每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 盧祥勇

集體土地進(jìn)入租賃市場(chǎng),，資金是繞不開的坎,，金融創(chuàng)新則成為最具價(jià)值的探索。從2011年起,，北京作為首批集體土地建租賃房試點(diǎn)城市,，先后在5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn),，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。

北京市住建委相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言,，集體土地建租賃住房試點(diǎn)中最關(guān)鍵的是資金問(wèn)題,。目前，北京市住建委已經(jīng)與國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)接研究融資方案,，爭(zhēng)取能有一些貸款優(yōu)惠政策,。

此外，記者采訪了多位來(lái)自國(guó)有房企,、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn),，社會(huì)資本正對(duì)于集體土地租賃住房正躍躍欲試，甚至已經(jīng)開始布局,。

引入政策性銀行

由于集體土地抵押尚存政策限制,，而租賃項(xiàng)目資產(chǎn)證券化難度大，資金來(lái)源成為集體土地建租賃住房最大的約束,。

作為北京市試點(diǎn)之一的創(chuàng)客小鎮(zhèn),，租賃住房建設(shè)方為一家集體企業(yè)。該企業(yè)一位員工向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言,，“籌資,、建設(shè)壓力比較大,。”土地性質(zhì)有抵押貸款限制,，但是要花錢建設(shè),，集體企業(yè)只能想辦法做其他抵押貸款。

目前試點(diǎn)項(xiàng)目大多由村鎮(zhèn)集體企業(yè)主導(dǎo)開發(fā),，而集體企業(yè)的自有資金和融資渠道都不具優(yōu)勢(shì),，而且經(jīng)濟(jì)實(shí)力也參差不齊。這也成為集體土地開發(fā)中的一個(gè)制約因素,。

另一個(gè)作為公租房運(yùn)營(yíng)的集體土地租賃住房項(xiàng)目也面臨同樣的問(wèn)題,。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，資金遇到很大困難,，作為試點(diǎn)項(xiàng)目,，集體土地?zé)o法融資，區(qū)房管局先預(yù)付了3年房租費(fèi)用,，鄉(xiāng)級(jí)統(tǒng)籌作用也解決了一部分,。

對(duì)于建設(shè)資金的籌集，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向北京市住建委有關(guān)人士了解到,，目前北京市相關(guān)政府部門已經(jīng)與國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)接研究融資方案,，爭(zhēng)取能有一些貸款優(yōu)惠政策支持集體土地租賃住房建設(shè)。

上述住建委有關(guān)人士表示,，集體土地建設(shè)租賃住房是一個(gè)多方共贏的事情,，既能有效盤活農(nóng)村集體土地，增加農(nóng)民收益,，又能增加租賃住房市場(chǎng)的有效供給,，緩解租賃市場(chǎng)的供需矛盾，同時(shí)政府也可躉租部分房源用于公租房,，擴(kuò)大房源籌集渠道,。專業(yè)機(jī)構(gòu)躉租房源作為公租房的，可以享受公租房經(jīng)營(yíng)期間的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策,。

融資渠道亦可多元化

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪調(diào)研中注意到,，幾乎每個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目都面臨著資金壓力大的問(wèn)題。而面對(duì)租賃住房大量供應(yīng),，單一的融資渠道已經(jīng)很難滿足集體土地租賃住房建設(shè)的需求,。