當(dāng)前,，大城市建設(shè)用地中,，集體用地與國有用地基本上“對(duì)半開”,。過去,，囿于“房地產(chǎn)化”,、侵害農(nóng)民利益等顧慮,，集體土地入市躊躇不前,。集體建設(shè)用地建租賃住房,、企業(yè)和村集體（村民）合作持有,、長(zhǎng)期經(jīng)營,，完全可避免上述顧慮，還能保障并賦予農(nóng)民分享城市化紅利的訴求,。更重要的是,，這一供給端改革大幅降低租賃成本。

其次,，樓市源頭被控制住,，即地價(jià)難以上漲，新市民需求導(dǎo)向土地供應(yīng),。接下來,，就是革新住房供應(yīng)體系。目前,，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態(tài)化”,，存量用地盤活并建設(shè)租賃住房也已“常態(tài)化”并大規(guī)模地展開，“以租為主”,、“租售并舉”,、“先租后買”的住房供應(yīng)新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度,，不僅是長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容,，更是堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新。

租賃崛起,，會(huì)分流需求但不會(huì)明顯沖擊房?jī)r(jià)而導(dǎo)致危機(jī),，因?yàn)樽夥亢唾I房是兩個(gè)群體，前者是新市民,，后者是中高收入者,。

重要的是，租賃崛起了，并建立起“先租后買”的消費(fèi)模式,，很多人甚至長(zhǎng)期租房,，過去由旺盛需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、上漲預(yù)期拉動(dòng)投資投機(jī),，就會(huì)慢慢退潮,，“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)漸進(jìn)疏解,。

租賃能讓新市民,、無房戶在城市“安頓”下來（非漂泊），但其解決的只是基本需求,，想要更好的居住環(huán)境,、更大的空間，更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，就得努力工作,、好好賺錢，以后到市場(chǎng)或租或買,。在我國,，但凡要在城市長(zhǎng)期居住，也即“扎根”城市,，沒有誰不想買房,，何況我國安居樂業(yè)、結(jié)婚買房,、為后代留家產(chǎn)的傳統(tǒng)很重,。

因此，租住3-5年后,，很大一部分人群要去買房,，但也不是“一窩蜂”涌入市場(chǎng)。這種有效需求,，不僅確保樓市不會(huì)因需求斷檔,、調(diào)控打壓而大幅度下滑，還能確保以有效需求逐漸代替無效的投資投機(jī)需求,，這是我國樓市“軟著陸”的優(yōu)選,。

因此，共有產(chǎn)權(quán)住房也是住房供應(yīng)新體系的重要內(nèi)容,。近期,，京滬大規(guī)模啟動(dòng)的共有產(chǎn)權(quán)住房模式，目前已經(jīng)擴(kuò)展到深圳,、廈門,、福州、海南等地以及雄安新區(qū),，未來也必將擴(kuò)展到全國,。

綜上，探索多年,、因內(nèi)涵和外延寬泛而一直模糊的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，近期逐漸清晰起來。

（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）