住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌：說“房地產(chǎn)去庫存任務即將結束”違背事實

文章導讀： 最近,，安信證券首席經(jīng)濟學家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結束”的觀點頗引人關注,。

《中國經(jīng)濟周刊》記者 王紅茹 | 北京報道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第16期)

當前房地產(chǎn)還要不要去庫存,？去庫存任務即將結束了嗎,？這是近期衍生出來的一個新話題。

最近,，安信證券首席經(jīng)濟學家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結束”的觀點頗引人關注,。支撐其觀點的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，并開始擴散到一部分三線城市,。

聯(lián)系到跌宕起伏的2016年房地產(chǎn)市場：地王頻出,，房價暴漲，樓市調(diào)控政策不斷升級,，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)似乎說明了當下應該增加房子供應,，而不是去庫存。但是,，房價暴漲是否就意味著房地產(chǎn)去庫存即將結束,？當前中國的房地產(chǎn)庫存究竟有多大？哪些類型的房子庫存更嚴重,？

去庫存任務真的即將結束,？

高善文在北大光華高層管理論壇上稱，2016年以后存貨的去化轉(zhuǎn)入了一個極其明顯的加速過程,，而這一加速過程在2016年下半年以后已經(jīng)進入到存貨去化的末期,。

得出這個結論的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市,，并開始擴散到一部分三線城市,。這表明房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)非常明顯的供求失衡壓力，并且供求失衡壓力還在擴散,。這非常清晰地顯示出房地產(chǎn)市場的去存貨過程開始轉(zhuǎn)入末期。

“漲價非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平,。在大多數(shù)城市,，存貨水平現(xiàn)在正在快速下降?！备呱莆恼f,，“房地產(chǎn)存貨去化即將結束，表明制約經(jīng)濟發(fā)展一個非常重要的壓力正在枯竭,?！?/p>

“這種觀點有失偏頗。2016年我國房地產(chǎn)總體庫存減少了3.2%,，其中住宅庫存下降了11%,。今年前3個月庫存同比減少了6.4%，其中住宅庫存下降了15%,。從數(shù)據(jù)看,，去庫存任務很艱巨?！比珖康禺a(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席,、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時表示， “不要因為一二線城市房價上漲庫存不足，就說去庫存任務即將結束或者完成了,，當前的去庫存任務依然很重,。”

那么,，我國的房地產(chǎn)庫存到底還有多少,？

國家統(tǒng)計局4月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末,，商品房待售面積68810萬平方米,，比2月末減少1745萬平方米。其中,，住宅待售面積減少1643萬平方米,，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少84萬平方米,。

“從數(shù)據(jù)上來說,，我們的庫存量依然很大，還有6.8億多平方米,。對大部分房屋供需比偏高的城市,，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨,?！鳖櫾撇f。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，庫存量有多種統(tǒng)計口徑,，目前主要有兩種：一是統(tǒng)計局給出的待售面積(指竣工一年以后沒有賣掉的房子面積)；另一種是指已經(jīng)開始銷售的房子的面積,，“從銷售到竣工差不多得一年時間,，加上竣工一年沒有賣掉的房子，共兩年時間,，這個庫存數(shù)據(jù)遠比統(tǒng)計局公布的大得多,。所以，當前我國的實際庫存量還很大,?！?/p> 福建省龍巖市周邊區(qū)縣新建的樓盤,，廣告語很耐人尋味?！吨袊?jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

三四線城市推出升級版去庫存

隨著全國性樓市調(diào)控政策不斷升級加碼,，讓交易火熱的一二線城市樓市快速降溫，房價暴漲得到抑制,；但是,，很多三四線城市卻還在為去庫存“發(fā)愁”。

記者注意到,，今年四川,、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點,。

近期,，四川省資陽市發(fā)布的“購房獎勵”政策頗為引人注目。

3月初,，資陽市政府發(fā)布《資陽市2017年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展政策措施》,，圍繞房地產(chǎn)去庫存工作，提出15條政策措施,，目標是年底商品住房庫存量下降10%,。

其中最核心的部分是，對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(qū)(一城三區(qū))購買商品房的購房人,，給予住房每套12000元,、車庫每個2000元的獎勵。同時,，對在第七屆房交會上成交的商品住房,，另外給予購房人4000元每套的購房獎勵。

這已經(jīng)是資陽連續(xù)兩年提高購房獎勵金額,。

山東的一些城市也出臺了去庫存措施。近期,，濰坊市高新區(qū)對《濰坊高新區(qū)管委會關于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的意見》進行適當調(diào)整,，新增稅收減免政策等多項優(yōu)惠措施。個人在高新區(qū)內(nèi)購買家庭唯一住房,，面積為144平方米(含144平方米)以下的,，給予實繳稅額25%的財政補貼。個人購買商業(yè)房或辦公用房用于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的,，財政補貼標準從每平方米240元提高至每平方米290元,。

湖南也加快了去庫存的節(jié)奏。3月17日,，湘潭發(fā)布了《關于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充意見》,。相比2016年湘潭房地產(chǎn)去庫存政策，不僅加大了對特定征拆群體購房的獎勵力度，而且還拓寬了購買新建商品住房獎勵的適用范圍,，如非湘潭市城區(qū)戶籍的外來人口,，在市城區(qū)首次購買新建商品住房的，給予每平方米300元的購房獎勵等,。另外,，子女與父母在同一個小區(qū)購房的，給予每平方米200元的獎勵,。

今年的政府工作報告提出 “促進三四線城市去庫存,，仍將是房地產(chǎn)市場調(diào)控主要任務”后，資陽,、濰坊,、湘潭等城市是在全國三四線城市中率先推出新一輪房地產(chǎn)刺激計劃的地區(qū)。而且,，這些推出房地產(chǎn)去庫存政策的城市,，無一例外都是在2016年去庫存政策基礎上的升級版。

一邊是去庫存,，另一邊在補庫存

有意思的是,，當前三四線城市的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了“冰火兩重天”格局：一邊是購房獎勵去庫存，另一邊是樓市限購接連加碼,。沒錯,，樓市限購說的就是環(huán)京津的河北樓市。近期,，環(huán)京津“城市群”集體進入調(diào)控模式引起全國關注,。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年3月17日以來,，石家莊,、保定、廊坊,、滄州,、承德、唐山,、秦皇島等7個設區(qū)市已先后發(fā)布樓市限購新政,。

顧云昌副主任向《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋：“我國的樓市調(diào)控政策不會‘一刀切’，會采取因地制宜,、因城施策的原則,。針對房價上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼,。但總體看,，三四線城市的主要任務還是去庫存,。”

我國的去庫存壓力究竟有多大,？衡量庫存壓力有一個重要指標,，即庫存消化周期(也稱“存銷比”，存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值),。當存銷比持續(xù)下行,，相關城市的房價上漲壓力會持續(xù)增加；而當存銷比持續(xù)攀升,，房價下跌的可能性則會增加,。

那么，我國的房地產(chǎn)存銷比達到多少比較合適,？這個問題已經(jīng)有了答案,。

4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設部及國土資源部發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》(下稱《通知》),，提出強化住宅用地供應“五類”調(diào)控目標管理,。其核心是以庫存消化周期分檔次，周期短的要擴大供地,，周期長的要停止供地,。

《通知》指出，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期,，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模,、結構和時序，對消化周期在36個月以上的,，應停止供地,；18～36個月的，要減少供地,；6～12個月的,，要增加供地；6個月以下的,，不僅要顯著增加供地,，還要加快供地節(jié)奏。

“很顯然,，12個月到18個月庫存是最合適的?！鳖櫾撇f,，現(xiàn)在所說的去庫存主要是在三四線城市，特別是一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的庫存量很大,，而房價上漲過快的地方往往是庫存不足的地方,，還要補庫存,。“現(xiàn)在的任務是去庫存和補庫存相結合,，兩部委出臺的文件恰恰證明了這一點”

　　商業(yè)地產(chǎn)去庫存任務更艱巨

記者注意到,，中央文件主要提的是住宅地產(chǎn)的庫存，并沒有提商業(yè)地產(chǎn)的庫存,。

但是,，隨著電商與現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)模式受到較大沖擊,，商業(yè)營業(yè)用房待售面積不減反增,，去庫存壓力依然很大。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的今年1—3月份房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，和去年同期相比,，庫存總體下降了6.4%，住宅庫存下降了15%,，而商業(yè)地產(chǎn)的庫存不僅沒有減少,，反而增加了，其中辦公樓增加了11.6%,，商業(yè)營業(yè)用房增加了6.2%,。

顧云昌告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“現(xiàn)在去庫存工作有一個現(xiàn)象值得關注,，就是總體庫存在下降,，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然很大,。商業(yè)地產(chǎn)的庫存應該引起我們的高度重視,。”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，1—3月份我國的住宅待售面積是39082萬平方米,，商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是19802萬平方米，從數(shù)據(jù)上看,，住宅的待售面積遠高于商業(yè)地產(chǎn)的待售面積,，但是，顧云昌提醒：“由于房地產(chǎn)銷售量中住宅占比很高,，而商業(yè)地產(chǎn)銷量占比低,，因此，總體看,，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅還嚴重,，也更可怕?！?/p>

可以肯定的是,，2017年的去庫存要想取得進一步成效,，商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化不容忽視。