海南省住建廳回應(yīng)稱(chēng)“并非一刀切”,，面向本地居民,，可以定向供應(yīng)多種套型面積的住宅。

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞,，海南停批100平以下的商品房主要是為了改變度假地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，有效遏制候鳥(niǎo)式居住的空置現(xiàn)象，提升旅居效率和效益,；未來(lái)100平以下的產(chǎn)品更多將轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房,，提高利用率。

　　海南住建廳稱(chēng)“并非一刀切”

　　9月29日,，海南印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格控制小戶(hù)型商品住宅審批有關(guān)問(wèn)題的通知》稱(chēng)，各市縣自本通知印發(fā)之日起,，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè),。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面對(duì)本地居民銷(xiāo)售的自住型商品住宅,、共有產(chǎn)權(quán)住宅,。

　　對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為,，100平米以下的商品房多是流通性較好,、投資客喜歡的產(chǎn)品，此次海南房產(chǎn)政策出臺(tái)主要是讓當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定地發(fā)展,，對(duì)商品公寓,、海景公寓產(chǎn)品影響較大。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端分析稱(chēng),，或會(huì)令海南樓市降溫,，且會(huì)使外來(lái)需求減少、價(jià)格增長(zhǎng)放緩,、城市服務(wù)及市政配套壓力緩解,。

　　但外界對(duì)“停批100平以下的商品房”政策還是有些疑問(wèn)。

　　對(duì)此,，9月30日海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，該政策并非是“一刀切”。面向本地居民,，則可以定向供應(yīng)多種套型面積的住宅,。其中，自住型商品住宅,、共有產(chǎn)權(quán)住宅是指帶有一定保障性質(zhì),、面向本地居民供應(yīng)的低于市場(chǎng)價(jià)的商品住宅，居民可擁有完全產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán),，并長(zhǎng)期擁有居住使用權(quán),。

　　此外,，海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從目前海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況看,，很多企業(yè)為迎合市場(chǎng),，開(kāi)發(fā)了大量的小戶(hù)型商品住宅，并將大部分賣(mài)往島外市場(chǎng),。這樣一來(lái),，島外更多的“候鳥(niǎo)型”人群來(lái)這兒季節(jié)性居住，給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施和社會(huì)管理帶來(lái)極大壓力,。

　　70%以上購(gòu)房者為“候鳥(niǎo)”型客戶(hù)

　　大部分島外購(gòu)房者以旅游、度假,、養(yǎng)老等為目的在海南買(mǎi)房,，屬于“候鳥(niǎo)”型客戶(hù)，每年冬季“飛”來(lái)暫住,，春天“飛”走,。

　　按三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥(niǎo)老人”已達(dá)到了50萬(wàn)之眾,，而2014年末,，三亞戶(hù)籍人口為58.56萬(wàn)人。

　　而2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)(海南)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示,，海南購(gòu)房者中71%來(lái)自島外,，其中大部分為中長(zhǎng)期用戶(hù)。每年使用物業(yè)時(shí)間超過(guò)15天的占絕大多數(shù),。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè),，空置率現(xiàn)象凸顯。

　　同時(shí),，鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示,，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%,。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多,。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%,，河北占比約14%,。其次為來(lái)自河南、山東,、山西,、四川的購(gòu)房者。

　　海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次停止小戶(hù)型商品住宅建設(shè),，提高商品住宅套型面積,，在海南實(shí)行開(kāi)發(fā)規(guī)模總量調(diào)控的情況下,，可以降低入住人群規(guī)模,，緩解基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施壓力，提升居住環(huán)境質(zhì)量,。

　　在張曉端看來(lái),，同樣供應(yīng)量下套數(shù)減少，對(duì)應(yīng)的遷入地人口規(guī)模得以控制,。

　　據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布的2017年1-8月海南房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,，1-8月海南房屋銷(xiāo)售面積1602.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.5%,。前8月,，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到1252億元，同比增長(zhǎng)14%,。

　　張曉端認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)或會(huì)令海南樓市有所降溫,，大量的外來(lái)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)水漲船高,，在同樣總價(jià)支付能力下，小面積套型的單價(jià)承受力會(huì)更高,，而對(duì)應(yīng)單價(jià)的提升也進(jìn)而推高市場(chǎng)均價(jià)?，F(xiàn)在限制滿(mǎn)足外來(lái)需求的供應(yīng)面積，意味著一方面外來(lái)人口的置業(yè)門(mén)檻相對(duì)提高,，另一方面相對(duì)較大的套型總價(jià)已經(jīng)不低,，再實(shí)現(xiàn)單價(jià)的快速增長(zhǎng)就更難。 張曉端認(rèn)為,，未來(lái)海南100平以上的置業(yè)人群要么更具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，要么有更堅(jiān)定的遷徙的意義，還會(huì)利好海南島的經(jīng)濟(jì),。

　　調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　近年來(lái),，海南房地產(chǎn)商品住宅新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積都有所增長(zhǎng),，但部分項(xiàng)目嚴(yán)重侵占了海岸帶,、中部生態(tài)核心區(qū)、濱水(湖庫(kù))地帶,、重點(diǎn)景區(qū),、水源地等核心資源，甚至對(duì)生態(tài)資源造成不可逆的嚴(yán)重破壞,。

　　就在9月28日,，海南出臺(tái)了《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出永久停止五指山,、保亭,、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目,；對(duì)四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣,，停止辦理新增商品住宅用地審批；其余市縣實(shí)行年度商品住宅用地計(jì)劃管理等,。

　　記者了解到,，早在2016年2月海南省就出臺(tái)了“兩個(gè)暫停”房產(chǎn)調(diào)控政策,，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的縣市,，實(shí)施暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng)，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批的政策,。

　　此外,，海南省近幾年也不斷出臺(tái)系列相關(guān)政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)和開(kāi)發(fā)水平。例如,，從2015年11月,，海南已經(jīng)停止批準(zhǔn)套型建筑面積在60平方米以下（含60平方米）的商品住宅建設(shè)，三亞市也將商品住宅最小套型建筑面積提高至80平方米,。

　　海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，從近兩年的摸索經(jīng)驗(yàn)看，控制小戶(hù)型商品住宅開(kāi)發(fā)對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、提升產(chǎn)品品質(zhì)具有較好的促進(jìn)作用,。