此外,，從政策上看,，投資審批的環(huán)節(jié)打通了,，但是在融資渠道上仍有一些困難之處,?！斗桨浮芬?guī)定在集體建設(shè)用地上建設(shè)的是"租賃住房",，只租不售,，因此房屋所有權(quán)沒(méi)有流通性,，不能成為抵押物；加之"不得轉(zhuǎn)租",，使用權(quán)也沒(méi)有流通性,。當(dāng)所有權(quán)和使用權(quán)都被凍結(jié)時(shí)，連"商品"都算不上,，因此沒(méi)有抵押貸款融資的可能,。盡管住房具有使用價(jià)值和現(xiàn)金收益，未來(lái)租金收益可以進(jìn)行質(zhì)押貸款融資,，但這只是在法理上成立,，實(shí)際上未必行得通。

據(jù)2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，北京住房租售比平均為1：662,，即52年租金可以收回房屋總價(jià)。假設(shè)在集體土地上建設(shè)住房成本降低一半,，租賃價(jià)格不變,，大約26年租金可收回成本,，若加上建設(shè)資本利息約為40年。若以租金質(zhì)押融資,，意味著房屋業(yè)主--村集體在40年內(nèi)無(wú)任何凈收入,，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算,，40年后才能收回本息,。在13個(gè)試點(diǎn)城市中，租售比最低的成都也要22年,。這樣龜速的貸款回收速度,，銀行是否有興趣介入也是重要前提因素。

如果靠股權(quán)融資呢,？雖然該方法被《方案》明文認(rèn)可,，但由于租賃屬性住房產(chǎn)品缺乏交換價(jià)值，取得現(xiàn)金收益能力低,，本身缺乏對(duì)合作者的吸引力,，實(shí)際上可能連股權(quán)合作都談不成。缺乏融資渠道的結(jié)果,，是只能依靠集體自有資金進(jìn)行建設(shè),，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)恐怕是有心無(wú)力,。這些都是處在試點(diǎn)階段需要不斷完善和解決的問(wèn)題,。

房?jī)r(jià)和房租會(huì)有何變化？

此次《方案》一出,，立即在各界引起巨大反響,。有媒體驚呼，這是"樓市王炸",，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌,。但實(shí)際上，情況可能不會(huì)如此,。由于商品房有著唯一合法的買(mǎi)賣(mài)權(quán),，投資品屬性不可替代，國(guó)人的買(mǎi)房觀念又不太可能一下轉(zhuǎn)變?yōu)?以租為主",，買(mǎi)房需求沒(méi)有改變,，而此方案不是著眼增加商品房的供應(yīng)，因此在商品房的供需兩側(cè)均沒(méi)有變化,。當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)主要由其投資屬性決定,，本次方案是針對(duì)住房的消費(fèi)屬性的調(diào)整政策，因此這次的政策對(duì)房?jī)r(jià)影響著實(shí)有限,。

至于租金,，此次方案的確能夠在數(shù)量上提高房屋租賃的供給,，而且成本也較低，但對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō),，集體用地的實(shí)際地理位置以郊區(qū)偏遠(yuǎn)地區(qū)為主,，其成本優(yōu)勢(shì)實(shí)際上也不是那么大。因此其租金還是要看地區(qū)整體租金水平,，不會(huì)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)整體租金水平產(chǎn)生太大影響,。