨?！鳖櫾撇f,。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，庫存量有多種統(tǒng)計(jì)口徑,，目前主要有兩種：一是統(tǒng)計(jì)局給出的待售面積(指竣工一年以后沒有賣掉的房子面積),；另一種是指已經(jīng)開始銷售的房子的面積，“從銷售到竣工差不多得一年時(shí)間,，加上竣工一年沒有賣掉的房子,，共兩年時(shí)間，這個(gè)庫存數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)局公布的大得多,。所以,，當(dāng)前我國的實(shí)際庫存量還很大?！?/p> 福建省龍巖市周邊區(qū)縣新建的樓盤,，廣告語很耐人尋味?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

三四線城市推出升級版去庫存

隨著全國性樓市調(diào)控政策不斷升級加碼,，讓交易火熱的一二線城市樓市快速降溫，房價(jià)暴漲得到抑制,；但是,，很多三四線城市卻還在為去庫存“發(fā)愁”。

記者注意到,，今年四川,、山東,、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點(diǎn)。

近期,，四川省資陽市發(fā)布的“購房獎(jiǎng)勵(lì)”政策頗為引人注目,。

3月初，資陽市政府發(fā)布《資陽市2017年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展政策措施》,，圍繞房地產(chǎn)去庫存工作,，提出15條政策措施，目標(biāo)是年底商品住房庫存量下降10%,。

其中最核心的部分是,，對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(qū)(一城三區(qū))購買商品房的購房人，給予住房每套12000元,、車庫每個(gè)2000元的獎(jiǎng)勵(lì),。同時(shí)，對在第七屆房交會(huì)上成交的商品住房,，另外給予購房人4000元每套的購房獎(jiǎng)勵(lì),。

這已經(jīng)是資陽連續(xù)兩年提高購房獎(jiǎng)勵(lì)金額。

山東的一些城市也出臺(tái)了去庫存措施,。近期,，濰坊市高新區(qū)對《濰坊高新區(qū)管委會(huì)關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的意見》進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，新增稅收減免政策等多項(xiàng)優(yōu)惠措施,。個(gè)人在高新區(qū)內(nèi)購買家庭唯一住房,，面積為144平方米(含144平方米)以下的，給予實(shí)繳稅額25%的財(cái)政補(bǔ)貼,。個(gè)人購買商業(yè)房或辦公用房用于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的,，財(cái)政補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從每平方米240元提高至每平方米290元。

湖南也加快了去庫存的節(jié)奏,。3月17日,，湘潭發(fā)布了《關(guān)于積極化解商品房庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》。相比2016年湘潭房地產(chǎn)去庫存政策,，不僅加大了對特定征拆群體購房的獎(jiǎng)勵(lì)力度,，而且還拓寬了購買新建商品住房獎(jiǎng)勵(lì)的適用范圍，如非湘潭市城區(qū)戶籍的外來人口,，在市城區(qū)首次購買新建商品住房的,，給予每平方米300元的購房獎(jiǎng)勵(lì)等。另外,，子女與父母在同一個(gè)小區(qū)購房的,，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)。

今年的政府工作報(bào)告提出 “促進(jìn)三四線城市去庫存，仍將是房地產(chǎn)市場調(diào)控主要任務(wù)”后,，資陽,、濰坊、湘潭等城市是在全國三四線城市中率先推出新一輪房地產(chǎn)刺激計(jì)劃的地區(qū),。而且,，這些推出房地產(chǎn)去庫存政策的城市，無一例外都是在2016年去庫存政策基礎(chǔ)上的升級版,。

一邊是去庫存,，另一邊在補(bǔ)庫存

有意思的是，當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了“冰火兩重天”格局：一邊是購房獎(jiǎng)勵(lì)去庫存,，另一邊是樓市限購接連加碼,。沒錯(cuò)，樓市限購說的就是環(huán)京津的河北樓市,。近期,，環(huán)京津“城市群”集體進(jìn)入調(diào)控模式引起全國關(guān)注。

記者梳理發(fā)現(xiàn),，自今年3月17日以來，石家莊,、保定,、廊坊、滄州,、承德,、唐山、秦皇島等7個(gè)設(shè)區(qū)市已先后發(fā)布樓市限購新政,。

顧云昌副主任向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋：“我國的樓市調(diào)控政策不會(huì)‘一刀切’,，會(huì)采取因地制宜、因城施策的原則,。針對房價(jià)上漲明顯的城市,，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼。但總體看,，三四線城市的主要任務(wù)還是去庫存,。”

我國的去庫存壓力究竟有多大,？衡量庫存壓力有一個(gè)重要指標(biāo),，即庫存消化周期(也稱“存銷比”，存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/近6個(gè)月銷售面積的移動(dòng)平均值),。當(dāng)存銷比持續(xù)下行,，相關(guān)城市的房價(jià)上漲壓力會(huì)持續(xù)增加；而當(dāng)存銷比持續(xù)攀升，房價(jià)下跌的可能性則會(huì)增加,。

那么,，我國的房地產(chǎn)存銷比達(dá)到多少比較合適？這個(gè)問題已經(jīng)有了答案,。

4月6日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，提出強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理,。其核心是以庫存消化周期分檔次,，周期短的要擴(kuò)大供地，周期長的要停止供地,。

《通知》指出,，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模,、結(jié)構(gòu)和時(shí)序,，對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地,；18～36個(gè)月的,，要減少供地；6～12個(gè)月的,，要增加供地,；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地,，還要加快供地節(jié)奏,。

“很顯然，12個(gè)月到18個(gè)月庫存是最合適的,?！鳖櫾撇f，現(xiàn)在所說的去庫存主要是在三四線城市,，特別是一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的庫存量很大,，而房價(jià)上漲過快的地方往往是庫存不足的地方，還要補(bǔ)庫存,?！艾F(xiàn)在的任務(wù)是去庫存和補(bǔ)庫存相結(jié)合，兩部委出臺(tái)的文件恰恰證明了這一點(diǎn)”

　　商業(yè)地產(chǎn)去庫存任務(wù)更艱巨

記者注意到,，中央文件主要提的是住宅地產(chǎn)的庫存,，并沒有提商業(yè)地產(chǎn)的庫存。

但是,，隨著電商與現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展,，傳統(tǒng)商業(yè)模式受到較大沖擊,，商業(yè)營業(yè)用房待售面積不減反增，去庫存壓力依然很大,。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1—3月份房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，和去年同期相比，庫存總體下降了6.4%,，住宅庫存下降了15%,，而商業(yè)地產(chǎn)的庫存不僅沒有減少，反而增加了,，其中辦公樓增加了11.6%,，商業(yè)營業(yè)用房增加了6.2%。

顧云昌告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，“現(xiàn)在去庫存工作有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注,，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快,，但商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然很大,。商業(yè)地產(chǎn)的庫存應(yīng)該引起我們的高度重視?！?/p>

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，1—3月份我國的住宅待售面積是39082萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是19802萬平方米,，從數(shù)據(jù)上看,，住宅的待售面積遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的待售面積，但是,，顧云昌提醒：“由于房地產(chǎn)銷售量中住宅占比很高，而商業(yè)地產(chǎn)銷量占比低,，因此,，總體看，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅還嚴(yán)重,，也更可怕,。”

可以肯定的是,，2017年的去庫存要想取得進(jìn)一步成效,，商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化不容忽視。