當前，大城市建設用地中,，集體用地與國有用地基本上“對半開”,。過去，囿于“房地產(chǎn)化”,、侵害農(nóng)民利益等顧慮,，集體土地入市躊躇不前。集體建設用地建租賃住房,、企業(yè)和村集體（村民）合作持有,、長期經(jīng)營，完全可避免上述顧慮,，還能保障并賦予農(nóng)民分享城市化紅利的訴求,。更重要的是,，這一供給端改革大幅降低租賃成本。

其次,，樓市源頭被控制住,，即地價難以上漲，新市民需求導向土地供應,。接下來,，就是革新住房供應體系。目前,，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態(tài)化”,，存量用地盤活并建設租賃住房也已“常態(tài)化”并大規(guī)模地展開，“以租為主”,、“租售并舉”,、“先租后買”的住房供應新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度,，不僅是長效機制的重要內容,，更是堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新。

租賃崛起,，會分流需求但不會明顯沖擊房價而導致危機,，因為租房和買房是兩個群體，前者是新市民,，后者是中高收入者,。

重要的是，租賃崛起了,，并建立起“先租后買”的消費模式,，很多人甚至長期租房，過去由旺盛需求推動房價上漲,、上漲預期拉動投資投機,，就會慢慢退潮，“灰犀?！憋L險漸進疏解,。

租賃能讓新市民、無房戶在城市“安頓”下來（非漂泊）,，但其解決的只是基本需求,，想要更好的居住環(huán)境、更大的空間,，更優(yōu)質的服務,，就得努力工作、好好賺錢,，以后到市場或租或買,。在我國,，但凡要在城市長期居住，也即“扎根”城市,，沒有誰不想買房,，何況我國安居樂業(yè)、結婚買房,、為后代留家產(chǎn)的傳統(tǒng)很重,。

因此，租住3-5年后,，很大一部分人群要去買房,，但也不是“一窩蜂”涌入市場。這種有效需求,，不僅確保樓市不會因需求斷檔,、調控打壓而大幅度下滑，還能確保以有效需求逐漸代替無效的投資投機需求,，這是我國樓市“軟著陸”的優(yōu)選。

因此,，共有產(chǎn)權住房也是住房供應新體系的重要內容,。近期，京滬大規(guī)模啟動的共有產(chǎn)權住房模式,，目前已經(jīng)擴展到深圳,、廈門、福州,、海南等地以及雄安新區(qū),，未來也必將擴展到全國。

綜上,，探索多年,、因內涵和外延寬泛而一直模糊的房地產(chǎn)長效機制,，近期逐漸清晰起來。

（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）