何敏儀認(rèn)為,，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)2016年以來融資渠道擴(kuò)大,，疊加行業(yè)景氣度提升,，開發(fā)商融資增加，杠桿率上升,，導(dǎo)致行業(yè)整體負(fù)債率水平也持續(xù)上升,。

“規(guī)模論”驅(qū)動(dòng)高杠桿發(fā)展

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，借中期業(yè)績(jī)發(fā)布之際,，有些房企提升了年度銷售目標(biāo),，包括融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn),、旭輝控股等房企,，部分房企增調(diào)幅度甚至高達(dá)40%以上。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示,，房企正處于猛踩油門的狀態(tài),，而房企規(guī)模越大，品牌知名度越高,，拿地,、貸款、找人,、采購(gòu)等就由于優(yōu)勢(shì),。以融資成本為例，30億元銷售規(guī)模的房企,，有息負(fù)債平均息率（資金成本） 9%-12%,；300億元上下的房企，這一指標(biāo)為6%-9%,；超過1000億元,、或者3000億元的房企，這一指標(biāo)為6%以下,。

加上企業(yè)規(guī)模越大,，現(xiàn)金流越均衡，也有利于對(duì)沖市場(chǎng)周期和部分項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn),，因此房企執(zhí)著于追求規(guī)模發(fā)展,，而快速壯大規(guī)模的途徑，則主要借助于高杠桿運(yùn)營(yíng)。

事實(shí)上,，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年10月份，存量地產(chǎn)債規(guī)模約17698億元,，到期分布集中在2018年到2019年,，具體來看，2018年將有4927億元的存量債到期,，2019年將有5032億元存量債到期,，中期償債壓力較大。地產(chǎn)開發(fā)貸等貸款多為3年期,，本輪地產(chǎn)周期中產(chǎn)生的大部分貸款將在2019年前后面臨到期,。

另有分析師稱，融資渠道收緊和即將到期的還債高峰期不利于未來房地產(chǎn)投資增速提升,，從2018年-2020年房企信用債還款高峰期來臨之際,，資金還款壓力將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)放緩房地產(chǎn)投資，若銷售回款不能及時(shí)提升,，將導(dǎo)致企業(yè)面臨更大的資金壓力,，甚至需要甩賣項(xiàng)目才能生存。

屆時(shí),，龍頭房企將迎來更大規(guī)模的并購(gòu),，從而實(shí)現(xiàn)低成本購(gòu)入更多土地儲(chǔ)備，進(jìn)一步做大做強(qiáng),，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升,。