（原標(biāo)題：公募REITs加速醞釀 金融工具助力租售并舉格局形成）

　　本報(bào)記者 王海春 上海報(bào)道

地產(chǎn)投資界期盼近十年的面對(duì)個(gè)人投資者的REITs（Real Estate Investment Trust房地產(chǎn)信托投資基金）,，有望首先在住房租賃領(lǐng)域，率先獲得首單試水,。

9月13日市場(chǎng)傳出消息,，相關(guān)部門正在擬定面對(duì)個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品。今年魔方公寓發(fā)行了面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的證券化資產(chǎn),。有開發(fā)商表示,，如果公募REITs規(guī)則得以明確，房地產(chǎn)租售并舉的局面,，可能會(huì)比想象中來的更快,、勢(shì)頭更猛。

研究人員認(rèn)為,，近期上海等城市先后推出并成交了只租不售的住宅用地,，但長租公寓市場(chǎng)的成熟并非朝夕可就，需要一系列配套政策及市場(chǎng)主體的支持,。長租公寓中兩個(gè)不得不面對(duì)的重要問題是,，如何解決持有公寓流動(dòng)性，以及租金能否覆蓋持有成本并獲得相應(yīng)的回報(bào)率,。如果通過金融市場(chǎng)能獲得新金融工具的支持,，不論是開發(fā)商、運(yùn)營公司或是中介公司,，都將提高對(duì)該領(lǐng)域的積極性,。而長租公寓的市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

面對(duì)機(jī)構(gòu)REITs今年已面世

有媒體9月13日?qǐng)?bào)道,，證監(jiān)會(huì)正在研究面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品,，并正在擬定相關(guān)政策法規(guī),。

未來可能會(huì)出臺(tái)的面對(duì)個(gè)人投資者的公募REITs，商業(yè)和辦公項(xiàng)目,，并非被最優(yōu)先選擇的領(lǐng)域,。租賃運(yùn)營、公寓類以及公租房等與住房租賃相關(guān)的REITs,，極有可能成為政策最先鼓勵(lì)的方向,。

有開發(fā)商向記者表示，如果住房租賃REITs能夠得以展開,，勢(shì)必會(huì)鼓勵(lì)大量房企進(jìn)入住房公寓市場(chǎng),。

隨著一線城市新增土地供應(yīng)量逐漸減少，持有優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè),，提到很多公司的議事日程上,。但由于缺少足夠的金融工具以解決流動(dòng)性不足、持有資產(chǎn)過重等問題,，相當(dāng)一部分開發(fā)商有心無力,，不敢輕易涉及公寓租賃。

“如果住房租賃REITs大門得以打開,，獲得一定流動(dòng)性的背景下,，將一定程度減輕開發(fā)商持有型公寓的資金壓力?！币患曳科蟾吖?月13日說,。

對(duì)地產(chǎn)和投資界來說，在商業(yè)辦公和公寓領(lǐng)域,，均已有類REITs產(chǎn)品先后試水,。

今年1月，魔方公寓面對(duì)資本市場(chǎng),，發(fā)行了國內(nèi)首單以公寓租金收益為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。

將魔方公寓在北京、上海,、廣州所經(jīng)營30處物業(yè)約4000間房間未來3年的租金收入為入池資產(chǎn),，魔方這款總金額3.5億元、期限1—3年的ABS（資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）,，成為國內(nèi)首個(gè)以公寓租金為資產(chǎn)的金融產(chǎn)品,。

雖然魔方以公寓租金試水已經(jīng)在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域邁出了不小的步子，但在投資界看來魔方公寓仍然不能算是真正意義上的REITs,。

“REITs是面對(duì)普通投資者的公募產(chǎn)品,，而魔方這款產(chǎn)品是面對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的。此外,，REITs在很多國家的發(fā)行往往會(huì)有稅收優(yōu)惠,，政策的支持也是重要的一個(gè)方面,。”一家咨詢公司投資部經(jīng)理說,。

今年魔方在公寓試水證券化之前,，萬科2015年發(fā)行的鵬華前海萬科投資基金，被稱為國內(nèi)第一單涉及不動(dòng)產(chǎn)的公募基金,。

以總建筑面積約6萬平方米的前海萬科企業(yè)公館這一商辦樓的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn),，鵬華前海萬科這款具有債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上限為30億元,。雖然是公募產(chǎn)品,，但該產(chǎn)品的投資門檻高于股票及債券或基金：最低認(rèn)購金額為10萬元，二級(jí)市場(chǎng)最小買入單位為1萬份,。

參與者：開發(fā)商,、房產(chǎn)中介公司

市場(chǎng)傳出證監(jiān)會(huì)正規(guī)劃REITs相關(guān)規(guī)則之際，已經(jīng)有房企率先進(jìn)入了長租公寓市場(chǎng),。誰可能會(huì)成為長租公寓REITs主要的發(fā)行人和參與者,。

研究人員指出，目前涉及長租公寓或公寓管理的市場(chǎng)主體,，主要包括開發(fā)商,、公寓運(yùn)營商、房產(chǎn)中介公司及酒店集團(tuán),。

記者近日從旭輝集團(tuán)方面了解到,，該公司正計(jì)劃擴(kuò)展長租公寓市場(chǎng)，今年擁有約2萬間公寓,。同時(shí),，旭輝成立的公寓運(yùn)營平臺(tái)，還將在外界進(jìn)行拓展,，管理市場(chǎng)上其他的租賃類公寓,。不久前龍湖在上海也透露，其在閔行的項(xiàng)目將引入名為冠寓的租賃平臺(tái),。而萬科在北京等城市,，去年以來拍得了多塊只租不售的項(xiàng)目。在業(yè)界看來,，萬科拿只租不售的土地,，意在加倉長租公寓市場(chǎng)，增加其在住房租賃市場(chǎng)的份額,。

對(duì)開發(fā)商來說,，雖然此前沒有租賃REITs這類金融工具的支持，但已經(jīng)有房企率先涉水長租公寓,。借助其開發(fā)項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì),，包括龍湖,、萬科、凱德旗下雅詩閣等在內(nèi),，一些先行的開發(fā)商甚至已經(jīng)形成了其獨(dú)立,，且有一定運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的公寓租賃運(yùn)營平臺(tái)。

另一個(gè)重要群體,，則是較為專業(yè)的公寓運(yùn)營公司或酒店集團(tuán),。今年試水公寓租賃證券化的魔方公寓，正是該群體的代表之一,。酒店管理集團(tuán)雖然有較強(qiáng)的管理優(yōu)勢(shì),，但線下房源資源的獲取成本相對(duì)較高，獲取渠道也較開發(fā)商及中介公司要少,。

業(yè)界人士告訴記者,，長租公寓中除了開發(fā)商以外，一個(gè)不可小視的群體是房地產(chǎn)中介公司,。

在存量住房租賃領(lǐng)域有著先天優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)中介公司,，也正逐漸成為中期租賃公寓的參與者。這其中鏈家的自如以及我愛我家的相寓等平臺(tái),，借助二手房中介渠道擁有房源的優(yōu)勢(shì),，通過線下導(dǎo)入等方式，在分散的公寓租賃領(lǐng)域占據(jù)了一席之地,。

有中介公司人員告訴記者,，鏈家等中介公司手中的公寓房產(chǎn)并非其自有，而更多扮演著“二房東”的角色,。

“憑借海量線下資源,，像鏈家這樣的超大型中介公司往往有大量的中長租賃的客源及房源信息。中介公司以運(yùn)營管理者的身份,，與房東簽署時(shí)間不等的租賃合約,，往往在2年以上。獲得租賃授權(quán)后,，中介公司對(duì)房屋簡(jiǎn)單裝修后可以在極短時(shí)間就將房屋出租出去,。因此像鏈家這樣的房企中介公司，在分散租賃市場(chǎng),，其市場(chǎng)份額的擴(kuò)張其實(shí)是相當(dāng)驚人的,。”上海一家中介公司人員說,。

責(zé)任編輯張蓓

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