將魔方公寓在北京、上海,、廣州所經營30處物業(yè)約4000間房間未來3年的租金收入為入池資產,，魔方這款總金額3.5億元、期限1—3年的ABS（資產證券化產品）,，成為國內首個以公寓租金為資產的金融產品,。

雖然魔方以公寓租金試水已經在資產證券化領域邁出了不小的步子，但在投資界看來魔方公寓仍然不能算是真正意義上的REITs。

“REITs是面對普通投資者的公募產品,，而魔方這款產品是面對機構投資者的,。此外，REITs在很多國家的發(fā)行往往會有稅收優(yōu)惠,，政策的支持也是重要的一個方面,。”一家咨詢公司投資部經理說,。

今年魔方在公寓試水證券化之前,，萬科2015年發(fā)行的鵬華前海萬科投資基金，被稱為國內第一單涉及不動產的公募基金,。

以總建筑面積約6萬平方米的前海萬科企業(yè)公館這一商辦樓的租金收益權為基礎資產,，鵬華前海萬科這款具有債權性質的證券產品發(fā)行規(guī)模上限為30億元,。雖然是公募產品,，但該產品的投資門檻高于股票及債券或基金：最低認購金額為10萬元，二級市場最小買入單位為1萬份,。

參與者：開發(fā)商,、房產中介公司

市場傳出證監(jiān)會正規(guī)劃REITs相關規(guī)則之際，已經有房企率先進入了長租公寓市場,。誰可能會成為長租公寓REITs主要的發(fā)行人和參與者,。

研究人員指出，目前涉及長租公寓或公寓管理的市場主體,，主要包括開發(fā)商,、公寓運營商、房產中介公司及酒店集團,。

記者近日從旭輝集團方面了解到,，該公司正計劃擴展長租公寓市場，今年擁有約2萬間公寓,。同時,，旭輝成立的公寓運營平臺，還將在外界進行拓展,，管理市場上其他的租賃類公寓,。不久前龍湖在上海也透露，其在閔行的項目將引入名為冠寓的租賃平臺,。而萬科在北京等城市,，去年以來拍得了多塊只租不售的項目。在業(yè)界看來,，萬科拿只租不售的土地,，意在加倉長租公寓市場，增加其在住房租賃市場的份額。

對開發(fā)商來說,，雖然此前沒有租賃REITs這類金融工具的支持,，但已經有房企率先涉水長租公寓。借助其開發(fā)項目的先天優(yōu)勢,，包括龍湖,、萬科、凱德旗下雅詩閣等在內,，一些先行的開發(fā)商甚至已經形成了其獨立,，且有一定運營經驗的公寓租賃運營平臺。

另一個重要群體,，則是較為專業(yè)的公寓運營公司或酒店集團,。今年試水公寓租賃證券化的魔方公寓，正是該群體的代表之一,。酒店管理集團雖然有較強的管理優(yōu)勢,，但線下房源資源的獲取成本相對較高，獲取渠道也較開發(fā)商及中介公司要少,。