沉寂了一段時(shí)間的房地產(chǎn)板塊昨日在其他板塊黯淡無(wú)光之際一鳴驚人，申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)全日上漲2.16%,。今年以來(lái),，申萬(wàn)地產(chǎn)板塊表現(xiàn)都十分一般，漲幅僅1.8%,，同期滬綜指上漲8.44%,。分析人士指出，長(zhǎng)期來(lái)看,，資金還款壓力將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)放緩房地產(chǎn)投資,，房地產(chǎn)發(fā)展面臨“心有余而力不足”的情況。調(diào)控走入深水區(qū),，后續(xù)不確定性仍然較大,。因此推薦業(yè)績(jī)過(guò)硬，且具備一定主題的行業(yè)標(biāo)的,。

　　地產(chǎn)業(yè)寒意來(lái)襲

目前,，資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊整體是謹(jǐn)慎態(tài)度,。“我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型很久了,，不再做房地產(chǎn)方面的項(xiàng)目了,，向小微金融、證券信托,、金融同業(yè)和資產(chǎn)管理方面轉(zhuǎn)型,。”北京一房地產(chǎn)信托有關(guān)人士表示,。

而銀行以及其他市場(chǎng)資金,，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的融資批復(fù)也是十分謹(jǐn)慎?！胺巧鲜泄痉科蟛蛔?，非百?gòu)?qiáng)縣不做?！币晃幻耖g借貸企業(yè)表示,。

兩融市場(chǎng)上，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)年初以來(lái)整體呈現(xiàn)凈流出狀態(tài),，金額達(dá)1.2億元,。

但事實(shí)上，房地產(chǎn)上市公司上半年依然取得了不錯(cuò)的成績(jī),。據(jù)西南證券統(tǒng)計(jì),，上半年板塊整體業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)，盈利能力企穩(wěn)回升,。2017年上半年房地產(chǎn)板塊整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6227億元,，同比增長(zhǎng)5.8%，相比2017年一季度的增速11.2%小幅回落,，顯著低于2016年整體增速29.6%。2017年上半年房地產(chǎn)板塊整體實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)612億,，同比增長(zhǎng)27.4%,，相比2016年的增速41.3%下滑13.9個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)公司凈利率企穩(wěn)回升,，加權(quán)平均凈利率從2015年的10.1%,、2016年的10.3%持續(xù)提升至2017年上半年的11.5%。

東北證券分析師劉立喜表示,，今年房地產(chǎn)銷售增速延續(xù)了去年底開(kāi)始的放緩趨勢(shì),，去年10月開(kāi)始的限購(gòu)限貸政策的影響延續(xù)到了今年。由于限購(gòu)限貸政策主要針對(duì)的是一二線的城市,，可以看到,，從去年10月份開(kāi)始,，一二線城市的銷售同比大幅下降，相對(duì)一二線城市來(lái)說(shuō),，三四線城市銷售同比卻保持穩(wěn)健,，并且在今年年初的時(shí)候甚至出現(xiàn)了上升的情形，不同等級(jí)的城市出現(xiàn)了分化,。由于三四線城市在房地產(chǎn)銷售在全國(guó)中占比60%左右,，因此三四線城市的銷售數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)銷售形成了一定支撐，否則銷售數(shù)據(jù)將下降更快,，幅度更大,。

“出現(xiàn)分化的原因一是一二線城市自2016年起開(kāi)始了限購(gòu)限貸政策，房地產(chǎn)銷售受到打壓,，居民購(gòu)買需求轉(zhuǎn)向三四線城市,，產(chǎn)生了外溢效應(yīng)，即一部分對(duì)一二線城市商品房的需求轉(zhuǎn)向了三四線城市,。另外就是三四線城市最近一段時(shí)期通過(guò)棚改貨幣化提升了房地產(chǎn)銷售,。下文就將對(duì)棚改貨幣化對(duì)銷售數(shù)據(jù)的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單測(cè)算?！眲⒘⑾卜治龇Q,。

　　精選主題 業(yè)績(jī)?yōu)橥?/strong>

今年以來(lái)，一線城市土地供應(yīng)速度明顯加快,。據(jù)相關(guān)報(bào)道,，截至8月10日，一線城市（北京,、上海,、廣州）供應(yīng)住宅土地達(dá)138宗，合計(jì)供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積達(dá)1636.76萬(wàn)平方米,，已經(jīng)接近2016年1739萬(wàn)平方米的供應(yīng),。相比2016年同期供應(yīng)的774萬(wàn)平方米，上漲112%,。其中上漲最明顯的北京,，今年以來(lái)供應(yīng)住宅土地達(dá)47宗594萬(wàn)平方米，相比2016年全年供應(yīng)的219萬(wàn)平方米上漲了170%,。

劉立喜指出,，長(zhǎng)期來(lái)看，資金還款壓力將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)放緩房地產(chǎn)投資,，房地產(chǎn)發(fā)展面臨“心有余而力不足”的情況,。綜合來(lái)看，當(dāng)前支撐房地產(chǎn)投資穩(wěn)健的因素尚存,，但邊際減弱,，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)投資在三季度面臨更大的下行壓力,，2017年累計(jì)房地產(chǎn)投資增速存在跌破7%的可能性。預(yù)計(jì)2017年下半年房地產(chǎn)增速下滑對(duì)完成今年GDP目標(biāo)增速影響有限,。

從資產(chǎn)配置角度看,，國(guó)泰君安證券指出2017年房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略為“精選主題，業(yè)績(jī)?yōu)橥酢?。調(diào)控走入深水區(qū),，后續(xù)不確定性仍然較大。因此推薦業(yè)績(jī)過(guò)硬,，且具備一定主題的行業(yè)標(biāo)的,。