陳蓉

作為國(guó)土部8月確定的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房13個(gè)試點(diǎn)城市之一,，北京對(duì)于租賃保障房使用再出新招。

原為海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)“一鎮(zhèn)一園”集體產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)項(xiàng)目,，以及北京市第二批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目的“溫泉鎮(zhèn)351”項(xiàng)目，不久前迎來(lái)的并非普通租房者，而是300個(gè)入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

2011年,，北京市先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X,、溫泉鎮(zhèn)351,、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套,。其中,，“溫泉鎮(zhèn)351項(xiàng)目”在開(kāi)工建設(shè)兩年后，其普通公租房定位進(jìn)行調(diào)整,，轉(zhuǎn)型為面向高科技初創(chuàng)企業(yè)提供住宿與辦公空間的“創(chuàng)客人才租賃項(xiàng)目”,。

這個(gè)名為“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)”的一期項(xiàng)目中，共為符合入駐條件的初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)提供2772套精裝全家電“創(chuàng)客公寓”,，海淀區(qū)還對(duì)房租給予每人每月50%的補(bǔ)貼,。

據(jù)創(chuàng)客小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)方介紹，以40平方米開(kāi)間舉例,，按照市場(chǎng)指導(dǎo)租賃價(jià)格補(bǔ)貼前租金為2330.8元/月,，補(bǔ)貼后為1165.4元/月，如此低價(jià)在整個(gè)北京地區(qū)都屬罕見(jiàn),。

隨后官方層面對(duì)于中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)的政策支持和密集調(diào)研,，或可視為肯定這一項(xiàng)目對(duì)于北京市推進(jìn)“職住平衡”，完善住房保障體系的示范性意義,。

“有住房的孵化器”

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)位于海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村,，占地面積5.9公頃，總建筑面積18.49萬(wàn)平方米,，土地性質(zhì)為多功能用地,。其前身“溫泉鎮(zhèn)351項(xiàng)目”于2012年納入北京市住房保障建設(shè)計(jì)劃，2013年2月正式開(kāi)工建設(shè),。

知情人士介紹,，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”在2015年3月首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告后不久,，海淀區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研溫泉鎮(zhèn)“一鎮(zhèn)一園”項(xiàng)目時(shí)提出,，溫泉鎮(zhèn)可以創(chuàng)新思想，重新調(diào)整351地塊公租房項(xiàng)目定位,，發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)4.0新模式,。

這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)4.0模式，后來(lái)被明確為從公租房向“有住房的創(chuàng)業(yè)孵化器”轉(zhuǎn)變,。

而政策層面的通道也打開(kāi)得迅速且及時(shí),。2016年4月11日,，海淀區(qū)正式將“351項(xiàng)目”確定為海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目。不到一個(gè)月,，海淀區(qū)房管局、財(cái)政局,、海淀園管委會(huì)就聯(lián)合印發(fā)了《海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房暫行管理辦法》,。

作為項(xiàng)目建設(shè)方，由溫泉鎮(zhèn)7個(gè)村共同出資設(shè)立的北京興泉置業(yè)有限公司相關(guān)人員回憶到,，調(diào)研時(shí)該項(xiàng)目的公租房一期的主體建設(shè)已經(jīng)基本完成,，決定調(diào)整定位后，建設(shè)方又投入了1.3億元進(jìn)行精裝修,，目前提供零居,、一室一廳、兩室一廳三種房型,，8個(gè)精裝主題自住辦公公寓,。

該人士也透露到，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的集體經(jīng)濟(jì)組織,，溫泉鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)上經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足,，當(dāng)時(shí)在給海淀區(qū)報(bào)送相關(guān)試點(diǎn)方案的時(shí)候，官方也建議溫泉鎮(zhèn)引進(jìn)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng),。

在各方推動(dòng)下,，北京興泉置業(yè)公司與康美新農(nóng)投資有限公司合資成立了北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司，負(fù)責(zé)“中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)”這一項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作,。合資公司中,，北京興泉置業(yè)公司占股51%。而占股49%的康美新農(nóng)曾在科技園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng),、新農(nóng)村建設(shè)等方面有經(jīng)驗(yàn),，北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司CEO胡堃也曾在該公司工作。

職住平衡的樣本意義

由于規(guī)劃中的辦公區(qū)域建設(shè)還未完成,，在走訪(fǎng)創(chuàng)客小鎮(zhèn)時(shí),，記者看到許多入駐的團(tuán)隊(duì)仍然在原有的公租房公寓一樓區(qū)域辦公。即便如此,，團(tuán)隊(duì)的辦公成本還是大大減少了,。

北京知療科技有限公司CEO陳曉迪告訴記者，在入駐創(chuàng)客小鎮(zhèn)之前,，租金對(duì)公司而言是巨大的壓力,，團(tuán)隊(duì)十幾人在北大科技園辦公，兩年的場(chǎng)地租金與物業(yè)費(fèi)合計(jì)逾百萬(wàn),。而現(xiàn)在承租90平方米左右的“創(chuàng)客公寓”辦公,，月租不過(guò)3千多元,，水電都是按照民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

除了辦公場(chǎng)地的優(yōu)惠,，租住在園區(qū)也給團(tuán)隊(duì)辦公帶來(lái)了便利,。有創(chuàng)業(yè)者反饋，雖然規(guī)定每個(gè)團(tuán)隊(duì)不能超過(guò)10人入住創(chuàng)客公寓,，但人均一千多元的住房成本可以由公司承擔(dān),，員工不需要自己再出資租房。他們也表示,，對(duì)于創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō),，有的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成員薪資水平不高，以前租住在郊區(qū)6點(diǎn)起床可能9點(diǎn)才到公司,，每天至少花費(fèi)4小時(shí)在通勤上,，一位創(chuàng)業(yè)者表示，“創(chuàng)業(yè)者的時(shí)間成本是最大的成本,，現(xiàn)在住在小鎮(zhèn),，下樓就是上班。按一人省下2小時(shí)計(jì)算,，4個(gè)人就省出了一個(gè)勞動(dòng)力,。”

這個(gè)公式對(duì)于官方層面也似有啟發(fā),。

今年年初,，《北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2016—2030）草案》出爐，其中對(duì)城市宜居度,、通勤能力有重要影響的“職住平衡”首次被涉及,。草案稱(chēng)，北京市擬在未來(lái)開(kāi)展“職住平衡”的政策機(jī)制創(chuàng)新,，并以長(zhǎng)期圍繞“職住平衡”為目標(biāo),，開(kāi)展綜合治理工作。

在密集的調(diào)研隊(duì)伍中,，今年9月創(chuàng)客小鎮(zhèn)出現(xiàn)了北京市代市長(zhǎng)陳吉寧一行的身影,。在采訪(fǎng)中記者曾感嘆希望能少花些時(shí)間在路上，當(dāng)天負(fù)責(zé)接待的一位運(yùn)營(yíng)人員告訴記者,，“你們想的,，市長(zhǎng)也想到了！”

資金賬本

由于缺乏先例,，“溫泉鎮(zhèn)351項(xiàng)目”除了在集體建設(shè)用地上面臨一系列審批問(wèn)題,，建設(shè)方的資金來(lái)源也成為一大挑戰(zhàn)。

根據(jù)北京興泉置業(yè)公司知情人士介紹,，項(xiàng)目整體未經(jīng)審計(jì)決算的投入是13億元左右,。在建設(shè)起步期,，官方給予了大力支持。例如海淀區(qū)房管局在簽訂十年租賃合同的基礎(chǔ)上,，預(yù)付了建設(shè)方3年共計(jì)1.7億元的躉租租金作為啟動(dòng)資金,。有了房管局的十年租賃協(xié)議，建設(shè)方向北京市農(nóng)商行申請(qǐng)貸款,，從而獲得項(xiàng)目建設(shè)資金,。

而按照規(guī)劃，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的建設(shè)才剛剛完成十分之一,，據(jù)官方介紹，創(chuàng)客小鎮(zhèn)遠(yuǎn)期規(guī)劃為120萬(wàn)平方米,，目前一期投入使用的只有19萬(wàn)平方米,，后期還需要大量的資金投入建設(shè)。

上述人士也坦承,，即便有了官方的支持,，目前資金還是存在較大缺口。且由于租賃項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),，在當(dāng)時(shí)的政策情況下,，銀行對(duì)于集體土地的產(chǎn)權(quán)都有一定顧慮，很難發(fā)放貸款,。農(nóng)商行由于了解基層經(jīng)濟(jì)組織的情況,，屬于率先破冰發(fā)放。而在項(xiàng)目收益不多的情況下,，其他高成本的融資方式是他們無(wú)力承擔(dān)的,。

北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司CEO胡堃告訴記者，其團(tuán)隊(duì)算了一筆賬,，按照目前的收益,，項(xiàng)目大概要16年左右才能回收成本。

興泉置業(yè)相關(guān)人士介紹到,，一期是在既定的公租房物理空間上進(jìn)行的調(diào)整,；二期和三期同樣服務(wù)于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，但服務(wù)的方式方法和現(xiàn)在以提供創(chuàng)客公寓為主的方式存在區(qū)別,。他透露,，在目前一期提供2722套公寓的基礎(chǔ)上，二三期將對(duì)住宿部分進(jìn)行一定的收縮,，實(shí)現(xiàn)一定的職住平衡,。

胡堃表示，小鎮(zhèn)還是要在增值運(yùn)營(yíng)上下功夫,。比如后期小鎮(zhèn)將為入駐團(tuán)隊(duì)提供22800平方米的眾創(chuàng)空間,，設(shè)有孵化辦公區(qū),、集中辦公區(qū)、功能展示區(qū),、創(chuàng)客工場(chǎng)區(qū)四大區(qū)域,。他也表示，如果有一定的資金實(shí)力,，運(yùn)營(yíng)方會(huì)考慮設(shè)立基金,，直接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

“如果能孵化出一些符合北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的項(xiàng)目,，是我們所希望的,。”上述興泉置業(yè)人士也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn),。