由于購房資格,、銀行信貸政策,、稅費成本等原因,,房屋買賣雙方有時會約定,,一方以他人名義購買房屋,,并將房屋登記在他人名下,,借名人實際享有房屋權(quán)益,。但隨著房屋價值的高漲及社會財產(chǎn)觀念的變化,,這種借名買房的情況產(chǎn)生出越來越多的法律風(fēng)險。
以子女名義購房卻無借名協(xié)議
產(chǎn)權(quán)人身份難證明
姜先生是姜父的獨子,。姜父稱,,在2003年,考慮到將來可能征收遺產(chǎn)稅,,他以自己的個人財產(chǎn)出資,,以其子名義購買一套房屋,并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下,,房屋所有權(quán)證,、購房款發(fā)票等由自己持有。2016年,,其子姜先生掛失補辦了房產(chǎn)證并將房屋出售,。
姜父認(rèn)為自己才是房屋的實際產(chǎn)權(quán)人,要求姜先生向其支付賣房款,。姜先生則認(rèn)為其與姜父之間不存在借名買房,,出資款雖是姜父支付,但是使用的是其與其父的共有財產(chǎn),。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,,本案中,姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據(jù)?,F(xiàn)在其子不認(rèn)可雙方存在借名買房的合同關(guān)系,,姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺的遺產(chǎn)稅的解釋,不足以證明雙方之間就房屋所有權(quán)歸姜父達(dá)成合意,,也無法證明雙方存在借名登記的約定,。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。
【分析】
物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力,。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明,。姜父雖然手持購房發(fā)票等手續(xù),尚不足以對抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力,。本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協(xié)議的情形,,在此類案件中,實際出資方應(yīng)提高風(fēng)險意識與證據(jù)意識,,盡量將出資情況,、雙方對借名買房的合意及房屋權(quán)屬約定通過書面協(xié)議予以確認(rèn)。
借名買房協(xié)議內(nèi)容不明
出資子女難為產(chǎn)權(quán)人
劉女士為劉父之女,,王先生為劉父的繼子,。1992年,由王先生出資,,以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同,,購買101號房屋一套,,產(chǎn)權(quán)登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生簽訂書面協(xié)議約定:購房款由王先生承擔(dān),;劉父夫婦在世,房產(chǎn)歸劉父夫婦所有,,王先生有居住權(quán),;劉父夫婦去世后,房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有,,他人無繼承,、參與此房的權(quán)益;王先生必須贍養(yǎng)劉父夫婦,,為其養(yǎng)老送終,。
劉父去世后,劉女士認(rèn)為上述協(xié)議是無效的代書遺囑,,要求對這一房屋依法繼承,。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,協(xié)議書內(nèi)容表明王先生及劉父夫婦對協(xié)議書內(nèi)容知曉并同意,,這份協(xié)議書合法有效,。101號房屋應(yīng)屬劉父夫婦的共同財產(chǎn),現(xiàn)劉父已去世,,王先生履行了贍養(yǎng)喪葬的義務(wù),,故對劉父的房屋份額,王先生享有受遺贈的權(quán)利,。最后,,法院確認(rèn)101號房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。
【分析】
在借名買房的協(xié)議中,,不僅要約定借名人對房屋購買進(jìn)行了出資,,且需約定雙方存在借名登記的意思表示,明確由借名人實際享有房屋權(quán)益,,否則不構(gòu)成“借名買房”的合意,。本案中,王先生雖為購房款的實際出資人,,但是因為協(xié)議書并未明確借名買房的法律關(guān)系,,因此,只能以協(xié)議書來確定相關(guān)人的權(quán)利,。
書面約定以子名義購房
房屋抵押貸款仍難過戶
2003年,,牛父牛母出資以其子牛先生名義與開發(fā)商簽訂購房合同,產(chǎn)權(quán)登記在牛先生名下,,房屋交付后由牛父牛母居住使用,。2009年,,牛父牛母與牛先生簽訂協(xié)議書,載明:所購房屋是由牛父牛母全資購買,,房產(chǎn)證寫的是兒子的名字,,但沒有牛父牛母任何一人的同意,牛先生不得將此房屋出售或抵押,。2013年,,牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬的消費貸款并進(jìn)行了抵押登記。牛父牛母隨后要求牛先生將房屋過戶至其名下,,牛先生則認(rèn)為自己才是房屋產(chǎn)權(quán)人,,并表示房屋上的抵押登記未予解除,無法過戶,。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,,根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議,可以認(rèn)定雙方存在借名買房的合同關(guān)系,,依法成立的合同,,對當(dāng)事人具有法律約束力,應(yīng)依約履行,,對借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記可予支持,。但現(xiàn)房屋上因設(shè)立了抵押登記,在抵押登記解除之前,,程序上無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。最后,法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協(xié)助其父母辦理房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù),,將房屋過戶至其父母名下,。
【分析】
在涉及借名買房情形的案件中,如果雙方有書面協(xié)議對出資,、借名的事實予以確認(rèn),,則可認(rèn)定雙方成立借名買房的法律關(guān)系。在不違反國家,、集體或第三人利益及法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定情況下,借名買房協(xié)議有效,。但是在不滿足過戶,、交房條件的情況下,仍無法支持借名人辦理過戶,、交付房屋的訴求,。
借名買房牽扯法律問題多
具有風(fēng)險要謹(jǐn)慎
根據(jù)北京地區(qū)的司法實踐,關(guān)于借名買房協(xié)議的效力問題,,現(xiàn)有規(guī)定認(rèn)為:(1)當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,,并將房屋登記在他人名下,,借名人實際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,,可予支持,。但是,該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,,或者涉及善意交易第三人利益的除外,。(2)當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,,其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,,不予支持,;其向登記人另行主張出資債權(quán)的,,應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。(3)借名人違反相關(guān)政策,、法規(guī)的規(guī)定,,借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,,借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,,一般不予支持。
最后,,在此提醒大家,,借名買房的背后法律問題較多,對此應(yīng)慎重,。