8月28日，國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設部近日聯合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,。北京,、上海,、廣州等13個試點城市的集體建設用地將在2020年前探索可用于建設只租不售的租賃住房。此次試點方案如何利民惠民,？體現出怎樣的房地產改革方向,？對房租和房價又將有怎樣影響？央廣《王冠紅人館》財經報告為您解析房地產市場供給側改革的又一記重拳,。

　　一,、聚焦--13城市試點集體建設用地建租賃住房

8月28日，國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,，部署利用集體建設用地建設租賃住房試點，探索在北京,、上海,、南京等13個城市，試點集體建設用地建租賃住房,，為住房租賃市場增加新供給,。

13個試點城市為北京、上海,、南京,、杭州、廈門,、武漢,、合肥、鄭州,、廣州,、佛山、肇慶,、沈陽,、成都，預計在2020年底試點結束前,，探索出一批可復制可推廣的集體建設用地建租賃住房改革成果,。

集體建設用地：是指農村集體所有，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經濟組織或農民進行各項非農業(yè)建設所使用的土地,。包括農民宅基地、農村公益性公共設施用地和經營性用地都屬于集體建設用地,。

二,、解析--租賃供給側改革發(fā)力 盤活存量各方共贏

　　租賃供給側改革密集啟動

中國房地產市場近三十年來，住宅租賃市場一直是"野蠻生長",。來自中國房地產研究院數據顯示,，2016年中國房地產市場交易總規(guī)模超20萬億元，其中，新房12萬億元,，二手房6.5萬億元,，租賃房卻不到2萬億元。顯然,，購租比例嚴重失衡,。

而在2017年下半年起不到兩個月的時間里，密集決策指向了租房市場,，這些政策影響深遠,，并將帶領中國的房地產市場進入一個全新的租購并舉時代、一個長效機制逐步建立的時代,。

政府讓利+民眾得利+改革發(fā)力

首先,，這次《方案》試點的13座城市，基本都是一二線城市,，土地資源本來就比較稀缺,。而此次引入集體建設用地，不僅有利于增加城市租賃房源的供應,，還能提高土地的使用效率,，激活集體土地的潛在價值。

長久以來,，我國采取的是"土儲模式"--國家對集體土地先征用,、變性、收儲,，變?yōu)閲薪ㄔO用地以后再進行開發(fā),。在招拍掛環(huán)節(jié)，開發(fā)商需要繳納土地出讓金才能進行房地產開發(fā),，而土地出讓金也是地方土地財政的來源,。而此次試點相當于政府讓利，免去了土地出讓金的環(huán)節(jié),，由村集體開發(fā),、村集體獲利。

因此,，刨去了土地出讓金和相應稅費后,，如果土地由村集體開發(fā)，建設成本至少便宜六成,，租金回報率相對較高,，有利于農村集體經濟組織和農民增加土地收益。再者,，在一線城市,，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右,、稅收成本占20%左右，而集體建設用地直接開發(fā)的成本就低了很多,。拿集體建設用地來造租賃房,，其較高的投資回報率能夠激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。開發(fā)商能夠獲得長期穩(wěn)定的回報率,，且又不用擔心房地產政策的調控,，這也是為其提供一個轉型的契機。此外,，通過"招拍掛"形式拿地,，由于資金門檻較高，能拿到土地建造商品房的大多是國有房企,，而現在國家允許集體建設用地建設租賃房產,，而集體建用地的成本低，房屋租金的回報率又相對較高,，這將為民營房企進入房屋租賃市場,，提供新的機遇，并且激發(fā)民營房企的投資積極性,。

其次,，集體用地可造租賃房，這將大大增加房屋租賃市場的供給,，有效調節(jié)房租的同時也能夠解決居住問題,。對于租房者來說，房源的增加,，其可選擇的余地就更大,，房租也不會任性上漲。而對于要想買房的人來說,，租房一樣能解決居住問題,，面對于居高不下的城市房價，也不必急著購房,，這可以商品房市場更好的降溫,，回歸理性。

最后,，村鎮(zhèn)可通過入股方式建集體租賃房,。方案提出，村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營,，也可以通過聯營,、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租,，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定,，不得以租代售。承租的集體租賃住房,，不得轉,。這意味著，除了國有房企和民營房企之外,，村鎮(zhèn)集體經濟組織也可以自己開發(fā)地土地,，并且通過不同渠道籌集資金，但 "只能出租,，不可出售"的底線不可撼動,。這一方面是在探索集體土地的"入市"之路，這直接呼應了十八屆三中全會"農地入市,，同地同價"的改革精神,。為今后的農地改革做了寶貴的探索。

拿集體用地來建房出租,，對于各方都是利好,，對于地方政府來說，既可解決百姓居住問題,，又可以盤活存量用地,，更能對房地產市場降溫起到積極作用。而對于開發(fā)商來說,，由于建房成本和稅收代,，回報率就會上升，能獲得穩(wěn)定的回報率,，何樂不為,？當然，對于百姓來說,，又多了一個解決居住問題的渠道,，對于高房租和高房價有著一定的影響作用。

對于此次試點方案,，新華社評論稱這一新的土地政策有利于我國供給側結構性改革,，可為城市住房租賃市場開辟新的天地；有利于降低城市租賃住房成本,，緩解年輕人的生活壓力,；有利于農村集體經濟組織和農民增加土地收益。落實試點方案要著眼于放大上述三大紅利,。

三,、前瞻--政策開放利好 配套管理是挑戰(zhàn)

　　決不能和小產權混為一談，嚴格禁止以租代售

網上有少數人將此次試點與"小產權房"掛鉤,，而實際上集體租賃住房與"小產權房"有本質區(qū)別,。一個是依法依規(guī),，一個違法違規(guī)，不能混為一談,。"小產權房"本身就不是一個法律概念,，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售,，產權不受法律保護,。

在本次發(fā)布的《方案》中，特別提到包括"以存量土地為主,，不得占用耕地,，增加住房有效供給"，"確保集體經濟組織自愿實施,、自主運作",、"村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯營,、入股等方式建設運營集體租賃住房,；"以及"集體租賃住房出租，不得以租代售,。承租的集體租賃住房,，不得轉租。"等細則,，同時對于在集體建設用地建設租賃住房中的"承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,，享受規(guī)定的基本公共服務"等等。這也說明,，兩部委發(fā)布試點《方案》,，堅持放管并舉，絕無給小產權房松綁之意,。

　　地方政府讓利,，配套管理更要跟上

按照集體建設用地建租賃住房的試點方案來看，政府讓渡了巨額的土地出讓金之后,，相應的市政規(guī)劃建設和配套基礎服務乃至房屋質量監(jiān)管怎么辦,？房子或許說建就能建，但房屋安全,、配套設施等細節(jié)問題是試點能否真正利民惠民,，讓這些閑置存量真正轉起來活起來的關鍵。這些后續(xù)的細節(jié)工作當地政府如何協(xié)調好,，是試點地區(qū)政府的一項新挑戰(zhàn),。

此外，從政策上看，投資審批的環(huán)節(jié)打通了,，但是在融資渠道上仍有一些困難之處,。《方案》規(guī)定在集體建設用地上建設的是"租賃住房",，只租不售,，因此房屋所有權沒有流通性，不能成為抵押物,；加之"不得轉租"，使用權也沒有流通性,。當所有權和使用權都被凍結時,，連"商品"都算不上，因此沒有抵押貸款融資的可能,。盡管住房具有使用價值和現金收益,，未來租金收益可以進行質押貸款融資，但這只是在法理上成立,，實際上未必行得通,。

據2016年國家統(tǒng)計局數據，北京住房租售比平均為1：662,，即52年租金可以收回房屋總價,。假設在集體土地上建設住房成本降低一半，租賃價格不變,，大約26年租金可收回成本,，若加上建設資本利息約為40年。若以租金質押融資,，意味著房屋業(yè)主--村集體在40年內無任何凈收入,，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算,，40年后才能收回本息,。在13個試點城市中，租售比最低的成都也要22年,。這樣龜速的貸款回收速度,，銀行是否有興趣介入也是重要前提因素。

如果靠股權融資呢,？雖然該方法被《方案》明文認可,，但由于租賃屬性住房產品缺乏交換價值，取得現金收益能力低,，本身缺乏對合作者的吸引力,，實際上可能連股權合作都談不成。缺乏融資渠道的結果,，是只能依靠集體自有資金進行建設,，如此一來,，開發(fā)恐怕是有心無力。這些都是處在試點階段需要不斷完善和解決的問題,。

房價和房租會有何變化,？

此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反響,。有媒體驚呼,，這是"樓市王炸"，會導致房價大跌,。但實際上,，情況可能不會如此。由于商品房有著唯一合法的買賣權,，投資品屬性不可替代,，國人的買房觀念又不太可能一下轉變?yōu)?以租為主"，買房需求沒有改變,，而此方案不是著眼增加商品房的供應,，因此在商品房的供需兩側均沒有變化。當前中國的房價主要由其投資屬性決定,，本次方案是針對住房的消費屬性的調整政策,，因此這次的政策對房價影響著實有限。

至于租金,，此次方案的確能夠在數量上提高房屋租賃的供給,，而且成本也較低，但對于一二線城市來說,，集體用地的實際地理位置以郊區(qū)偏遠地區(qū)為主,，其成本優(yōu)勢實際上也不是那么大。因此其租金還是要看地區(qū)整體租金水平,，不會對房屋租賃市場整體租金水平產生太大影響,。

　　四、總結

13個城市開展試點集體建設用地建設租賃房,，正是踐行了"房子是用來住的,，不是用來炒的"這一戰(zhàn)略指導原則，以租代售,，讓房子回歸"居住"屬性,，體現出了住房供給側的一個巨量的改革和變化。當前的試點方案是先進的頂層設計,，而在試點方案試行的這三年,，還有需要不斷完善的若干細節(jié)問題，以期在試點結束之后能夠形成一批可復制可推廣的改革成果?！斗桨浮窞樵圏c城市留下了巨大創(chuàng)新空間,，也為我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉型留下充分想象空間，值得我們繼續(xù)期待,。

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央廣《王冠紅人館》輿情課題組 朱珊珊