“這些年,，融創(chuàng)在現(xiàn)金流管理上下了很大的功夫,，時(shí)刻都保持著充裕的流動(dòng)性”，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德在9月1日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

　　據(jù)融創(chuàng)中報(bào)顯示,，今年1-6月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1088.5億元人民幣,，同比增長(zhǎng)94.2%,，同時(shí)盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)，毛利增長(zhǎng)86%至26.16億,，溢利同比大漲1469.7%達(dá)16.14億,。

　　難能可貴的是，在規(guī)模大幅增長(zhǎng)的同時(shí),，融創(chuàng)始終保持了充裕的流動(dòng)性,。截至6月底，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金余額924億元,，較2016年底的698億元增長(zhǎng)約32.4%,。

　　對(duì)現(xiàn)金流一向極為重視的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌，曾表示房企核心風(fēng)險(xiǎn)就兩個(gè)：地太貴,、錢不夠,。融創(chuàng)手擁2億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，同時(shí)保持充裕的現(xiàn)金流,，可以說(shuō)是構(gòu)建了一個(gè)良好的安全循環(huán),。

　　優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)高周轉(zhuǎn) 構(gòu)建安全循環(huán)

　　“房地產(chǎn)要保證企業(yè)安全，關(guān)鍵就是買對(duì)地。如果地的質(zhì)量不高,，就談不上銷售,、談不上周轉(zhuǎn)、更談不上利潤(rùn),。地買對(duì)了,，流動(dòng)性就會(huì)變好，就能保證充裕的現(xiàn)金流,?！蓖裘系卤硎荆叭趧?chuàng)持續(xù)良好的銷售業(yè)績(jī),，使得我們每個(gè)階段都有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流安全,。”

　　在上半年強(qiáng)勁銷售和充足可售資源支撐下,，融創(chuàng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布,，融創(chuàng)上調(diào)全年銷售目標(biāo)至3000億元。

　　今年1-8月,，融創(chuàng)已完成全年3000億新目標(biāo)的54%,。隨著下半年推出近4000億的可售貨源，融創(chuàng)下半年每個(gè)月銷售有望超過(guò)400億,，將為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流入,。

　　2016年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了1500億元的銷售額,，較2015年大幅增長(zhǎng)120%,。如果2017年順利完成3000億元的銷售目標(biāo)，又將在2016年的基礎(chǔ)上再翻一番,。

　　融創(chuàng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露,，包括萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地儲(chǔ)備在內(nèi),，融創(chuàng)現(xiàn)有的土儲(chǔ)已達(dá)2億平米,。如果按融創(chuàng)2016年銷售均價(jià)18000元/平米計(jì)算，保守估計(jì)融創(chuàng)手上擁有的可售貨值超過(guò)2.5萬(wàn)億,。

　　充足高質(zhì)量的土儲(chǔ)將為融創(chuàng)未來(lái)幾年的合同銷售提供必要保障,，成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。更為關(guān)鍵的是,，融創(chuàng)在市場(chǎng)低谷期通過(guò)并購(gòu)獲取的土地成本較低,，未來(lái)升值溢價(jià)空間極大。

　　客觀來(lái)說(shuō),，相比同行,，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)優(yōu)越，96%貨值均位于一二線及環(huán)一線城市，位置基本上也都是城市的核心位置,，平均地價(jià)又僅在每平米5千元左右,。同時(shí)，從2012年至今,，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了51%的年度復(fù)合增長(zhǎng)率,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)跑于其他房企。從這兩點(diǎn)來(lái)看,，融創(chuàng)的業(yè)務(wù)安全系數(shù)還是相對(duì)較高的,，未來(lái)可持續(xù)為公司貢獻(xiàn)強(qiáng)勁的銷售增長(zhǎng)和巨大的現(xiàn)金流入。

　　知進(jìn)退 打造現(xiàn)金流良性循環(huán)

　　一方面是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)安全,，另一方面是開(kāi)源打造現(xiàn)金流良性循環(huán)。認(rèn)真看融創(chuàng)的拿地偏好,，會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一家現(xiàn)金流導(dǎo)向明確的企業(yè),。

　　融創(chuàng)善用并購(gòu)拿地，并且傾向選擇成熟度高,、易高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目,，相比招拍掛土地至少需要十個(gè)月才能產(chǎn)生銷售，收并購(gòu)?fù)恋刂苻D(zhuǎn)快,、資金使用率高,，IRR（內(nèi)部收益率）會(huì)非常高，安全性也更大,。

　　比如2016年9月融創(chuàng)收購(gòu)融科資產(chǎn)包后,，僅一個(gè)季度即貢獻(xiàn)百億銷售；2017年5月收購(gòu)天津星耀五洲項(xiàng)目,，三個(gè)月后已經(jīng)蓄客開(kāi)盤,；近期收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)包，很多項(xiàng)目交割后便直接開(kāi)始銷售,。通過(guò)并購(gòu),，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的快速回收。

　　融創(chuàng)有進(jìn),，還有退,。即孫宏斌說(shuō)的“知進(jìn)退”，這同樣是個(gè)現(xiàn)金流問(wèn)題,。

　　2016年融創(chuàng)判斷熱點(diǎn)城市地價(jià)過(guò)高,、流動(dòng)性將持續(xù)收緊，于是停止了公開(kāi)市場(chǎng)拿地,，快速銷售回籠現(xiàn)金流等待機(jī)會(huì),。

　　2017年年初市場(chǎng)進(jìn)入下行，融創(chuàng)果斷發(fā)起多筆并購(gòu)，上半年通過(guò)并購(gòu)收獲優(yōu)質(zhì)土地2553萬(wàn)平米,，7月收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán),。當(dāng)同行們?cè)诠_(kāi)市場(chǎng)上為高價(jià)地?fù)尩妙^破血流時(shí)，融創(chuàng)卻守住錢袋子,，在最好的時(shí)機(jī)出手并購(gòu)價(jià)格合理的土地,。

　　考慮到融創(chuàng)已擁有高達(dá)2萬(wàn)億優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，孫宏斌在發(fā)布會(huì)上表示,，“將暫緩拿地,，再重啟拿地后，融創(chuàng)對(duì)土地的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)大幅提升”,?？梢?jiàn)，融創(chuàng)未來(lái)將通過(guò)更為謹(jǐn)慎的拿地策略,，減少資本性支出,，靜靜等待本輪收購(gòu)貨值的現(xiàn)金流兌現(xiàn)。

　　鑒于公司擁有較低土地成本和較高銷售均價(jià),，即使市場(chǎng)調(diào)控會(huì)持續(xù),，未來(lái)毛利率和凈利率會(huì)維持較好水平。汪孟德表示,，“未來(lái)保證25%毛利,，凈利10%以上是完全沒(méi)有問(wèn)題的?！?/p>