■李宇嘉

10月10日，在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示,，房地產(chǎn)長效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定,，會適時出臺,。同步,，新華社刊發(fā)了一篇題為《房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正緊鑼密鼓制定》的電訊稿,，字?jǐn)?shù)不長但信號意義彰顯,。

眾所周知,，本世紀(jì)開啟樓市調(diào)控以來，需求端著力的“短期化”干預(yù),，一直是樓市調(diào)控的主基調(diào),。這種“指哪打哪”、短期問題導(dǎo)向,，需求控制式的調(diào)控模式,，供給端革新力度有限，被認(rèn)為是樓市“屢調(diào)屢漲”,、住房偏離居住屬性,、房價快速上漲及上漲預(yù)期難破的重要原因。由此,，各界對建立長效機(jī)制的呼聲很高,。

正如寧吉喆所言,，黨的十八大以來，各地因地制宜,、因城施策,，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是好的：三四線城市整體庫存消化周期已降至18個月的警戒線以內(nèi)；投資投機(jī)需求基本褪去,，京滬深龍頭代理中介統(tǒng)計的投資客占比降至4%,，這是歷史最低值。同時,，利用調(diào)控創(chuàng)設(shè)的難得的“窗口期”,，長效機(jī)制建設(shè)全面啟動。相對于短期調(diào)控,，長效機(jī)制建設(shè)著力于供給端（非需求端）,、著力于住房回歸居住屬性（非偏離居住屬性）、著力于實現(xiàn)新市民的有效需求（非投資投機(jī)等無效需求）,、著力于房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)相得益彰（非“工具化”）,。目前，長效機(jī)制的輪廓眉目漸顯,。

首先，在樓市的源頭——土地供應(yīng)環(huán)節(jié),，過去“價高者得”的“招拍掛”出讓模式,，完全被“控地價、競配建（租賃住房或自持）”或完全自持的出讓模式替代,。

一方面,，這種出讓模式完全規(guī)避了過去“面粉價格推高面包價格”的邏輯；另一方面,，不管是配建租賃住房還是公共設(shè)施,，或企業(yè)自持，都是順應(yīng)新市民為主體的住房需求,，這是住房回歸居住屬性在供地環(huán)節(jié)的應(yīng)有之義,；最后，土地漲價邏輯褪去,，土地供應(yīng)面向新市民了,，地方政府“土地財政”自然消解。近期,，各地“人口爭奪戰(zhàn)”硝煙漫起,，落戶門檻降低，竭力修補公共服務(wù)欠賬,，意味著地方開始從依賴土地轉(zhuǎn)向依賴人口,。因為,，有了人就有了消費、投資,，也就有了稅收和經(jīng)濟(jì)增長,。

土地供應(yīng)環(huán)節(jié)最重大的革新，就在于集體土地入市改革“破冰”,。近期,，國土部和住建部下發(fā)《集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，決定在北京,、上海等13個超大或大城市先行試點,。目前，新市民,、農(nóng)村“留守人群”,、大學(xué)畢業(yè)生、城鎮(zhèn)無房戶,，總?cè)丝谠?億-5億人,，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口的80%。目前,，高房價背景下,，單靠新地出讓、盤活存量,，難以滿足新市民借助低成本租賃在城市“安頓”下來的訴求,。

當(dāng)前，大城市建設(shè)用地中,，集體用地與國有用地基本上“對半開”,。過去，囿于“房地產(chǎn)化”,、侵害農(nóng)民利益等顧慮,，集體土地入市躊躇不前。集體建設(shè)用地建租賃住房,、企業(yè)和村集體（村民）合作持有,、長期經(jīng)營，完全可避免上述顧慮,，還能保障并賦予農(nóng)民分享城市化紅利的訴求,。更重要的是，這一供給端改革大幅降低租賃成本,。

其次,，樓市源頭被控制住，即地價難以上漲,，新市民需求導(dǎo)向土地供應(yīng),。接下來,，就是革新住房供應(yīng)體系。目前,，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態(tài)化”,，存量用地盤活并建設(shè)租賃住房也已“常態(tài)化”并大規(guī)模地展開，“以租為主”,、“租售并舉”,、“先租后買”的住房供應(yīng)新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度,，不僅是長效機(jī)制的重要內(nèi)容,，更是堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新。

租賃崛起,，會分流需求但不會明顯沖擊房價而導(dǎo)致危機(jī),，因為租房和買房是兩個群體，前者是新市民,，后者是中高收入者,。

重要的是，租賃崛起了,，并建立起“先租后買”的消費模式,，很多人甚至長期租房，過去由旺盛需求推動房價上漲,、上漲預(yù)期拉動投資投機(jī),，就會慢慢退潮，“灰犀?！憋L(fēng)險漸進(jìn)疏解。

租賃能讓新市民,、無房戶在城市“安頓”下來（非漂泊）,，但其解決的只是基本需求，想要更好的居住環(huán)境,、更大的空間,，更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就得努力工作,、好好賺錢,，以后到市場或租或買。在我國,，但凡要在城市長期居住,，也即“扎根”城市，沒有誰不想買房,，何況我國安居樂業(yè),、結(jié)婚買房,、為后代留家產(chǎn)的傳統(tǒng)很重。

因此,，租住3-5年后,，很大一部分人群要去買房，但也不是“一窩蜂”涌入市場,。這種有效需求,，不僅確保樓市不會因需求斷檔、調(diào)控打壓而大幅度下滑,，還能確保以有效需求逐漸代替無效的投資投機(jī)需求,，這是我國樓市“軟著陸”的優(yōu)選。

因此,，共有產(chǎn)權(quán)住房也是住房供應(yīng)新體系的重要內(nèi)容,。近期，京滬大規(guī)模啟動的共有產(chǎn)權(quán)住房模式,，目前已經(jīng)擴(kuò)展到深圳,、廈門、福州,、海南等地以及雄安新區(qū),，未來也必將擴(kuò)展到全國。

綜上,，探索多年,、因內(nèi)涵和外延寬泛而一直模糊的房地產(chǎn)長效機(jī)制，近期逐漸清晰起來,。

（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）