過去10年間，巨量資金爭相涌入房地產(chǎn)行業(yè)，“炒房,、蝸居、買不起房”等成為社會經(jīng)濟(jì)的熱議問題,。過去10年間，我國M2增加了4倍,，總數(shù)達(dá)120萬億元,，中國房地產(chǎn)每年的投資都超過10萬億元,。

說到房價(jià)貴和房地產(chǎn)資金蓄水池如何引流，9月21日晚,，在清華大學(xué)“洞悉支柱產(chǎn)業(yè)系列課程——中國房地產(chǎn)業(yè)首堂課”上,，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華大學(xué)校友會房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生表示,，房價(jià)貴的背后是土地貴和錢貴，尤其銀行貸款的表外資金一度把錢搞得很貴,。接下來,，將在建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制中解決這些陣痛，防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫的形成,。

聶梅生稱,，據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，整個(gè)中國房地產(chǎn)資金體量高達(dá)30萬億美元,，僅一,、二線城市的房地產(chǎn)價(jià)值因房價(jià)上升而產(chǎn)生的財(cái)富增值是24萬億元，為2016年全國個(gè)人可支配收入總量的75%,。

巨量資本固化到房地產(chǎn)的資金蓄水池后,，要防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫的形成，需要對這些資金進(jìn)行合理引流,。

“我前兩天跟碧桂園聊,，碧桂園實(shí)際上現(xiàn)在將相當(dāng)大的精力和資源用在特色小鎮(zhèn)上。雖然你看它的銷售額可能今年也很大,，有可能會超過萬科,，還有一些在做一帶一路?！甭櫭飞f,，“原來（開發(fā)商）每年賣了這么多錢，又去買地,，結(jié)果把地價(jià)搞得特別高,，地價(jià)高以后房價(jià)也特別高，是不是還要走向這樣的循環(huán),？可能不是了,。”

在聶梅生看來,，一直以來,，民間資本在房地產(chǎn)端的集中度很大，房企中民營占比超過80%,，這種情況下民間資本,，民企開發(fā)商可以成立產(chǎn)業(yè)基金,，融入國家的一帶一路、特色小鎮(zhèn),、大健康這樣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中,。房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，農(nóng)地入市和租售同權(quán)將對高地價(jià)和高房價(jià)產(chǎn)生沖擊,，要在今天的房地產(chǎn)生態(tài)中繼往開來,，抓住新經(jīng)濟(jì)增長特點(diǎn)。

第一個(gè)特點(diǎn)是平臺經(jīng)濟(jì),。首先是政府平臺,，“一帶一路”、PPP,、特色小鎮(zhèn)都是政府非常強(qiáng)的平臺,。其次是互聯(lián)網(wǎng)平臺，這是新經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動力,。再者就是行業(yè)協(xié)會平臺,，比如關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)問題，政府只管強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)全部放在行業(yè)平臺制定,，還有就是行業(yè)當(dāng)中的規(guī)范，規(guī)范企業(yè)的評級與行為,，溝通政府和企業(yè)的關(guān)系,。

第二個(gè)是共享經(jīng)濟(jì)。消費(fèi)端的草根已經(jīng)崛起,，意味著共享經(jīng)濟(jì)中C端的崛起和聚集,。原來我們14億人口一直被認(rèn)為是劣勢，共享經(jīng)濟(jì)把它變成了絕對優(yōu)勢,，同時(shí)也促使我們對2B和2C重新思考,。

最后則是要開放包容融入國際化的金融。融入國際化的金融并不見得像以前一樣,，（企業(yè)）出去以后買寫字樓,、酒店等房產(chǎn)，這是2011年-2015年的海外投資業(yè)態(tài),。2015年以后,，我國海外投資部分已經(jīng)進(jìn)入整合投資階段，基石投資人加入,，從針對項(xiàng)目的分期融資走向分層融資,，從LP走向GP，從項(xiàng)目集合基金走向持有型運(yùn)營管理REITs基金,，已經(jīng)出去的錢在繼續(xù)做這些事情,，規(guī)模按乘數(shù)擴(kuò)大,。

聶梅生稱，現(xiàn)在海外投資業(yè)態(tài)也在升級,，比如說做持有型物業(yè)的平臺,，通過一帶一路進(jìn)入國際市場，不一定非要盯著美國或者加拿大,，沿著一帶一路到歐洲或者東南亞都是海外投資的方向,，最后進(jìn)入或收購國外的REITs平臺，這是海外國際化經(jīng)營的一條路,。

而另有多位企業(yè)家稱,，拿地－建房－銷售時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，新房市場天花板正在來臨,，未來的房地產(chǎn)市場，將是多元化業(yè)態(tài)并存,、資產(chǎn)運(yùn)營的時(shí)代,，房企將在新經(jīng)濟(jì)增長特點(diǎn)中謀求新發(fā)展路徑。