陳蓉

作為國土部8月確定的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房13個試點城市之一，北京對于租賃保障房使用再出新招,。

原為海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)“一鎮(zhèn)一園”集體產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)項目,，以及北京市第二批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目的“溫泉鎮(zhèn)351”項目,，不久前迎來的并非普通租房者,，而是300個入駐的創(chuàng)業(yè)團隊,。

2011年,，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng),、海淀區(qū)唐家?guī)X,、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點,，建設(shè)租賃住房1.28萬套,。其中，“溫泉鎮(zhèn)351項目”在開工建設(shè)兩年后,，其普通公租房定位進行調(diào)整,，轉(zhuǎn)型為面向高科技初創(chuàng)企業(yè)提供住宿與辦公空間的“創(chuàng)客人才租賃項目”。

這個名為“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)”的一期項目中,，共為符合入駐條件的初創(chuàng)團隊提供2772套精裝全家電“創(chuàng)客公寓”,，海淀區(qū)還對房租給予每人每月50%的補貼。

據(jù)創(chuàng)客小鎮(zhèn)運營方介紹,，以40平方米開間舉例,，按照市場指導(dǎo)租賃價格補貼前租金為2330.8元/月,，補貼后為1165.4元/月，如此低價在整個北京地區(qū)都屬罕見,。

隨后官方層面對于中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)的政策支持和密集調(diào)研,，或可視為肯定這一項目對于北京市推進“職住平衡”，完善住房保障體系的示范性意義,。

“有住房的孵化器”

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)位于海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村,，占地面積5.9公頃，總建筑面積18.49萬平方米,，土地性質(zhì)為多功能用地,。其前身“溫泉鎮(zhèn)351項目”于2012年納入北京市住房保障建設(shè)計劃，2013年2月正式開工建設(shè),。

知情人士介紹,，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”在2015年3月首次被寫入政府工作報告后不久,，海淀區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研溫泉鎮(zhèn)“一鎮(zhèn)一園”項目時提出,，溫泉鎮(zhèn)可以創(chuàng)新思想，重新調(diào)整351地塊公租房項目定位,，發(fā)展集體經(jīng)濟4.0新模式,。

這個集體經(jīng)濟4.0模式，后來被明確為從公租房向“有住房的創(chuàng)業(yè)孵化器”轉(zhuǎn)變,。

而政策層面的通道也打開得迅速且及時,。2016年4月11日，海淀區(qū)正式將“351項目”確定為海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房試點項目,。不到一個月,，海淀區(qū)房管局、財政局,、海淀園管委會就聯(lián)合印發(fā)了《海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房暫行管理辦法》,。

作為項目建設(shè)方，由溫泉鎮(zhèn)7個村共同出資設(shè)立的北京興泉置業(yè)有限公司相關(guān)人員回憶到,，調(diào)研時該項目的公租房一期的主體建設(shè)已經(jīng)基本完成,，決定調(diào)整定位后，建設(shè)方又投入了1.3億元進行精裝修,，目前提供零居,、一室一廳、兩室一廳三種房型,，8個精裝主題自住辦公公寓,。

該人士也透露到，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的集體經(jīng)濟組織，溫泉鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)園運營上經(jīng)驗相對不足,，當(dāng)時在給海淀區(qū)報送相關(guān)試點方案的時候,，官方也建議溫泉鎮(zhèn)引進相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)對園區(qū)進行運營。

在各方推動下,，北京興泉置業(yè)公司與康美新農(nóng)投資有限公司合資成立了北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司,，負(fù)責(zé)“中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)”這一項目的運營工作。合資公司中,，北京興泉置業(yè)公司占股51%,。而占股49%的康美新農(nóng)曾在科技園區(qū)建設(shè)運營、新農(nóng)村建設(shè)等方面有經(jīng)驗,，北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司CEO胡堃也曾在該公司工作,。

職住平衡的樣本意義

由于規(guī)劃中的辦公區(qū)域建設(shè)還未完成，在走訪創(chuàng)客小鎮(zhèn)時,，記者看到許多入駐的團隊仍然在原有的公租房公寓一樓區(qū)域辦公,。即便如此，團隊的辦公成本還是大大減少了,。

北京知療科技有限公司CEO陳曉迪告訴記者,，在入駐創(chuàng)客小鎮(zhèn)之前，租金對公司而言是巨大的壓力,，團隊十幾人在北大科技園辦公,，兩年的場地租金與物業(yè)費合計逾百萬。而現(xiàn)在承租90平方米左右的“創(chuàng)客公寓”辦公,，月租不過3千多元，水電都是按照民用標(biāo)準(zhǔn)收費,。

除了辦公場地的優(yōu)惠,，租住在園區(qū)也給團隊辦公帶來了便利。有創(chuàng)業(yè)者反饋,，雖然規(guī)定每個團隊不能超過10人入住創(chuàng)客公寓,，但人均一千多元的住房成本可以由公司承擔(dān)，員工不需要自己再出資租房,。他們也表示,，對于創(chuàng)業(yè)公司來說，有的創(chuàng)業(yè)團隊成員薪資水平不高,，以前租住在郊區(qū)6點起床可能9點才到公司,，每天至少花費4小時在通勤上，一位創(chuàng)業(yè)者表示,，“創(chuàng)業(yè)者的時間成本是最大的成本,，現(xiàn)在住在小鎮(zhèn)，下樓就是上班。按一人省下2小時計算,，4個人就省出了一個勞動力,。”

這個公式對于官方層面也似有啟發(fā),。

今年年初,，《北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2016—2030）草案》出爐，其中對城市宜居度,、通勤能力有重要影響的“職住平衡”首次被涉及,。草案稱，北京市擬在未來開展“職住平衡”的政策機制創(chuàng)新,，并以長期圍繞“職住平衡”為目標(biāo),，開展綜合治理工作。

在密集的調(diào)研隊伍中,，今年9月創(chuàng)客小鎮(zhèn)出現(xiàn)了北京市代市長陳吉寧一行的身影,。在采訪中記者曾感嘆希望能少花些時間在路上，當(dāng)天負(fù)責(zé)接待的一位運營人員告訴記者,，“你們想的,，市長也想到了！”

資金賬本

由于缺乏先例,，“溫泉鎮(zhèn)351項目”除了在集體建設(shè)用地上面臨一系列審批問題,，建設(shè)方的資金來源也成為一大挑戰(zhàn)。

根據(jù)北京興泉置業(yè)公司知情人士介紹,，項目整體未經(jīng)審計決算的投入是13億元左右,。在建設(shè)起步期，官方給予了大力支持,。例如海淀區(qū)房管局在簽訂十年租賃合同的基礎(chǔ)上,，預(yù)付了建設(shè)方3年共計1.7億元的躉租租金作為啟動資金。有了房管局的十年租賃協(xié)議,，建設(shè)方向北京市農(nóng)商行申請貸款,，從而獲得項目建設(shè)資金。

而按照規(guī)劃,，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的建設(shè)才剛剛完成十分之一,，據(jù)官方介紹，創(chuàng)客小鎮(zhèn)遠(yuǎn)期規(guī)劃為120萬平方米,，目前一期投入使用的只有19萬平方米,，后期還需要大量的資金投入建設(shè)。

上述人士也坦承,，即便有了官方的支持,，目前資金還是存在較大缺口。且由于租賃項目投資運營周期長，在當(dāng)時的政策情況下,，銀行對于集體土地的產(chǎn)權(quán)都有一定顧慮,，很難發(fā)放貸款。農(nóng)商行由于了解基層經(jīng)濟組織的情況,，屬于率先破冰發(fā)放,。而在項目收益不多的情況下，其他高成本的融資方式是他們無力承擔(dān)的,。

北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司CEO胡堃告訴記者,，其團隊算了一筆賬，按照目前的收益,，項目大概要16年左右才能回收成本,。

興泉置業(yè)相關(guān)人士介紹到，一期是在既定的公租房物理空間上進行的調(diào)整,；二期和三期同樣服務(wù)于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),，但服務(wù)的方式方法和現(xiàn)在以提供創(chuàng)客公寓為主的方式存在區(qū)別。他透露,，在目前一期提供2722套公寓的基礎(chǔ)上,，二三期將對住宿部分進行一定的收縮，實現(xiàn)一定的職住平衡,。

胡堃表示,，小鎮(zhèn)還是要在增值運營上下功夫。比如后期小鎮(zhèn)將為入駐團隊提供22800平方米的眾創(chuàng)空間,，設(shè)有孵化辦公區(qū),、集中辦公區(qū)、功能展示區(qū),、創(chuàng)客工場區(qū)四大區(qū)域,。他也表示，如果有一定的資金實力,，運營方會考慮設(shè)立基金，直接對項目進行投資,。

“如果能孵化出一些符合北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的項目,，是我們所希望的?！鄙鲜雠d泉置業(yè)人士也表達(dá)了類似的觀點,。